風雲變幻的2018房地產市場將會如何收官？
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土地集中供應是否可以平衡供需？
供需決定價格，這是永恆不變的商品市場規律。房價上漲的核心原因在於供需不平衡，解決房價穩定，增加供應無疑是最佳方案。但房地產不同於其他商品，土地有限且不可再生，這也決定了房產供應的有限性，所以需求端的政府調控非常重要。
自2017年政府出臺“3.17新政”以來，“穩房價”的調控效果非常顯著，同時，在供給端，政府加大保障土地供應力度；宏觀調控以及供應量的提升，共同保障了房地產市場的穩定。
根據麗茲行豪宅研究院統計，11月北京土地交易市場共成交15宗，其中住宅11宗。11月26日一天集中成交12宗，供應結構依然延續了2017-2018年的共有產權及限價房的主流趨勢，其中9宗用於限價房，2宗共有產權房。截至11月，2018年整體住宅土地供應100%為共有產權+限價房結構，可見土地集中供應、限價、共有產權形式結合，一定程度上增加了供應量，加上政府的宏觀調控，使北京房地產市場在短期內達到了供需的相對平衡。
新房供應降低，供應“涼涼”了？
根據麗茲行豪宅研究院統計，11月北京市商品新增供應6587套，環比下降34%，其中豪宅供應774套，環比下降60.45%。從2018年整體趨勢來看，5月份以來供應量持續增加，11月雖然環比下滑，但整體來看依然為高值期。2018年受到“限價”影響，上半年供應量並不高，特別是豪宅市場1-9月份僅有1468套供應，10-11月兩個月間供應量共計2799套，接近前9個月的一倍。
11月在售的新房豪宅共8個項目，其中南二環佑安府開盤即熱銷。我們都知道四環內在售的新房已經屈指可數，二手在售豪宅基本都在10萬元/㎡以上，佑安府位於南二環菜戶營，開盤均價7.77萬元/㎡，周邊普通二手房均價在6-10萬元/㎡不等。佑安府為疊拼別墅產品，主力戶型面積在400-500㎡之間，總價2600-4100萬元，可以說性價比非常高。豪宅大量供應的第四季度，對於購房者來說有更多可選擇的產品和機會，不失為購房好時機。
2000萬元以上豪宅成交量“暴漲”？
根據麗茲行豪宅研究院統計，11月北京市商品房成交2930套，環比下降8.06%，同比上漲65.82%。由於豪宅受到“限價”影響，成交量持續處於低位水平，2018年1-10月2000萬元以上豪宅共成交269套，而該標的的產品僅11月單月即成交135套，是1-10月份總和的1/2。但這並不意味著豪宅市場迎來“暴漲”，主要由集中網籤導致。根據麗茲行豪宅研究院統計，實際市場2000萬元以上產品的成交量環比下降8.86%，市場仍然處於穩定成交期。
從成交樓盤來看，11月成交的豪宅主要集中於北京金茂府、橡樹灣、中信墅及崑崙域，這幾個項目的成交量均在10套以上，價位全部集中於2000-3000萬元之間，3000萬元以上項目成交為0。截至11月，2018年3000萬元以上項目成交57套，一方面是受“限價”因素影響，另一方面與目前3000萬元以上在售產品非常稀缺有關。
市場“涼”or“暖” ？
9月份公積金收緊政策出臺，在新政及十一假期的雙重影響下，10月份北京二手住宅成交量環比下滑41.9%。11月成交量開始回升，共計成交11203套，環比上漲26.17%，同比上漲32%。從豪宅市場表現來看，11月豪宅成交232套，環比上漲17.17%，同比上漲45%；豪宅均價為95615元/㎡，環比下降1.09%。
公積金新政帶來為期1個月的成交下滑後，住宅市場快速回溫。雖然11月成交量並未迴歸至新政前水平，但全市成交量仍然維持在萬套以上水平，這可以看出當下的房產市場基本處於合理狀態。預計12月份成交量將會持續有所回升。市場並未“涼”也未“暖”，而是“穩”。
2018年如何收官？
2018年無疑將會以“穩”收官，在穩定的市場環境下，有好的產品就不要錯過了 。2019年市場無論如何變化，價格下行空間有限。市場有冷暖，但好的產品從來都是獨立於市場之外的，好的產品才是好的入手時機。
附： 11月哪些樓盤最熱銷？
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