買房還保值嗎？不得不說，這些年，房子要趁早的思想滲透到每個人的心中。2008-2014年，在城鎮化的推動下，人口紅利釋放，房地產概念初次萌芽，這個時期買房，人們大多是為了提升居住需求。隨著2015-2018年，棚改貨幣化的助推，樓市普漲格局來臨，無論是京滬廣、省會或是地市縣城，房價可謂“齊頭並進”。此時的房子無疑是賺錢的工具，不少炒房客在這個階段實現了財務自由，有膽量低首付和零首付買房的，就能斬獲最大的利潤。到了2020年，尤其是4月之後，樓市“玩法”要變了。
要知道，前兩個階段，買房的重點是居住和槓桿，不僅讓中國房價邁入“萬元時代”，就連居民槓桿也進一步抬升。然而新的階段，哪怕受到短期事件的影響，樓市遍地冰封，隨著最困難的日子已經過去，低調許久的市場再次進入大眾視野，嘗試著“破冰”而出。據中指院報告，3月百城住宅均價為15195元/平米，環比上漲0.14% 同比上漲2.95%。與此同時，58安居客3月監測顯示，購房者信心指數處於上漲趨勢， 42.8%受訪者認為今年是買房好時機，32.9%認為今年成交量將同比上漲。有了這個前提，可以買房了嗎？2個信號，孫宏斌許家印暗示，買房人先掂量自己多少斤兩。
63家房企開始賠錢，2020年起，樓市收縮的趨勢難以避免，“貶值潮”啟動了？
據Wind數據顯示，截止3月29日，167家A股房企和赴港上市內房股發佈年報，共合計營業收入4.26萬億元，同比增長22.77%，淨利潤同比下降7.56%。其中，太古地產、恆基地產、九龍倉置業、長實集團等63家公司淨利潤同比下滑。值得注意的是，現在公佈的是去年的業績，營收大增，而真正收入囊中的利潤卻下滑近10%，在房說君看來，可以預見的是，剛需期盼已久的“貶值潮”，可能從去年已經啟動。如果考慮到今年前3個月的賣房量大遜於去年同期，也就意味著房企這波搶收現象，要從去年延續到今年。
另外，房地產的行業分化正在加劇，據人民法院公告網消息，截至3月23日，已有98家房企宣佈破產的公告，有去年超500家破產的前例，今年的倒閉速度明顯去年快得多。即便恆大說今年前三月的銷量是“史上最好”，又或者15家房企上調銷售目標，稱“市場正在恢復”，但是，房說君認為，這也並不能改變今年起，房地產將迎來長時間的“收縮”趨勢，畢竟，一個長期高週轉、高槓杆的行業，吸引太多的投機資金，必然會引起高層的注意，而目前打折賣房，就是樓市“貶值”的開始。
高層降息鏈條啟動，買房“借錢”是容易了，可“還錢”還有分寸嗎？
如果說，降價是對買房人實實在在的好消息，那麼近期央行的一系列動作，更有利於降低購房成本。央行3日宣佈，決定對中小銀行定向降準1個百分點，並將金融機構在央行的超額存款準備金利率下調至0.35%。這是自2008年來央行對超額準備金利率的首次調整，房說君認為，要知道，由0.72%下調至0.35%，利率等於腰斬了一半以上。換句話說，央行此舉的目的，就是引導銀行少在它那存那麼多錢，而把錢貸出去。事實上，在全球寬鬆潮的預期下，我國經濟環境的改變已經有了先兆。
3月底，央行重啟逆回購，金額雖然不大，重點是7天逆回購大幅降低20個基點。從這個角度看，無論是超額準備金，還是逆回購，都是對國家“引導貸款市場利率下行”的呼應，表面上看，確實沒有房地產什麼事，但貨幣是流動的，房企和買房人都會“雨露均霑”。因為逆回購利率是1年期MLF的風向標，而MLF利率又是LPR報價的“錨”。這也表明4月的LPR下行已經沒有懸念。更何況，在央行出手之前，674家銀行提前做出反應，據融360數據，3月41城674家銀行分行首套房貸利率為5.48%，環比下降4BP；二套利率為5.78%，環比下降5BP。
話說回來，貶值潮啟動，央媽降息鏈條啟動，意味著銀行有更多的錢向居民和企業發放貸款，在信貸加速寬鬆下，是可以買房了嗎？
房說君認為，面對信貸放水愈演愈烈，三位房產大佬做出了各自的“預警”，相信多少能給購房者一些提示。在近期的業績會上，孫宏斌說今年融創“拿地要拿對地方、拿對時間，一二線城市的風險在於買地貴，三四線城市的風險在於波動大。”無獨有偶，恆大的業績會，許家印提出的新戰略無疑是最大亮點：不僅降負債控規模，還要造車。其中控規模就是要嚴控土地儲備規模，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
房說君認為，這很有意思，在錢越來越多，越來越容易借的時候，一個謹慎擴張，一個降低土儲，為什麼？雖然說這些話不可全信，但在房說君看來，如今城市在變、環境在變、房價也在變，我們不知道明天會發生什麼，風波還要持續多久？如果還按照以往的經驗，買房選一二線城市，這固然沒錯，不過GDP+人口的門檻，註定了這些城市的房子地少價高，在房價短期沒有大漲的前提下，置業這些城市必然是徒增成本。此時雖是低息按揭的好時機，可未來收入的不確定性，真的值得每個人點醒。
在這一點上，房地產不得不提到萬科，作為房產龍頭老大，萬科在市場上屢次高喊要活下去，顯然應了那句話“會哭的孩子有奶吃”，越是哭窮，日子或越好過。在近期萬科召開的業績發佈會上，鬱亮巧妙地打了一個比喻：這場危機告訴我們，一種疾病在沒有特效藥與疫苗之前，只有依靠自己的免疫力和健康基礎戰勝病毒，而“手有餘糧心不慌”，正是企業的免疫力之一。從披露的年報上，2019年萬科實現經營性現金淨流入456.9億元，年末持有貨幣資金1661.9億元。
房說君有話說，可見，對於未來的樓市來說，萬科已經給出了最好的答案。“囤錢”這一招，無疑是幫助購房者“渡過難關”的方式，過去，人們匆匆忙忙買了房子，把家庭畢生的積蓄都投進房市裡，不管以後是想置換還是賣出去，難度都會變大，如果房產流動性和變現週期動輒至少5年的話，為何不拿現金來觀望？所以，購房者要先掂量一下自己多少斤兩，適合借錢，並不一定適合花錢，真正理性的購房者，應該對趨勢留有足夠清晰的認知，而不是一味抱著穩賺不賠的動機去買房，要記得，房子的終極屬性只有居住一個。
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