01 開篇引言
3月27日，中央政治局的一則重磅會議信息，在中介朋友們的朋友圈炸開了鍋，好多讀者朋友也在後臺私信二小姐對這個會議的看法，結合3月份近期天津好多樓盤紛紛降價，問要買房的話現在是再等一等，還是就可以考慮入手了？
在回答這個問題之前，咱們先來看一下這則中央發佈的會議精神：
劃重點精煉一下就是：
目的：引導市場利率下行，進一步保就業、保企業、保增長！
這個會議出臺的背景是美國失業率創歷史新高，失業人數高達300多萬，特朗普政府直接開啟"直升機撒錢模式"。
與此同時，歐洲也在撒錢，日本首相安倍晉三也在新聞發佈會上宣佈要給普通民眾派發現金。
這些國家的情況，表明了這場疫情對世界經濟造成了不可預估的嚴重影響，最起碼現在國外的疫情還在發展惡化，並沒有得到有效的控制。
實際上世界經濟的停滯已經對我們的外貿出口造成了嚴重的影響：製造業PMI出口訂單指數暴跌。
在這種情況下，以致於我們不得不提前預防世界經濟的持續惡化可能對我們國內實體經濟的"倒灌式衝擊"！
在前期的疫情防控鬥爭中，我們付出了巨大的犧牲，換來了國內經濟的緩慢復甦，可這時候，國外疫情的防控不利，使得我們內外交困，所以中央出臺的這個引導貸款市場利率下行的會議指示，可謂時機非常合適，在經濟指導層面，前期我們已經保持了足夠的定力和耐心，合理疏導，緩慢恢復，不用大火重藥猛攻，以防虛不受補，調理一番，現在開始適度定向放水，支持實體經濟，是個好事兒。
【所以】：中介朋友圈的自嗨，可能是會錯了意，本次引導貸款市場利率下行是為了支持實體經濟，和樓市沒有多大關係，這一點大家要分清。
【結論】：房地產這塊，目前的指導精神依然還是
穩房價、穩地價、穩預期。02 政策端
至於天津樓市，本月3月24日為落實上級指導精神，天津市房地產協會召開了關於今年天津房地產市場的視頻指示會議，進行目標確定和措施指導。
天津房地產協會會議中透露了今年天津樓市的幾個發展趨勢：
- 1、2020年房地產行業一定要以穩地價，穩房價，穩預期為目標！
- 2、房地產作為疫情結束後恢復經濟的重要支柱行業，要因城施策，發揮政策的靈活性，敢於細調微調。
- 3、要發揮土地的源頭調控作用，合理引導板塊價值回調，改變人們預期。
同時，引導開發商多拿地，多蓋樓，多合作去化去庫存。
總之，當初拍賣地王賣高價拉高人們預期，現在拍低價地多賣房降低人們預期，考慮的視角都是經營而已。
03 供給端
1） 房企面臨的壓力
- 人員流失
房企招聘銷售人員，可以說明他們在招兵買馬，有新項目要上，可從另一方面，也說明他們人員流失率不低，疫情期間不能開工，有一些員工可能就轉謀它處了。
- 資金壓力
剛才說完了今年天津樓市的開篇定調，還是要多賣地維持地方財政，同時要合理引導人們預期，通過低價地塊的上市銷售拉低板塊房價，進而調控本市平均價格。
然而，開發商也不是傻子，政策端已經定調，地還是要拿（除非不想玩了），房還是要賣，後面還有大量的低地價房要蓋成房子，現在這些積壓的庫存該怎麼辦？
而且，今年房企們的償債壓力不小，除了國字頭的央企能夠拿到低成本資金之外，其它房企想要做大，必然要借債，然而借錢是有成本的，債務到期是要還的，所以現金流壓力比較大的房企，前面由於疫情影響已經停了2個月，下一步迫於生存壓力也要割肉放血，斷臂求生了 ！
【劃重點】：下一步，房企勢必要各顯神通，快速去化去庫存了！
2） 房企的打折信息
二小姐整理了一些近期收集的房企樓盤優惠信息，可以做個佐證，房企新一輪的降價銷售已經悄然開始了。
例如：（為避免營銷嫌疑，二小姐只截圖不評論，請自行分析）
也許有朋友看到這會說，你這圖裡的房子都是郊區盤，客源本身就少，降價是理所當然的，那二小姐就再上一波市區的樓盤：
可見，隨著時間線拉長，開發商的資金週轉壓力越來越大，尤其是本身融資難，現金流壓力比較大的房企，會逐漸放低身價，主動以價換量，向市場投放特惠房源，一來可以打個廣告，二來可以早些吸引優質客戶過來，畢竟客戶就那麼多，儘早讓利儘早促成交才是明智。
3） 房企的銷售策略
現在這個階段，房企們已經摒棄了前段時間那種小恩小惠式的營銷手段，可能也是發現了現在天津剛需們的承受力也確實承受不住現在虛高的房價，所以，房企幾乎在一兩個星期的時間裡，陸續開啟了以價換量的給力價格營銷。
房企價格戰分那麼幾種：
總價特惠房：
拿出部分房源，數量有限，先到先得，總價降價幾十萬，不怕你不動心！
這部分房源可能在位置和樓層上有些劣勢，所以拿出來營銷打廣告。
單價直降房：
所有房源單價直降幾千塊，數量充裕，但只賣比如2個星期，到期優惠回收，人為製造緊張感！
