核心提示：1、2020年銷售增幅10%的評估；2、90%投資二三線的效果；3、首份上市年報清晰展現負債結構。
打上標籤花了3年，撕掉標籤已經花了2年。
如果將2015年中梁地產正式實行阿米巴經營模式，視作快速下沉、快速拓展三四線、快速鋪排城市數量的伊始，中梁地產被貼上“小碧桂園”的標籤已經3年了。
與之同時，也伴隨著高增速、高週轉、高槓杆、一路狂奔等更多小標籤。
但在中梁的管理層看來，這些其實只是不同週期中的不同選擇。
2019年度業績發佈會上，中梁地產業務聯席總裁李和慄說，“我們2015年的時候，通過三四線的棚改紅利快速發展，2018年的投資佈局又做了一些調整，到了2019年超過90%的投資額在二三線，58%在四五線。”
“2015-2017選擇三四線城市的機會，被貼上‘小碧桂園’的標籤，2018年以後回到二線，難道以後叫我們‘小萬科’嗎？” 中梁老人黃春雷就曾笑言。
因為不準確，因為變化了，中梁也開始有意識地“撕標籤”。
尤其當2019年7月16日中梁地產正式登陸港交所上市，資本市場打開融資通道後，中梁開始對整體債務和資金結構“動刀”。
公司的整個投資策略也調整為“三轉”，即轉二線、轉省會、轉都市圈核心城市。
“深信2020年是中梁控股邁向優秀的房地產企業的關鍵年。”
低調的楊劍現身中梁控股上市後的首場業績會，話不多，只說了約400個字，卻一半說的都是對中梁在新一年的期望。
他尤其提到，“疫情給我們修正的時間去覆盤和去修煉內功，並思考未來的發展戰略。”
可以看到，主攻內功修煉後，中梁明顯低調很多。2019年合約銷售額1680億元，2020年的全口徑銷售目標僅增長10%，定在1680億。
或許，2020年它有更重要的事做——埋首苦幹“撕標籤”。
▲撕掉“小碧桂園”▲
53%佈局二線 目標增幅10%
撕掉“小碧桂園”的標籤，中梁2018年就開始在做。
到了2019年，
中梁地產的新增項目中，53%在二線城市、39%在三線城市，四線及以下佔比8%。項目中超過60%位於長三角，另20%位於中西部、海峽西岸約佔8%、環渤海約佔8%、珠三角約佔1%。
伴隨城市能級提高，中梁2019全年的平均地價4000元/平，較去年半年期3900元/平有所提升，但平均售價也漲了3個百分點，到10300元/平。
可以看到，2019年中梁的毛利率23.3%、核心淨利率6.9%，同比均略有增長。
“我們預期未來毛利率會在21%-25%之間的管理水平。伴隨降低融資成本，毛利率還有上升空間。”楊德業表示。
2019年，中梁花了764億買地，權益佔比超過60%。截止到12月底總土儲5700萬平米，可售貨值4433億。
中梁高管層並未公開最新的去化率和預收結轉水平，如按照2018年0.28的存貨週轉率和0.2的預收賬款週轉率來看，中梁能夠完成全年10%的銷售目標。
2020年的投資，中梁則按銷售額的50%-60%確定額度。
這樣來看，中梁規劃的未來幾年“會是10%到15%的增長幅度”，穩健到顯得保守，而且這是全口徑銷售目標。
李和慄直言，中梁會根據不同的週期，定製不同的策略。在市場上行領先輪動，市場下行時尋找結構機會、控制風險，關注現金流。
▲開撕“高槓杆”▲
淨負債率65.6% 現金265億
撕掉“高槓杆”的標籤，中梁通過上市後第一份完整的年報數據，給了一個清晰的答案。
2019年，中梁的負債總額約2030億，風財訊注意到，負債中的最大增量來自優先票據，這種利率較低週期較長的公司債，替換了上市前公司債務結構中的不少非標債務。
目前中梁的流動負債中，最大份額為合約負債（1158.7億），這項指標一般計入了預收賬款（即資產非實債）；最大份額的非流動負債為銀行借款（158.6億），結構的合理性有改善，期內公司的流動與非流動負債的比例，則從11.5倍降到9.4倍。
從負債和現金的結構來看，中梁截止2019年末的現金合計約為265億元，同比增加約14.8%；期內須於一年內或按要求償的各類債務（有抵押即期債為主）約215億，同比增長77%，現金能夠覆蓋極短債。
這個時間差，足夠中梁開展新舊債、長短債轉換。而中梁後續的新債，因為上市打開融資通路，質量應該會有變化。
據瞭解，今年2月，中梁就發行了第一筆利率在個位數的2.5億美元債（8.75%），3月還宣佈了首次獲得銀行定期貸款。去年9月則成功首發總共4億美元票據。全年中梁的平均融資成本9.4%，同比下降。
值得一提的是，2019年中梁的淨負債率65.6%，同比下降近8成。
中梁IR總經理楊德業告訴風財訊，2019年公司的回款率約在90%。
可見，是回款率提升、上市配售，加之資本市場打開了融資渠道，共同使中梁的淨負債率在2019年出現了大幅回落。
楊德業表示，公司希望將淨負債率保持在70%-80%之間。
“我們會持續尋找改善資本結構和降低資金成本的機會，維持比較健康的槓桿水平。”
風財訊留意到，在降槓桿的同時，2019年中梁的股東應占核心淨利潤39億，增長了108%。
當年，公司以股東核心淨利潤約40%派息，中期股息每股15.3港仙、末期股息每股32.8港仙，以現金派付。
沒有以股代息，而且派息比不算低，有股東回報意識。
整體而言，從三四線到二線佈局，從高槓杆到控負債保守增長，中梁的“撕標籤”其實也是練內功，而目的，楊劍在400字裡已經說了——“把握未來行業的反彈窗口”。
（作者|王婷婷 來源|風財訊）
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