01
2019年8月5日，南昌市房管局发布《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》，对“三限”商品房预售做出了新规定：
今后摇号将由开发商委托公证机构进行，从摇号平台到摇号过程，开发商一律不介入、不参与，以示公平。
2019年8月8日，南昌市房屋商品化办公室就《通知》作出进一步解释说明：所谓“三限房”，即对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅（含商住）项目，在商品住宅销售及转让过程中，采取限房价、限对象、限转让等措施，简称“三限房”。
2019年8月27日，南昌首个公证摇号楼盘，华润万象城悦府摇号结果公布，632套房源总共吸引29916人报名摇号，至今仍旧占据南昌摇号楼盘最低中签率，2.1%。但是全城摇号的背后，是三分之一中签者（207人）弃签。
彼时，所有人都震惊于万象城的火爆，对于暗藏在超高弃签率背后的真相，无人关心。
02
整个2019年，全南昌共计摇号56次，其中多个楼盘多次摇号。其中累计有20次的摇号，中签率在100%以下，也就是报名摇号人数高于楼盘拿出来的摇号房源，且这20次摇号中，尚未出现摇号人数正好等于摇号房源的情况。
上述情况，我们可以视作这20次摇号的楼盘，是会引发购房者争抢的热门楼盘。
我们另外统计了2019年南昌累计发生中签者弃签的情况，见下表。
表中我们可以发现，2019年累计出现中签者弃签的次数是21次。
这个次数甚至高于2019年的热门摇号楼盘数量，这说明，比起买房，大家似乎更喜欢凑热闹。
我们具体来看以上各次弃签情况，发现弃签率（=弃号人数/摇号房源数）高于50%的楼盘，总共有13次。
也就是说，在弃签楼盘中，有超过半数的楼盘，曾经有超过半数的中签者放弃选房。
原因何在？
03
我们曾经追踪采访了万象城首次摇号后的部分弃签者，得到的弃签理由啼笑皆非。
❶ 对抽中的楼栋位置不满意
“主要是抽中的楼栋位置不好，紧挨朝阳大桥，应该会有噪音，所以我们没有买。”中签顺序位列前十名的胡女士介绍，她家抽中了第17栋11楼的一套房源，得知中签后，一家人都很高兴，并在较短的时间内准备好了80多万元首付款，然而，看房后，一家人决心放弃抽中的房源。
❷ 抱着“试一试”的心态抽签
“我是个人原因导致的，当初没有了解清楚。”中签的赵女士告诉我们，先前听闻许多朋友亲戚都报名抽签，“我当时也抱着试一试的心态，感觉好玩，没想到竟然中签了”。
购房者万先生称，中签后，他到现场看房后放弃了，“我现在连80多万元的首付款都付不了，就是为了凑个热闹。”
❸ 中签的指标不能转让，炒房落空
采访过程中，不少中签后弃购的购房者坦言，先前因为跟风投资，在网上报名参加抽签，最终发现中签的指标转让不了，从而放弃交易。
“很多人说买到就是赚到，所以我也想碰下运气。”李先生称，中签后，他向很多人打听，均没有办法转让中签的指标，“就连转给老婆、父母都不行。”无奈之下，手头并不宽裕的他只能选择放弃指标。
❹ 两三日难凑齐80万元首付款
中签第13栋一套124平方米房源的魏女士，形容这些天的心情为“过山车”，被通知中了签时高兴了一番，得知两三天内必须交清首付款80多万元，心情慢慢地跌至“谷底”。“我们工薪阶层，哪里一下子能凑齐80多万元？时间太赶了，只能放弃。”魏女士说。
“交款时间太赶了。”章先生中了第10栋一套房源，可是，他难以在要求的两三天内凑齐首付款80多万元，最终弃购了。
❺ 个人征信有问题贷不到款
采访过程中，我们了解到，有些购房者付不起首付款，有些人则是个人征信有问题，导致贷不了款，也有些购房者对楼盘项目的设计理念不满意等诸多因素，导致产生犹豫，最终放弃签约。
04
3月31日，南昌市房管局印发《关于进一步完善市区“三限房”销售规定的通知》，对三限房摇号政策做了进一步限制。
《通知》规定：自今年3月30日起，对累计2次选房后放弃房源的，一年内不允许其再次申购；对累计5次可以选房但放弃选房的，一年内不允许其再次申购。
这里简单解读一下。
摇号存在两种情况：一种摇号情况是楼盘在摇号时候已经为所有中签者分配了房号，几栋几单元几楼哪一室都明确到每一个中签者身上，中签者无法自己选择房号。
另一种情况是，摇号时候，不对具体房号进行分配，仅仅决出中签者的选房顺序，之后通知中签者在规定时间内，按选房顺序，先后选择希望购买的房源。
所以中签后的购房流程也因此稍有不同，直接分配好房号的楼盘，会通知申购人已中签，需在约定时间内至售楼处签订购房合同并交纳首付。
仅决出选房顺序的楼盘，则会通知中签者，在约定时间内至售楼处选定房号，签订购房合同并交纳首付。
明白了这个基础流程，我们再来看这次的摇号新政。
因为如果该摇号楼盘是直接给中签者分配房号，那么我们认为中签者是不存在选房这个操作的，那么这是否意味着此次摇号新政，对这部分人是没有影响的？
但这只是我们的猜测，这次摇号新政的通知文书的写作水平实在有待提高，相关政策的说明，相当具备迷惑性，反正我们觉得上述的介绍，应该是合理的。
再说仅仅决出选房顺序的摇号楼盘，中签者是拥有自主选房的权利和选择空间的，所以我们认为这次的摇号新政，其对象主要是指这部分人。
那么当这部分中签者，在自己选定房号后，又放弃购买的，那么累计发生两次，则一年内禁止参与三限房摇号。
如果这部分中签者，在售楼部告知中签且需在规定时间内完成选房认购，而这部分人直接不参与选房即放弃，那么累计发生5次，则一年内禁止参与三限房摇号。
当然，还是那句话，因为这次摇号新政的表述不够清晰，我们的解读只是根据文字意思来理解，并不能充分保证以上解读完全正确。具体可能政府后续还会发布补充说明。
05
如题，“所有妄图一刀切解决问题的政策，都是愚蠢的。”
我们上文中有部分弃签者的采访实录，大家中签后放弃申购的原因不一而足，有客观原因导致的，有主观喜好决定的，但是不论是何种原因，妄图通过简单的“一刀切”禁令，去遏制这一现象的发生，都是短视而愚蠢的。
“一刀切”为什么总是被大家诟病，甚至管出许多令人哭笑不得的结果来？
因为它不考虑实际情况变化，不能依据变化作出灵活有效的应对。
但“一刀切”式管理为什么这么流行？因为它方便了管理人员。
这次的摇号新政，弃签者禁止申购，同样是一次愚蠢的“一刀切”禁令，他无视了弃签者背后多样化的原因，简单的将所有弃签者一视同仁，粗暴禁止。
开放市场自由买卖，现在是还要搞强买强卖不成？
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