到訪的客戶多了，有的是手段逼定，成交量自然也就上來了，比如上週末萬科某樓盤已經人滿為患了。
高額補貼券房：
這個類型的房子其實也應該算是總價特惠房，為什麼單獨拿出來說一下呢，是因為實在是很具有衝擊力，這個房企深諳時下年輕人購物搶券的心理，利用比如直降90萬的購房券，成功激起人們的秒殺慾望，買不買的先搶個券再說，搶了券就想看看房，就一步一步被房企成功吸引過來了。
04 客戶端
對於買房客戶來說，即咱們這些光榮的購房人群，今年又是個什麼情況呢？
本週天津連續公佈了2條關於積分落戶的內容，如圖所示，政策短期內高頻次發佈，說明了什麼？
說明了海河人才吸引人才的速度和數量不夠，說明房多人少，潛在購房人群已如黃臺之瓜，不堪再摘。
所以，在這種情況下，出臺積分落戶新政，人才不夠積分湊，與海河英才形成錯位互補，綠油油的新鮮韭菜們才能多起來。
記得前段時間，天津積分落戶剛剛從140調整到110分，這一波操作，對於低學歷，在津工作多年的人們是個機會，有需求的朋友們可以抓住這次機會進行落戶。 如果有細節問題，可以私信二小姐"落戶"2個字進行諮詢。
05 入手時機
上面說了那麼多，心急的朋友可能已經都等不及了，說二小姐你就告訴我現在能不能買就行了，我持幣觀望好久了！
在說答案之前，請容二小姐再繼續囉嗦幾句，畢竟只有把道理講清楚，您才能明白，什麼時候才是合適的入手時機。
前面已經提到了，今年總體的政策是穩字當頭，所以房價不可能大漲，這一點大家應該清楚，所以不必著急。
而開發商迫於償債壓力，會或早或晚都會進行大幅讓利促銷，這個讓利週期可能就是一週兩週，也有可能是一兩個月，因人而異。至於持續一兩個季度，二小姐認為不太可能，畢竟已經大幅讓利了，要是一兩個月都還沒有完成去化，這家房企的營銷能力就要打個問號了。
好了，終於可以說乾貨了！
讓二小姐繼續以慣常的問答形式來進行說明：
1） 現在買房會成為接盤俠嗎？
【答】：房企還會有進一步的讓利，降價走量，建議保持關注，繼續觀望。
二小姐所說的觀望的意思是從現在起，就要多跑案場了，與銷售和中介朋友們多溝通，及時拿到一手信息，等到讓利達到您的心理期望值，就可以果斷出手了。
2） 今年樓市接下來的趨勢會是怎樣的？
【答】：接下來的樓市大概率是降價走量，在全面鋪開之後，下一步就會引發市場分化！
同一個區域之間會進行板塊價值重構，區域價格會被低價樓盤拉低。因為淡市行情下，房企想要出貨，就必須打價格戰，拿出真金白銀的優惠才行，而裝修只是錦上添花。
同一個區域間價值版塊化，而不同區域之間會形成板塊分化，真正的品質樓盤會保值增值，而其它樓盤會價格回吐，市場開始兩極分化。
價格重構會被逐漸稀釋，市場會形成自我保護機制，什麼時候與你保持親密聯繫的中介或銷售開始不那麼積極了，說明價值重構即將完成，價格即將築底回升。
3） 能不能再給點明確的時間點提示？
【答】：其實作為一名不太富裕的剛需來說，我們等的不是時機，而是價格。
接下來的讓利，只要達到你的心理價位了，其實就可以入手了，和股市一樣，我們永遠不可能抓住絕對的底部，要不在淡市價格將在波谷前入手，要不就在築底回升時趕緊買入，前10年的經驗告訴我們，不上車踏空有時候比上了一輛慢車更可怕。
4） 我關注二手房，我覺得今年二手房價格會腰斬，我等價格回落50%再出手如何？
【答】：首先，二小姐不認為今年的房價會腰斬50%，其次指望二手房主主動降價，調低期望值，也是需要一個長期漸進的過程。
新房容易尋求價差，因為面對的是開發商；
而二手房是另外一個存量房市場，交易邏輯不同。
二手房主是不會賠錢賣的，價格達到他們的底線還沒有達成交易的話，他們就會轉租，選擇死扛，除非家裡有事兒的急賣房源，但是這種筍盤中介店長自己就收了，一般也不會流轉到咱們手裡。
而房地產已經成為了一個社會經濟的基石，如果暴跌會引起銀行呆賬壞賬，不良資產率暴增，最終引發銀行破產，老百姓手裡的房子也會失去價值。地方也不願意見到這一點，因為他們的地方債也是要還本付息的。
最合適的做法是穩房價，在逐步回落的基礎上，一方面探底穩住房價，穩住預期，同時發展實體經濟，增加就業機會，力拼產業升級，此長彼消，以時間換空間，利用通貨膨脹慢慢地削減房地產的泡沫，最終實現軟著陸。
對於保持觀望的朋友，二小姐的建議是時間不要太長，接下來壓抑的需求會有一波釋放，之後沒有鼓勵政策的話，房市依然會進入平淡期，這個時候就要考慮好了，一方面深入一線，同時關注政策在下半年的導向，在有降低首付成數，降低利率，減免稅費，認房不認貸等鼓勵性政策出臺的時候，就要考慮及時入手了。
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