一场疫情让人们的生活方式正在逐渐改变，宅家云购物代替逛街买买买，商业交易途径的改变也让传统购物模式悄然升级。对于以购物消遣为主要场所的商业地产来说，疫情面前更是谋求改变的新机遇。
起源于19世纪50年代的商业地产，在近200年的发展中，为人们的生活便利提供了各种条件。1904年，在全国绝大部分城市还处于封闭之时，济南就领时代之先自开商埠，从传统的政治中心一跃成为山东内陆第一大商贸中心。
济南商业综合体的诞生
自开商埠以来直至上世纪50年代，泉城路已然发展成为济南的标志性商圈，这里汇聚了近200家商铺，其中不乏瑞蚨祥、燕喜堂、宏济堂等当时的“大牌”商号。泉城路商圈的迭代可追溯到上世纪90年代，彼时济南华联、银座、贵和等的加入让泉城路商业一度升级。
（上世纪济南老商圈 图片来源于网络）
进入新世纪以来，沃尔玛和家乐福分别于2003年9月和2004年4月落子泉城，海外舶来超市让商业地产镀上一层“洋外衣”。2009年，烟台振华和长春欧亚入驻人民商场和大观园，紧随其后万达百货于2010年进入济南，2011年恒隆广场面世，同年和谐广场开业……在短短几年的发展中，城市商业综合体逐渐代替商圈成为商业地产的新模式。
老牌商圈中的商业综合体
在商业综合体概念诞生前，商圈是一个城市聚集人气的地方。尤其是一些老牌商圈，在长期的积累沉淀中，在一个区域范围内各种配套均已非常醇熟，因此，在城市中的商圈周围生活也最为便利。
（百年前西市场商圈 图片来源于网络）
在半个多世纪的发展中，济南的老牌商圈从最开始的泉城路商圈、经四路-大观园商圈、西市场商圈，慢慢发展到洪家楼商圈、英雄山商圈、和谐商圈以及专业性较强的山大路商圈、泺口商圈等，细数这些区域都是在老城区。
（中国房地产网济南制图）
老商圈转型“自救”求“新生”
1.泉城路商圈。素有“泉城金街”之称的泉城路，曾经一度是济南商业的领头羊，这里是济南第一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的准步行街，更是济南的高档消费区和济南市民主要的消费区。这里不仅包含最具代表性的古街芙蓉街和珍珠泉在此，更是凭借北临大明湖，西靠五龙潭，南通泉城广场，东有解放阁，东南侧黑虎泉，西南角趵突泉的优越地理位置，成为济南名副其实的旅游重地，吸引大量的客流。
如今，随着济南商业向外扩张，泉城金街也颇受影响，内部商业项目也在遭遇不断换主的危机。在这种情况下，泉城路商圈内部转型自救启动。2014年世茂国际广场的加入以及2018年恒隆广场的转型，为老牌泉城路商圈带来了新生机。
2.经四路-大观园商圈。与泉城路商圈毗邻的大观园片区，也是济南最早兴起的商圈之一。上世纪五六十年代普利门的商业贸易曾名盛一时，但因该区域的商业结构过于简化，发展步伐异常缓慢。
2010年11月济南第一家城市综合体万达广场入驻后，片区内商业氛围逐渐成型。尤其是2015年10月，作为济南地标性建筑的绿地中心的加入，让片区内的商业实现了华丽转身。如今的经四路沿线聚集了绿地中心、振华商厦、万达、大观园以及融汇老商埠等一众商业，城市资源运作在这里得到了高速的发展。
3.西市场商圈。西市场因地处济南老商埠西段而得名。自济南开埠后，在100余年的发展中，逐渐形成以小商品批发为主的贸易中心，这是济南最具代表性的“大棚式”商业经营。
2002年，由济南华联商厦股份有限公司投资兴建的嘉华购物广场新商城，与济南华联商厦和西市场小商品市场形成互补。2012年，保利中心在继承西市场商业传统的同时,倾力打造了西城商业首屈一指的集购物中心、写字楼、公寓多元业态于一体的高端城市文化综合体，这再度有效的改善了济南东重西轻商业格局。
