主講︱劉德科
今天天氣不錯，我是劉德科。歡迎來到《DK長三角購房公開課》。我們有一個小小的野心：在未來一週之內，用七節課的時間，試圖去解釋一切房地產問題。
今天第一課，當然要選一個大家最關心的問題，也是過去 20 年的時間裡面，我差不多被問了一萬遍的問題——現在該不該買房？
1st
這個問題其實有一個潛臺詞：當前形勢怎麼樣？今年的形勢更特殊，我們剛剛經歷了新冠疫情。
因為新冠疫情，好像樓市有那麼一點點放鬆的節奏。陝西寶雞、河南駐馬店，放鬆一點點公積金首付；浙江海寧、廣州的商辦，還有濟南的某個區，也想有限放鬆限購；但是這些都成了一日遊政策。同時我們又看到中央各個部門，包括銀保監會、央行、國家統計局，都在頻繁表態「房住不炒」。
我們的第一個小問題來了：疫情之下，現在樓市到底是放鬆還是在加碼？
不著急，我們先來看疫情到底給房地產帶來了怎樣的衝擊。國家統計局的數據：1-2 月全國商品房交易量大幅下跌（銷售金額下跌，銷售面積下跌）。如果放在往年，這是一個很恐怖的數據，這意味著整個經濟出了大問題；但是放在今年，我們都能理解。
其實國家統計局還有一個數據沒有直接公佈，但是我們很容易把它算出來：銷售額除以銷售面積，就是全國商品房均價。今年的 1-2 月，全國商品房均價是 9679 元，跟一年前的 1-2 月份做一個對比，貴了 600 塊錢，也就是同比上漲 6.61%。
交易量大幅下跌，價格卻在上漲——量跌價漲，這是政策制定者，或者說是調控執行者最難以容忍的事情。所以當前調控的主要方法論，其實是分兩條線來展開的——
一條線，拉伸量。所以我們看到一系列悄悄放鬆的政策。這些悄悄放鬆的政策，其實並沒有成為「一日遊」政策，都在執行。拉伸量最主要的目的，是促進經濟保持相對速度往前走；也就是說，要發揮房地產在 GDP 中的正常作用。
另外一條線，要壓制價格。所以我們看到從中央各部門到各個地方政府，哪怕是縣級市政府，也都在表態要「房住不炒」。輿論不喜歡「房價上漲」這樣的新聞，所以壓制價格是符合民意的。我們經常講，房地產市場不僅僅是政策市，更是輿論市。任何一個政策的出臺，它不僅要考慮這個政策在市場中所發揮的真實作用，還要考慮輿論的影響和接受度。
所以，房住不炒的總基調沒有變，悄悄放鬆也是真的。二者看起來矛盾，但其實是在兩條線上分別運行的。
2nd
其實這兩三年的樓市，有一個典型特徵：加碼調控和放鬆調控，它們是頻繁切換的。
加碼調控的時候，我們會高舉房住不炒、房不刺經（不將房地產作為短期刺激經濟的手段）的旗幟。加碼到一定程度的時候，市場太冷也不行，所以要稍微放鬆一下；放鬆也只能悄悄放鬆，我們把它叫做「穿上隱形衣」。
這是 2016 年 9 月全國深度調控以來的特徵：調控加碼要高舉旗幟，調控放鬆要穿上隱形衣。
新冠疫情之後，哪些政策是悄悄放鬆的呢？
對於購房者，首先，房貸利率是下調的。每月 20 號都有 LPR 報價，從這幾個月的報價來看，總體是往下調的。全國房貸的平均利率已經走出了下降趨勢，但這在新冠疫情之前兩三個月就已經開始下調了。另外，首付有限降低，其中一個典型的事件就是，浙商銀行在非限購城市可以提供首套房兩成首付。第三，限購有限放寬，很多城市把人才落戶的門檻降得很低，甚至人才引進的時候不需要落戶就可以買房。
這些政策，跟一日遊政策相比，其實都不刺激，所以叫悄悄放鬆。
再來看對於開發商的措施，我們普通購房者來感受就更不刺激了，我們甚至都覺察不到它的存在。
首先是限價的有限突破。其實從中央到地方，有一個不成文的潛規則：我們知道，全國各個城市都在執行新房限價；但其實每年會默許 5% 的漲幅。為什麼叫默許？因為如果你公開地去問政府部門，他們不會承認這一點的，但實際上又是按這麼一條來悄悄執行的。
