本著負責任的態度，4月這幾天看了很多關於政策分析、高層揣摩、樓市走向、房價漲跌之類的文章、專家觀點，結果把做了十年房產的自己給看懵了。什麼是房地產？房價的構成邏輯？房子用來幹嘛的？誰在撐著房價？誰在買房？真的暈。
是這樣的。我大概看了不下於三十篇文章吧，有些唱漲的底下有一堆擁簇，又有一些唱衰的文章底下有一堆贊同，還有些看半天不知道想表達啥，最後居然是反問讀者：“你覺得房價會怎麼變化”？oh my god！
我之前寫了蠻多分析樓市、房價的文章或者動態的，但因為文章內容太不注重“專業術語”的運用，總喜歡用平常話盡力讓讀者能看懂，反而讓機器檢測、推薦的這些平臺，因為搜索不到文章關鍵詞而沒什麼閱讀量。
好吧，為了讓更多讀者能看到我的觀點，我決定至少這一篇我會多用些“術語”。
以下文字都是乾貨，請仔細閱讀，如果願意的話。
房價的底層邏輯和頂層邏輯
地產專家稱“房價短期看政策”，經濟學專家稱“房價看供求”，財經專家稱“房價看貨幣”，統計學專家稱“房價看人口與人均收入”，還有投資專家稱“房價看空多對弈”。看的暈乎乎的，但總之一點，貌似買房人說了不算。
1、先來看一下房地產的資金構成鏈。
新房市場：自有資金+銀行貸款=拿地款；土地再向銀行質押=啟動款；土建安裝公司墊資開發=建設款；買房人30%首付+70%銀行借款=房款=90%的房企營收+10%的各項稅=開發商資金流回正再循環=向銀行還舊款借新款再開發，並以此循環。
二手房市場（滿2）：原房主30%首付+70%銀行借款=房款；房款+2年銀行利息+漲跌價+繳稅=再出售房款；再出售房款=新買房人30%首付+70%銀行借款，並以此循環。
這裡面，關鍵點在哪？。
2、再來看房價的生成鏈。
土地成本+融資成本+建安成本+稅務成本+利潤=房價。利潤，貌似只佔了房價成本的一點點？土地成本來自政府，融資成本來自銀行，稅務成本來自政府，開發商好像就是個中間商？
3、再來看房價的市場鏈。
供應量-需求量=房價。供不應求則漲，供過於求則跌。我之前對這邏輯深信不疑，供需決定市場，很正常的邏輯。但現在我發現有一點需要修正：這個需求量，到底是什麼需求？我目前看的是需求是：抵抗經濟下行的需求；抵抗貨幣貶值的需求；增值保值的需求；居住的需求（剛需+改善）；炒作的需求。好像只有1種是居住用途，其他四種都不是剛需，都是有錢人的工具。
4、再來看房價的輿論鏈。
有人希望房價跌，有人希望房價漲。他們分屬於兩個陣營：無房陣營+有房陣營。而其中有房陣營又分為：單套房持有者（並不多）+多套房持有者+上市公司133萬套持有者。
所以，我們為什麼至今難以看到房產稅的出臺？又不是操作難度很大的事。
所以，我覺得需要修正房價的市場鏈原則。
房價=有房人的房價預期-無房人的房價預期+變量因素。有房人和無房人的房價預期，這個不用解釋，與各自利益相關。變量因素有哪些？土地價格、貸款利率、開發商貸款規模、房貸規模、五限政策、房產稅、貨幣流動性、市場供求比。
我們發現，這個變量因素，除了市場供求比這一個因素歸屬於市場機制，其他全部屬於政策或金融機制。所以，為什麼政策、五限對於房價的影響如此巨大？一個去庫存可以讓房價翻倍，一個限購限貸可以讓諸如深圳幾年不漲？
那麼，就政策說政策。
目前一再強調的是“住房不炒”，我想這個大概率是不會出現反覆的。但房住不炒沒規定“房跌不漲”，所以又有了“中國房價不允許大漲大跌”的補充。我們再反觀以上的分析，就能很清楚的明白為何不能大漲，也不能大跌。因為一個是手心，是買房人；一個是手背，是產業，是銀行，是稅收。兩個都是肉，兩個都得照顧。
寫到這裡，我挺悲傷的。我想我可能會停更幾天，洗洗我這理想主義的腦子。
最後，寫下這篇文字，肯定會有人說我是房託。所以，我要申明我既不是房託，更不是賣房的，不然可以看我近期的文章或者言論。寫下這個內容，更多是這段時間對自己認知的更新。當然，關於房價的分化、今年漲跌的判斷、買房還是賣房的建議，我前期文章裡都有，還是值得看一下的。至少，我對待自己文字比對待所謂閱讀量更重視，我希望走近讀者，而不是為了騙取點擊量騙取稿費，翻來覆去寫些毫無營養的內容。
如果你願意關注的話，謝謝！
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