4.洪家楼商圈。济南洪家楼片区是济南的核心文化区，这里汇聚了百年山大、百年教堂、百年省图，氤氲的学术气息赋予其高贵的学院气质。在这个独特的版块内，有着集银座、大润发等商业巨擘融合的商业模式。
在这些老商业模式的影响下，洪家楼商圈也在不断升级，新兴商业综合体鑫苑·鑫中心将打造的26万平米汇聚精品住宅、SOHO公寓、特色商业街、高端写字楼四重业态。2019年6月，印象城落地洪家楼商圈，精准锚定青年客群，打造成济南第一个专注于“青年经济”的购物中心。印象城这样大型商场的加入，更是让洪家楼商圈的旅游购物体验感完整了起来。
5.英雄山商圈。作为中国四大文化市场之一的英雄山路商圈，是一个以文化为主的老商圈，它涵盖了济南市英雄山周边、八一立交桥、省体育中心一带，该商圈不仅带动了周边的文化产业发展，还形成了独具特色的文化氛围，是一个新旧结合的商圈。
英雄山商圈内各类业态功能异质化极为明显，不仅有以国美、苏宁、三联三大巨头为核心的电子电器商业圈，以银座八一店、经十一路人防、新世界、鲁商广场、贵和购物中心体育中心店 为核心的休闲购物商业圈，还有以以体育中心、泉城公园、百旺商城、文化市场为核心的体育文化商业圈。英雄山商圈内丰富多样的产品，形成了完整的集餐饮、购物、体育文化、休闲娱乐为一体的商业生态链。
6.和谐商圈。与其他商圈的底蕴相比，和谐商圈是一个较新的老商圈。自2010年以来，济南西部商业开始迈入快车道，2011年和谐广场的崛起让此片区的商业进入综合体时代。4年以后的2015年，与和谐广场毗邻的连城广场拔地而起。
在10年的发展中，和谐商圈作为后起之秀中的新商业综合体，涵盖了多种业态，不仅对片区内的商业价值起到积极的引领作用，也是西部商业地产发展的奠基者。2019年1月，位于阳光新路的大型高端购物广场欧亚大观开业，为和谐商圈再添新契机，未来苏宁广场、五里牌坊商业综合体也将不断落地，在市区的“黄金路口”上将再度打造一条商业金街。
7.山大路商圈。山大路商圈作为济南的科技商务区，以信息产业等高科技产业为特色。上世纪九十年代，随着电脑、手机等电子商品开始普及，受此带动，山大路商圈迎来了繁华期。与此同时，借助区位、资源优势，山大路自发形成了科技产品销售集群，成为以IT产品销售与研发为主导的科技一条街。
2004年，富士康旗下的赛博数码广场开业。2011年，华强电子世界在赛博数码广场路西开业。此时的山大路高科技市场发展到了高峰。作为一个专业商圈，随着电商平台的兴起山大路商圈逐渐走下坡路，为了改变原有的“电脑城”标签，山大路商圈也在不断改造成人工智能孵化产业园，这对于济南信息产业化以及城市建设必将起到标杆和示范作用。未来，与华强广场相邻的中建国熙台还有相应的商业广场配套，这是一个集住宅、商业、写字楼、公寓、酒店等为一体的综合体项目，将极度丰富山大路沿线的商业氛围。
8.天桥泺口商圈。天桥泺口商圈也是济南市一个大型综合性专业化商圈，包括泺口服装市场、金牛建材市场、山东石材新市场、山东信息通讯城等大型市场，天桥商圈主要以批发零售为主。
在济泺路改造后更是大幅提升了泺口商圈的交通和形象，尤其是2010年1月缤纷五洲综合体开业后更是补齐了济南北的商业短板。这样一来，沿济洛路从长途汽车站到山东通讯城（缤纷五洲）再到泺口服装城形成了南北贯通的商业金街。
总结：对于济南这些“迟暮”的商圈而言，新兴商业综合体的不断涌现对其冲击非常明显，处于衰退期的老商圈为“自救”就必须转型增添新鲜血液。同时，老商圈单一的商业模式也是当前发展的桎梏，对于谋求新生的老商圈而言，发展个性化和时尚化的定位经营，才能逐渐跟上当前商业地产的发展节奏。
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