【编者按】目前，疫情对宏观经济及微观经营主体的影响持续发酵。这对于各行各业来说，都是一次前所未有的大考。
当下，正出现截然不同的两个企业群体。一个是陷入困境挣扎求生的企业；另一个是疫情危机中勃兴的企业。
每一次危难都在促进社会系统的自我升级。为了深入记录疫情下地产行业发生的变化，新浪乐居开展系列报道，真实地还原出疫情对于每个个体，乃至企业、行业发展带来的影响。
回顾：疫情冲击下的小微企业样本：减租、困境、封铺|系列报道①
一场新冠肺炎疫情给国内企业经营发展带来了许多不确定性。房地产行业首当其冲。土地延拍，项目延工、售楼处停摆、返乡置业遇冷、一季度业绩大幅下滑、销售成了主播……
2019年房企业绩会在这样的境况下拉开帷幕。
在房地产销售额增长趋势放缓、新一轮降息周期和政策宽松期形势下，头部房企们纷纷表达了对企业以及对房地产行业发展前景的看法。
疫情、销售
2019年业绩会上，疫情是各房企绕不开的话题。头部房企在业绩会上均承认，疫情给房企和整个行业都带来了很大的挑战。
万科表示，这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。这些影响最终体现在现金流方面。
“由于销售减少，导致销售回款减少，同时疫情也增加了相应的防疫成本。总体来看，这次疫情给未来1-2年产生了远期的结算压力。”
恒大认为，疫情影响下，国家在流动性上肯定要给予大力支持，流动性增加会对房地产的销售产生一些刺激。在“房住不炒”的政策指引下，房价肯定不会升。但也不至于大幅度下跌，对全国来说，房产的总成交量不会下降。
融创的观点是，未来销售规模的增长不是重点，利润和品质才是第一位的，以稳健、以安全、以均衡为重点，不断提高综合竞争力，最终来实现利润的提高。
因此，融创接下来要做三件事情：降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。
佳兆业提到，今年不仅对房企是特殊的一年，今年对全世界都是特殊的一年。在疫情的背景下，各行各业各国各地都不容易，公司还是积极履行社会责任，希望疫情早日过去。
拿地、投资
从业绩会房企分享的投资策略来看，一二线以及各大城市群是房企的投资首选。以万科为例，它强调未来将围绕人口导入、产业聚集和配套设施完善的这些城市和区域做投资。
“最重要的是现金为王，手上有余粮，任何时候都是可以找到机会、抓住机会。”
融创提到，新增土地投资会更聚焦于疫情影响带来的一、二线城市机会；旭辉则表示，今年会加大二线和强三线城市的买地，可能会减少三四线城市拿地。
随着招拍挂市场竞争越来越激烈，更多企业开始拓展多元化的拿地方式，提高自身土地资源获取能力。
佳兆业的做法是，一面强化大湾区和长三角的发展，特别在深圳、广州这两个核心一线城市保证高速的增长；另一面是继续专注旧改。
佳兆业透露，未来1-2年预计转化6个深圳旧改，对应可售面积120万平方米，货值近600亿元；3-5年有19个深圳、广州、东莞的旧改有望供地，货值近4700亿元。长远而言，公司将有近3000万平方米旧改陆续进入供地阶段。
雅居乐也是多元化拿地的典型房企。
过去一年，雅居乐有接近40%通过产业小镇取得，34.5%是通过独立招拍挂获取，另外的26%通过合作并购方式取得。
雅居乐强调，今年会增加大湾区的投资拿地，同时加大在长三角的一个投资。其中，通过产业小镇拿地的方式平均综合土地成本仅1530元/平方米，地价和房价比例在15%以内，性价比比较高。
截至2019年底，雅居乐产业小镇布局了16个城市，共签订投资协议19个，获取超过510万平方米的土地，货值超过600亿元。
绿城提到，今年收并购的机会较多，公司目前也确实有项目正在洽谈。今年希望加大这方面的工作。
华润也表示，“未来我们会在多元化拿地方面进一步加大相关工作举措，比如在收并购方面会取得突破。”
碧桂园仍然在坚持全国均衡布局的策略。
他说，旧改是碧桂园重要的土地投资手段，尤其在一二线城市，去年公司通过旧改转化出来的权益货值超过1000亿元，今年同样希望通过旧改转化出800亿到1000亿元的货值。
富力基本可以说，目前暂时放弃了招拍挂市场。他提到，今年公司转化土地储备是以旧改为主。
目前，富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目70个，约合可售面积超4000万平方米。而短期目标系尽快转化约1000万平方米，对应货值约2000亿元。
