买房还保值吗？不得不说，这些年，房子要趁早的思想渗透到每个人的心中。2008-2014年，在城镇化的推动下，人口红利释放，房地产概念初次萌芽，这个时期买房，人们大多是为了提升居住需求。随着2015-2018年，棚改货币化的助推，楼市普涨格局来临，无论是京沪广、省会或是地市县城，房价可谓“齐头并进”。此时的房子无疑是赚钱的工具，不少炒房客在这个阶段实现了财务自由，有胆量低首付和零首付买房的，就能斩获最大的利润。到了2020年，尤其是4月之后，楼市“玩法”要变了。
要知道，前两个阶段，买房的重点是居住和杠杆，不仅让中国房价迈入“万元时代”，就连居民杠杆也进一步抬升。然而新的阶段，哪怕受到短期事件的影响，楼市遍地冰封，随着最困难的日子已经过去，低调许久的市场再次进入大众视野，尝试着“破冰”而出。据中指院报告，3月百城住宅均价为15195元/平米，环比上涨0.14% 同比上涨2.95%。与此同时，58安居客3月监测显示，购房者信心指数处于上涨趋势， 42.8%受访者认为今年是买房好时机，32.9%认为今年成交量将同比上涨。有了这个前提，可以买房了吗？2个信号，孙宏斌许家印暗示，买房人先掂量自己多少斤两。
63家房企开始赔钱，2020年起，楼市收缩的趋势难以避免，“贬值潮”启动了？
据Wind数据显示，截止3月29日，167家A股房企和赴港上市内房股发布年报，共合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。其中，太古地产、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑。值得注意的是，现在公布的是去年的业绩，营收大增，而真正收入囊中的利润却下滑近10%，在房说君看来，可以预见的是，刚需期盼已久的“贬值潮”，可能从去年已经启动。如果考虑到今年前3个月的卖房量大逊于去年同期，也就意味着房企这波抢收现象，要从去年延续到今年。
另外，房地产的行业分化正在加剧，据人民法院公告网消息，截至3月23日，已有98家房企宣布破产的公告，有去年超500家破产的前例，今年的倒闭速度明显去年快得多。即便恒大说今年前三月的销量是“史上最好”，又或者15家房企上调销售目标，称“市场正在恢复”，但是，房说君认为，这也并不能改变今年起，房地产将迎来长时间的“收缩”趋势，毕竟，一个长期高周转、高杠杆的行业，吸引太多的投机资金，必然会引起高层的注意，而目前打折卖房，就是楼市“贬值”的开始。
高层降息链条启动，买房“借钱”是容易了，可“还钱”还有分寸吗？
如果说，降价是对买房人实实在在的好消息，那么近期央行的一系列动作，更有利于降低购房成本。央行3日宣布，决定对中小银行定向降准1个百分点，并将金融机构在央行的超额存款准备金利率下调至0.35%。这是自2008年来央行对超额准备金利率的首次调整，房说君认为，要知道，由0.72%下调至0.35%，利率等于腰斩了一半以上。换句话说，央行此举的目的，就是引导银行少在它那存那么多钱，而把钱贷出去。事实上，在全球宽松潮的预期下，我国经济环境的改变已经有了先兆。
3月底，央行重启逆回购，金额虽然不大，重点是7天逆回购大幅降低20个基点。从这个角度看，无论是超额准备金，还是逆回购，都是对国家“引导贷款市场利率下行”的呼应，表面上看，确实没有房地产什么事，但货币是流动的，房企和买房人都会“雨露均沾”。因为逆回购利率是1年期MLF的风向标，而MLF利率又是LPR报价的“锚”。这也表明4月的LPR下行已经没有悬念。更何况，在央行出手之前，674家银行提前做出反应，据融360数据，3月41城674家银行分行首套房贷利率为5.48%，环比下降4BP；二套利率为5.78%，环比下降5BP。
话说回来，贬值潮启动，央妈降息链条启动，意味着银行有更多的钱向居民和企业发放贷款，在信贷加速宽松下，是可以买房了吗？
房说君认为，面对信贷放水愈演愈烈，三位房产大佬做出了各自的“预警”，相信多少能给购房者一些提示。在近期的业绩会上，孙宏斌说今年融创“拿地要拿对地方、拿对时间，一二线城市的风险在于买地贵，三四线城市的风险在于波动大。”无独有偶，恒大的业绩会，许家印提出的新战略无疑是最大亮点：不仅降负债控规模，还要造车。其中控规模就是要严控土地储备规模，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
房说君认为，这很有意思，在钱越来越多，越来越容易借的时候，一个谨慎扩张，一个降低土储，为什么？虽然说这些话不可全信，但在房说君看来，如今城市在变、环境在变、房价也在变，我们不知道明天会发生什么，风波还要持续多久？如果还按照以往的经验，买房选一二线城市，这固然没错，不过GDP+人口的门槛，注定了这些城市的房子地少价高，在房价短期没有大涨的前提下，置业这些城市必然是徒增成本。此时虽是低息按揭的好时机，可未来收入的不确定性，真的值得每个人点醒。
在这一点上，房地产不得不提到万科，作为房产龙头老大，万科在市场上屡次高喊要活下去，显然应了那句话“会哭的孩子有奶吃”，越是哭穷，日子或越好过。在近期万科召开的业绩发布会上，郁亮巧妙地打了一个比喻：这场危机告诉我们，一种疾病在没有特效药与疫苗之前，只有依靠自己的免疫力和健康基础战胜病毒，而“手有余粮心不慌”，正是企业的免疫力之一。从披露的年报上，2019年万科实现经营性现金净流入456.9亿元，年末持有货币资金1661.9亿元。
房说君有话说，可见，对于未来的楼市来说，万科已经给出了最好的答案。“囤钱”这一招，无疑是帮助购房者“渡过难关”的方式，过去，人们匆匆忙忙买了房子，把家庭毕生的积蓄都投进房市里，不管以后是想置换还是卖出去，难度都会变大，如果房产流动性和变现周期动辄至少5年的话，为何不拿现金来观望？所以，购房者要先掂量一下自己多少斤两，适合借钱，并不一定适合花钱，真正理性的购房者，应该对趋势留有足够清晰的认知，而不是一味抱着稳赚不赔的动机去买房，要记得，房子的终极属性只有居住一个。
閱讀更多 每日房說 的文章
