2019年德州的冬天，來的有點晚，若不是朋友圈關於降溫的信息刷屏，都忘記秋日已過，寒冬臨至。
11月15日，是德州供暖期起始日，相比往年，今年的11月，溫度要高出很多。
相比供暖，更溫暖地產圈人心的是德州11月15號土拍。
11月15日，德州市區東北城地塊與東七地塊競拍，東北城地塊因涉及產業勾地以起始價成交。
而東七地塊競爭激烈，吸引了碧桂園、天泰地產、東海地產、開建地產、金辰地產等多家企業報名。
最終歷經181輪的競拍，德州東海地產以586萬/畝價格取得東七地塊，摺合樓面價3999元/㎡。
如果不出意外，這將是德州市區2019年最後一次土拍，截止11月，2019年德州市區共計成交686畝住宅用地，計容建面110萬㎡。
每次德州土地出讓的信息在頭條新聞出現，看到最多的評論是“只知賣地蓋樓，不知道引入實體企業”的抱怨。
很多人對於政府土地出讓難以理解，在城市的建設發展中，各項資金的支出龐大，城市環境改善需要資金，公共設施的建設需要資金，而土地財政成為資金獲取的最直接有效的方式。
面對市區開發的深入，可出讓土地面積的減少，而資金需求總量提升的前提下只能提升出讓單價滿足資金需求。
如同逐漸步入中年的我們，伴隨年齡的增長，必須努力的提升自己的月均收入。
秋蛾不知生將盡，夏蟲焉知冬日寒。
入行時機不同，對行業認知則不同，經歷整個行業週期的人才知道樓市的頂底和市場的殘酷。
2014年，入行正值地產行業的寒冬期，尋客源，增渠道，深拓客，各個地產項目絞盡腦汁、費勁心機的提升到訪量；首付分期、0首付、送精裝等各營銷手段齊上陣。
2015年，德州地產大鱷豪門地產因資金鍊斷裂，繼而導致企業運營停滯，項目轉手，國企接盤。
經歷完整四季的人，才能欣賞到春暖花開、烈日炎炎、秋高氣爽、冰天雪地的美景。
我們要慶幸自己生於溫帶季風氣候區，能夠在一年經歷四樣時光，同時練就了自身抵抗寒冬，忍受烈日的本領。
曾在3月份朋友圈發信息說，樓市的高漲將會帶動物價的上升，很多人嗤之以鼻，說國家不會允許物價上漲。
但，扼制房價上漲的口號我們已經喊了幾十年，房價還是上升依舊。
經濟只能持續向好，而持續向好的背後需要一種力量支撐。
土拍結束， 東七地塊3999元/㎡的樓面價讓行業沸騰，很多人在小房嘚啵嘚交流群裡說這樣的成本，售價或突破1.2萬/㎡。
以近年德州市區成交的刁李貴地塊做對比，中梁金麟府地塊以533萬/畝，樓面價3476元/㎡的樓面價取得，兩者的容積率相似，在產品搭配方面預計也將相同，中梁金麟府項目開盤正處市場頂峰期，高層售價8500元/㎡，洋房均價9500元/㎡。兩地塊樓面價相差600元/㎡，按照當下工程成本比前期上漲400元/㎡，合計1000元/㎡，售價何以突破1萬2元/㎡？
在過去的文章中提過，房價是由成本決定還是由市場決定？
若是由成本決定，那麼前期低價拿地的項目售價與後期高價拿地的項目為何相近？
若是市場決定，那麼拿地價格再高，其售價是否能突破客戶承受力限制？
面對市場的波動變化，更多的客戶選擇觀望，深入的分析，客戶更多的報復性觀望，對於某些剛需購房者而言，既然已經買不起，那就再等等，或是拖延心理在做隧，或是無聲的抵抗，雖然會買，但不會這麼痛快的去買，的確需要，故意拖延，購房者與開發企業形成兩個對立的角色。
2017年，德州的房價逐步攀升，兩年間房價高漲，客戶恐慌性購房，導致多數購房需求前置，提前透支了購房需求，市場進入客戶培養期。
當下觀望的客戶，一部分是個人承受力的確有限，面對高額首付和房貸望之莫及，另外一種則是非急性剛需，可買可不買。
作為四線城市，缺少地鐵及頻繁新建商場、醫院的利好，教育資源成為影響房價的重要因素。
實驗小學的學區房，依靠優質教育資源，價格一路上漲，東側的華戎銀泰項目價格以17000元/㎡的價格，成為德州最貴的房子。
而影響德州樓市的因素 除了市場的變化，還有市長的變化。
據媒體信息，11月29日下午，山東省十三屆人大常委會第十五次會議經過表決，決定免去陳先運的山東省民政廳廳長職務，決定任命劉炳國為山東省民政廳廳長。
自2011年1月到2019年11月，德州9年間，已更換4任市長，即將迎來的是第5任。
本次的土拍，明為市場自由競爭，但更多是領土的守護。
本土企業對於市場的守護；
運作企業對於成果的守護。
面對外來企業入侵，本土房企對於領土的堅守。
2016年以來，多數品牌企業選擇在全國三四線城市下沉深耕，德州也贏得眾多地產企業的關注，中梁地產、綠地控股、世茂地產紛紛落地德州市區，在有限的市場下分得一杯羹。
而在外來房企的不斷侵入下，以東海地產、嘉泰地產、聯強地產等本土房企努力保護自身原有市場，。
無論本土房企還是外來大型房企，都在面對著市場下滑的考驗，依靠各自優勢砥礪前行，本土房企深耕州城積累大量資源，同時拿地多為自有資金，壓力較小；而品牌房企在管理及效率方面相對成熟。
德州市區發展一直處於城市的擴張中，經開及高鐵新城建設突飛猛進，但伴隨擴張繼續，城市擴張受到邊界的限制，同時伴隨經濟的增速下滑，購買支撐力不足等因素，新區配套建設緩慢，外拓遭遇瓶頸，城市發展由外延式轉為內部空間質量的提升，提升城市空間利用效率成為城市發展的重要問題。
近年，德州中心城區城市化與城市更新在同步發生，高鐵新區外延發展，市區老城拆遷改造，舊廠以及成中村開始逐步拆遷。
近期，德州堤嶺村、池口村、齒輪廠西側、杏園村開始陸續拆遷。
前期拆遷的小東關、宏力宿舍區域已出讓成交。
伴隨中央棚改政策力度的縮減，地方棚改的資金壓力加大，城市更新與城中村拆遷由過去政府主導變為市場主導，多方參與，例如小東關地塊、宏力宿舍，企業出資，政府拆遷，企業建設安置，政府回購。
拉長時間尺度看發展，這是地產人的首要格局思維觀，行業利好期，不驕不喜，分清個人能力還是行業所趨；行業冰封期，苦練內功，紮實基礎，從容應對。
2019年，最後的一個月，最後的31天，總結以往，過去一年，或者說過去幾年，世界正在以肉眼可見的速度變化，滴滴快車、手機支付、高鐵東車、房價，城市也在悄無聲息的發生著變化，而活在其中的我們自身又變了多少，又成長了多少？
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