业务、多元
多元化方面，除了恒大和碧桂园多元化业务横向拓展相对较宽以外，其他企业基本都是在立足主业的基础上开展多元化创新业务，比如物业、长租等相关性很强的业务。
碧桂园一直强调，未来将积极打造科技型农业、平台型农业、国际型农业，做现代农业系统方案服务商；开拓智能制造机器人事业，做全球领先的特种机器人服务商。
“公司新业务围绕主业进行。建筑机器人的研发未来可以增加主业竞争力。”
恒大提到，恒驰全系列产品将从2021年陆续全面量产；广东、上海基地将于2020年下半年竣工；未来三到五年的目标是成为全世界规模最大，实力最强的新能源车企。
为此，恒大方面也披露，今明两年，预计平均每年要在汽车上投入100亿元。
万科正在逐步丰富公司产品服务体系，包括租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假、教育、养老等新业务。
业绩会上，万科提到，万科五年前开始部署物流冷链业务，在这次疫情中开始发挥重要的作用。1-2月份万科冷链仓储业务比去年增长80％以上。疫情之后，各地将对仓储物流设施更为重视，物流仓储业务也将迎来发展机会。
长租业务方面，万科坦承，虽然长租公寓业务规模在全国领先了，但是还在爬坡期和探索期。
雅居乐把物业当成了多元化发展中非常关键的一环。2019年，雅生活成功收购中民物业及新中民物业60%股权，创行业最大一宗并购案例。
在非房板块、多元化投资方面，近几年雅居乐投资金额超过350亿。雅居乐表示，“这里面投得比较多是这几个行业：雅生活、环保、建设、房管，大概都是20亿元-40亿元的水平，整体的布局、投资的布局是这样。”
佳兆业则在金融方面发力，他希望未来在线上包括轻资产方面能取得不错的表现。
行业、信心
穆迪投资者服务公司在一份新发表的报告中表示，受新冠肺炎疫情影响，今年前两个月中国全国房地产合约销售额大幅下降。预计2020年上半年国内开发商的流动性将进一步削弱，不过多数受评开发商都拥有充足的流动性可缓冲销售中断。
穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄表示：“2020年前两个月，中国房地产合约销售额较去年同期下降34.7％。虽然我们预计随着3月份商业活动，包括建筑施工陆续恢复销售将逐步回升，但回升速度仍不明朗。”
在这样的背景下，融创判断今年将是新一轮的洗牌年。
“今年并购的机会远远超过以往任何一年，但优质并购标不是很多。我们希望能够非常小心、非常认真、非常谨慎地在这些并购机会中选出符合我们要求的好的标的。”
华润置地正在努力向外界传递积极乐观的信息。2020年的销售目标是2620亿元、预期租金收入与去年持平、供货和交付节奏不会有太大影响。
佳兆业提到，2020年公司的销售额预计是1000亿元，大约增长13.48%。“过去三年公司销售增长较快，未来两三年总体而言公司将保持20%左右的增长。”
佳兆业还强调，现在不是拼规模，是拼利润，拼稳健。未来要以稳增长为主，保证发展的同时，保持每年20%左右的增长速度。
得益于网上销售，恒大一季度销售总额达1465亿，同比增长22.5%；累计回款金额达1133亿元，同比增长55.2%。这也是恒大自成立来的同期最好成绩。
恒大还在业绩会上提到，要发挥网上的巨大优势，力争今年实现的销售收入（对社会公布的是6500亿）内部指标是8000亿，同时每年保持均衡的增长，实现公司2022年销售1万亿的大目标。
硬币的另一面是房地产行业整体销售增速开始下降。
亿翰智库数据显示，从2019年统计的18家企业目标增速来看，仅有4家超过20%。可以预见的是2020年EH50企业销售规模增速将持续下降，增速超过20%属于增长较快的水平。
来源亿翰智库
相比于恒大的万亿目标，万科“维稳”已经成为常态化。
万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，增速在2018年14.5%的基础上进一步放缓。
万科说，他始终是一家危机感驱动的公司，未来将一如既往地继续努力，保持警醒，坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康地活下去，活得好，活得久。
“没想到，到今天‘活下去’成了特别真实的存在”。
这也是当下各行各业的写照。
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