所以我們看到，在 1-2 月份，交易量都下跌成那個樣子了，房價卻還在上漲，這不合常理。其實是這條規則在起作用。
再來看預售門檻降低，這對開發商來講非常重要的。早點拿到預售證，就可以早點把房子拿出來賣，可以早點回籠資金。
降低預售門檻這條政策，是目前中國大多數城市在放鬆樓市的最大公約數。無論是上海這麼高級別的城市，還是某一個縣級市，都會採取這個措施；不一定發文件，但是都在執行。
另外，開發商的各種融資渠道，在新冠疫情之後都打開了。其中一個典型的數據就是，上市房企的發債量約 2500 億。這是什麼概念？跟上一年 1-2 月比，漲幅是 36%。這個漲幅是非常大的。
我們講這麼多，其實就一個結論：如果我們不抓住這次樓市放鬆的話，等到整個樓市成交量上升之後，這些悄悄放鬆的政策，隨時有可能被收回去。因為剛才講了，加碼調控和放鬆調控是隨時會切換的。
3rd
既然各地實際上都在悄悄放鬆，那麼第二個問題來了：今年樓市會有超級反彈嗎？
我們先來看現在正在發生的小陽春行情。現在的小陽春其實主要從兩個方向來的，一個是地價，一個房價。土地市場非常火熱，因為發債寬鬆，開發商有錢了，加上預售門檻降低，開發商拿地的意願自然很強。房價剛才也分析過，同比上漲了 6.61%。
但是我們剛才也講了，悄悄放鬆樓市，是基於對量的拉昇，而不是價的上漲。這樣一來，小陽春也主要是「量升」意義上的小陽春。
所以我們的結論是：小陽春的氣息還會更濃；因為成交量上漲，房價必然會有上漲的壓力，所以會有更強硬的調控手段來壓制房價。因為政府控盤的主基調並沒有改變。
4th
所以，今年，2020 年，是買房的好時機嗎？當然是。
今年的新冠疫情，也算是一個危機年份。我們來回顧一下以往的危機年份——比較著名的有 2003 年的 SARS、2008 年的金融次貸危機。
2003 年 SARS 期間，全國商品房的銷售面積增速、銷售金額增速都是暴漲的（銷售面積增速 25.64%，銷售金額增速 31.95%），但是還好，平均房價的漲幅還算正常，5% 左右；但是第二年就不得了了，2004 年，平均房價上漲了 18.71%，是漲得非常厲害的。
2008 年次貸危機，銷售面積和銷售金額的增速都下滑得很厲害，甚至連平均房價都是下跌 1.9%；第二年 2009 年，平均房價漲幅接近 25%。
都在第二年會反彈，所以我們把它叫做「次年反彈效應」。那麼今年新冠疫情之後，會不會也有「次年反彈效應」？我們也不清楚，我們僅僅只是把歷史作為一個參照；但是就算沒有反彈，我們現在也是處在一個政府控盤的時代。
什麼叫政府控盤時代？這幾年樓市，它不僅僅是宏觀調控，更是微觀調控。房產品也是商品，一個商品從原材料，到產品，到什麼時候賣，到誰來買，政府已經事無鉅細地全部給你規定好了。土地是限價的，新房是限價的，開盤時間是政府說了算的；什麼時候開完盤，你買了之後什麼時候簽約，也是政府管的；哪些客戶來買限購、人才優先、無房家庭優先等等，很多城市也是有限定的。這是微觀調控，所以價格相對來講是穩定的。
2020 年是不是買房的時機？在政府控盤時代，當然是；如果有反彈，那今年更是好時機。雖然高峰期往往在次年，也不一定會發生，但是我們腦海裡還是要有這根弦。
5th
我們剛才講的全是認知，要把認知轉化一個行動：去買房。從認知到行動，這中間還有很長的邏輯鏈條，這需要你有勇氣，有決心；實現這一點，你就是少數人。別看很多人都在急著買房，真正行動的還是少數人，
別在事隔多年之後感慨，我在 2020 年忘了買套房。
為什麼我們敢這麼說？是因為我們對未來的房地產市場有非常清楚的判斷。這是我們下一講要關心的一個課題：中國房地產還能熱多久？
謝謝大家，我是劉德科。
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