预则立税收筹划
在房产新政下，中介公司纷纷推出合理避税新招，努力使交易额回升，但其中隐藏着巨大风险,上有政策，下有对策。
与普通住房细则的艰难出台相比，房地产中介公司却迅速推出合理避税对策。
中介合理避税：
第一招：“租售同步”合理避税
其具体操作方法是业主先与中介公司签订一年的《房屋出租委托代理合同》，并拿到租金。中介公司双向出击，为业主同时寻找租赁和购买客户，如果先找到租赁客户，就将房屋进行出租。在租赁期间，中介公司将继续寻找愿意承担营业税的买家，帮业主卖掉房子。这样业主不会为房子购买不足两年要缴增值税而发愁，同时获得售房收益及出售日之前的房租收益。
第二招：“以租待售”合理避税
由中介做担保，买家先以向原房主租房的方式入住，付给原房主房租。等原房主的产权证满两年后，双方再办过户手续。买家扣除已支付的房租，将剩余房款付给房主。
第三招：“买房人存留房产证”合理避税
这种方法大致与“租售同步”的方法类似，即通过买卖双方公证买卖合同，并约定两年期满后再行过户后，买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题，双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后，将房产证留于买房人或第三方公证人保存。
第四招：“找物业改底单”合理避税
买卖双方可以找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样合理避税增值税和个人所得税。
第五招：“把交易价格做低”合理避税
买主和业主双方协商之后，将合同上的交易价格做低一些，只要不低于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格即可，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。
第六招：“带租约房产理财”合理避税
此方法是针对投资型买家，如果其购买了产权证不满两年的二手商品房，可先享受一到两年的租约服务。如果买家想在房屋产权证两年期满后出售，可提前告知中介公司，由中介公司在租约期满前开始销售推广，以此降低房屋的空置时间。
神股鱼
友打电话说：我有套商铺，准备出售，你帮我算算需要缴哪些税吧？
我说：没问题，你说说这套商铺的基本情况吧。准备卖多钱？成本多少？什么时候买的？坐落在市区吗？
他有些迟疑说：算税和这些还有关系？
我说：当然有关系，如果你不想说真实价格和成本，虚拟一个也行，我告诉你怎么算，你自己按照这个方法去算就可以了。
他说：别呀，有什么不能说的，我这个商铺准备卖1000万，2004年1月买的，买的时候是260万，就在市区。
我说：好，个人出售商铺，需要缴纳的税种是增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税，一个也不能少。（有些省份还会有附征的一些其他费种，在此暂不考虑）
他说：这么多啊，具体该怎么算呢？
我说：先说增值税吧！增值税是差额计税，也就是卖价-买价，然后再按照5%的征收率来计算。
应缴的增值税=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24万元。
然后根据增值税税额再计算附加的税费，因为今年出台了针对小规模纳税人“六税两费”减半征收的优惠，这三个税费都可以减半。
城市维护建设税=35.24×7%×50%=1.23万
教育费附加=35.24×3%×50%=0.53万
地方教育费附加=35.24×2%×50%=0.35万
增值税和这三项附加税费加起来一共是37.35万
他说：我属于小规模纳税人吗？我怎么听说超过500万就是一般纳税人了。
我说：因为你是自然人，不是个体工商户，即使超过500万也属于小规模纳税人。
他说：哦，那印花税怎么算呢？
我说：印花税很简单，你和买家签的合同，售价是1000万，就按1000万的万分之五，另外也有减半的优惠，缴2500元的印花税就可以了。
我接着说：上面这几个税种看着数量多，其实金额并不算大。真正有分量的税是土地增值税和个人所得税。
他问：我已经觉得肉疼了，这几个居然还不是有分量的税？土地增值税怎么算呢？
我说：你这样说，让我很有压力啊。不过你要换个思路考虑问题，你的房屋如果在偏远地区，这些年能增值这么快吗？
他说：肯定不能啊，谁不知道买房是地段为王，好的位置才能增值快啊!
我说：对，这个好位置是怎么来判定的，肯定有国家修路、建地铁，搞基础投资配套，才让这个地方变成了一个好位置，你只是买了一套商铺，其实自己没有做过多的投入，房子就从260万涨到了1000万，增值740万。这个增值额和国家一起分享，是不是也应该啊。
他说：听起来也有道理，但你还是先给我算算应该缴多少土地增值税吧？
我说：转让旧房，如果是住房，国家规定了可以免征土地增值税，但商铺并没有免税规定。
土地增值税的计算比较繁琐，大概意思是收入减去扣除项目金额，算一个增值额，增值额和扣除额比较，算一个增值率，不同的增值率对应的税率是不一样的。我给你一个税率表你先看看。
这里面扣除额的确定是关键，确定扣除项目的金额，包括四项：一是房屋及建筑物的评估价格、二是取得土地使用权所支付的地价款，三是按国家统一规定交纳的有关费用，四是转让环节缴纳的税金合计作为扣除项目金额。
他说：你说得这太繁琐了，我不想了解，你就直接给我算吧
我说：你的房屋应该先去评估，评估出一个价值，也就是房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值。
他说：我卖房还需要评估啊，太麻烦了，不评估可以吗？
我说：不评估还有第二种办法，有购房发票吗？
他得意地说：有，我保存得好着呢，比曹金云的学费发票还保存得好。
我说：那好，如果有发票，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
他说：那我算算啊，从2004年1月20日到2019年6月20日，15年又5个月。
我说：对，260万的购房成本，15年每年加计5%，一共加计75%，也就是说购房成本给你算455万。另外你如果有当年购房的契税完税凭证的，可以作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
他说：这个好像找不到了。
我说：如果找不到，那就是发票加计算出的成本，和相关的税费了，具体计算过程看一下这张表。这里注意，收入是不含税收入，也就是原先的1000万减去算出来的35.24万元的增值税。
他说：185万？这么多啊？那如果发票找不到了，税务机关会怎么算税呢？
我说：如果真找不到，那就是核定征收了，具体核定征收的比例，需要看各地税务机关的规定，你最好问问当地主管税务机关。
他说：哦，那我明白了，最后一个，个人所得税该怎么计算？
我说：个人所得税按“财产转让所得”征税，税率是20%。给你个公式：
应纳税额=应纳税所得额×税率=(收入总额-财产原值-合理费用)×20%
他问：财产原值是我买商铺的260万，还是你刚才每年加计5%算出来的455万？
我说：是260万，每年加计5%，那是针对土地增值税计算的一个特殊规定，不是所有税种都这么计算的。
他说：噢，那你算算我的个人所得税是多少？
我说：按照公式计算，
应纳税额=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大数是103万
他说：个税没有优惠政策吗？
我说：没有啊。
他说：这税加起来有300多万啊！这也太贵了！
我说：要么你评估一下房产，看看评估下来，土增税能不能少一些。另外你看看当地核定征收率是不是低一些。其他税种是没有什么考虑的空间了。
他说：那好吧，我试试。
河东青年说
第一：尽可能降低评估价格，越低越好。
第二：个人所得税尽量采取核定征收。
第三，土地增值税尽量争取核定定律征收或者定额扣除。
这样做的话，能把你的税负降低50%至80%。
预则立税收筹划
合法纳税是根本，门市是营业用房，不是住房，按当地的参考价下限来合法申报纳税才是正道，乱折腾后果很严重
苕国土鱼
注册一家企业，门市放在企业门下，卖企业股权转让
