昨天，我講到了央行逆回購500億元，房貸利率可能會降低的情況。但很多小夥伴不太明白，這個逆回購和房貸利率下降有什麼關係。為此，在本文的開頭，我先來講一下逆回購是啥？

其實不管是正回購，還是逆回購，說白了都是買債券。政府發行債券，每個銀行都去囤一些，坐等利息。那麼正回購就是央行把債券抵押給銀行，借錢出來，銀行手中沒錢了，肯定不敢玩命的放貸啊，於是只能提高借錢的利率，相當於加息的療效。

反之，逆回購就相當於央行把銀行的債券回收進來，抵押起來，拿錢給銀行。各大銀行手頭有錢了，就轉手給企業或個人，降低利率，相當於降息的療效。

所以，昨天問我逆回購是啥的小夥伴，現在應該清楚了吧。銀行手頭有錢，肯定要找人借，賺取利息。但市面上的錢一多了，供過於求，企業跟誰借不是借。那這時候肯定是擇優錄取，誰的利息便宜，就找誰借。

因此，這次央行逆回購500億元，就相當於給市場放放水，讓各大企業能夠有錢繼續經營下去。那麼錢一多了，就像我說的，企業不知道拿著錢幹嘛好，肯定去買資產避險了。要不就黃金，要不就股票，要不就房地產。但目前看來看去，還是房地產比較穩一些。

所以，大家最近可以看到，3月份的樓市開始回暖。據房天下查房價2020年3月房價數據，對70個大中城市住宅銷售價格數據環比得出，2020年3月，70個大中城市樓市開始逐漸回暖，二手房房價環比緩行上漲，樓市走勢相對平穩。

而且數據顯示，2020年3月，樓市出現回暖跡象，均價環比上漲城市的數量為48個，上漲城市的佔比70％，淄博上漲57.68％奪得榜首，北海、深圳等城市在調控政策利好下，也躍居漲幅榜前10。

可見，樓市並沒有我們想的那麼糟糕。那麼再把話說回來，現在很多小夥伴肯定在關心我們的房貸利率應該怎麼選？畢竟從2020年3月1日起，到8月31日，你會陸續接到電話，讓你“重新簽訂”合同。所有按照基準利率定價的房屋貸款合同，將全部改為“固定利率”或“LPR利率”計價。

什麼是LPR？

LPR利率，學名貸款基礎利率，定價機制採用公開市場操作利率加點的方式。產生流程為18家報價銀行在MLF的基礎上加點，去極值求平均所得。

其實大家不用刻意去記住這些東西，我們只要知道，LPR=MLF利率+加點，這條公式就行了。

MLF：是央行為了調節市場經濟而設計出來的工具。當經濟下滑，就調低點利率，就跟上面說的逆回購一樣，放水出來刺激一下經濟。當經濟過熱，就調高利率，抑制下去，給市場消消火。

加點：這個是18家商業銀行決定，考慮到市場利潤和風險補償，而且每個地方的加點都是不同的，這個是銀行可以自己把控的，不過最後的決定權還是在央行和市場。

因此，我們的房貸利率的算法就這樣出來了，房貸利率=LPR+加點。可能有人看迷糊了，怎麼又加點，明明LPR裡面剛加完點。別急，聽我說完，這個加點和上面的加點不一樣，

所以，你就明白為啥你和你朋友一起去買房，明明一個銀行借錢，但你的利率才5.85，而他高達6.05了。

利率如何轉化？

我相信這個是各位小夥伴最關心的事情了， 就是房貸利率轉完之後，會發生什麼變化？

這裡我可以很肯定的告訴大家，從之前的基準利率轉為“LPR”或“固定利率”，利率還是一樣的，不會出現什麼改變。之前我們的利率機制是，房貸利率=基準利率×（1+浮動），而現在的利率機制是，房貸利率=LPR利率+加點。

為了讓大家便於理解，我舉個例子。

假如你在去年買了一套房子，上浮20%，那麼你之前的房貸利率就是：4.9%×（1+20%）=5.88%。如果在今年進行轉化，轉成固定利率就很好理解了，就一直是5.88%，不會改變。

如果轉為LPR的話，就要先把加點就算出來。那麼加點=房貸利率-LPR利率，所以加點=5.88%-4.8%=1.08%（這裡的LPR利率一律按照2019年12月20日的報價利率4.8%計算。）

算出來加點之後，我們就代進“房貸利率=LPR+加點”這條公式中。按照現在最新的LPR5年期報價利率4.75%計算，你的房貸利率就是：4.75%+1.08%=5.83%。這樣一計算下來，比5.88%還少一些。

如果你的利率之前有在基準的利率上打折的話，轉換過來也是一樣。不同的是，轉為LPR之後，未來房貸利率上浮與否就要看利率的走勢了。

未來利率降低的可能性大嗎？

我個人覺得很大，在當前很多國家都是“負利率”遍地走的行情下，我不認為國家會有上調的理由，尤其是日本和部分歐美國家已經在實施負利率政策，但經濟一直在滑坡，何況中國呢。那麼未來中國踏入負利率時代很有很大幾率的，那麼這個時候選擇LPR利率，我認為是正確的選擇。從今年宣佈房貸利率改為LPR之後，大多數時候的報價都是在降息，從年初的5個基點，10個基點。到現在逆回購，可能降20個基點。

可見，改為LPR之後的好處是“利大於弊”，尤其是面對未知的金融危機，降息的可能性又大大增加了。當然，如果你的房貸只剩下幾年的話，或者打算提前還款，就沒必要折騰了。

最後說多一點，改為LPR之後，你可以選擇1年期、或者5年期重定價，重定價的意思就是，按照當時的LPR利率重新計算合同裡的房貸利率。

舉個例子，假設你在4月1號轉為LPR，利率是5.88%。然後你選擇1年期的話，那麼一年以後的今天，就會按照最新的報價利率重新定價，如果當時的報價是5%的話，那麼銀行會重新簽訂合同，以5%的房貸利率給你重新計算利息。

還有什麼不懂的話，就在後臺私信我吧。

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