「西南地產紀要」融信中國高管交流電話會議

會議概要

主題：融信中國高管交流電話會議

時間：2020年4月7日週二16:30 至 17:00

主講：西南地產首席胡總、融信中國資本市場及投資者關係總經理 陶總、IR總監 陳總

主要部分

第一部分：業績彙報

第二部分：問答環節

融信中國 管理層

【主持人講話】

我們認為融信中國屬於顯著低估且存在比較大的預期差的股票，值得投資者關注，有以下三方面核心看點：

第一，一二線特徵顯著（新冠疫情演化倒逼政策寬鬆，一二線彈性大）。2019年銷售1413億，一二線佔比80%；平均售價21583（連續三年超過21000）,2020年1-3月銷售單價23821，TOP30房企裡面僅次於金茂。19年末總土儲2700萬方（權益比49%），一二線佔比達81%。

第二，低風險（高價地風險基本消化、現金流安全大幅提升）。16-17年高價地經過3-4年的時間，已經充分釋放。2019年拿地溢價率9%，成本僅6648元每平米，一二線佔比92%。總土儲平均土地成本6897，佔銷售單價32%。公司現金短債覆蓋比從18年1.01增加到19年的1.83倍，淨負債率從18年105%下降到70%。

第三，明顯低估。目前公司市值僅124億人民幣，2019年公司實現歸母淨利潤31.5億（+47%），20按我們預計業績估值3.3X，派息股息率8%。隨著公司區域深耕和多元化拿地效果的顯現，業績彈性也明顯變大，當前股價嚴重低估。

【經營亮點】

2019年營業增長比較明顯，營業收入達到115億，同比增長50%。31.8億，同比增長27%。在盈利增長的背景下，公司加大派息力度，從2018年的20%提升到2019年的30%，對應的每股派息0.6港元，同比增長64%。在銷售方面，公司自2018年進入千億的俱樂部以來，2019年就達到了1413億，主要的銷售來自於一二線城市，佔比80%。實際去化率為70%，均價2萬多，這是目前比較穩定的水平，對應的回款率達到80%以上。在戰略結構方面，2019年公司的策略為降槓桿、延久期，整體淨負債率從2018年的105%下降到70%；現金及銀行存款是343億，同比增長27%；今年內到期的債務值187億，同比下降25%；對應的現金短債覆蓋比從1.01倍增長到了19年的1.83倍。在土儲方面，公司2019年加大了拿地力度，全年拿地46個項目，新增土儲731萬平方米，其中200萬平方米來自於河南鄭州、山西太原的舊改項目，整體土儲達到2696萬平方米，其中一二線佔比81%；整體平均土地成本6897元/平方米。公司在評級及機構授信方面進一步提高，在境外評級方面，穆迪、標普、惠譽分別在2019年提升到了B1、B+、BB-，境內評級方面，中誠信國際、中證鵬元分別給公司AAA評級；在機構覆蓋方面，有15家金融機構覆蓋了公司的股票以及債券。公司關注產品的品質以及客戶購房之後長期的體驗，我們會通過舉辦社區的文化活動和來打造物業的管理平臺，提高住戶整體的生活品質。佈局方面，公司會繼續深化“1+N”佈局，福州、杭州、鄭州、南京等公司土儲佔比比較多的城市是核心城市中比較有標誌性的城市，疫情過後恢復比較快。在拿地方面，公司強調拿地能力的測試，給每個區域確定一個指標進行考核；公司也會加快舊改的轉化，提高高毛利的產品佔比；同時，在2020年也會存在一些收併購的機會，公司也會持續關注。公司全年拿地的預算在銷售回款的30%到50%的水平，在今年這樣一個特殊的情況下，如果市場出現好的機會，公司是有能力快速拿地的。在項目產品方面，公司有四大產品系，能夠滿足整體市場多樣化需求。我們的均價2萬元以上也從側面體現了我們對產品及市場選擇的追求。在債務管理方面，公司未來淨負債率的目標為70%-90%，保證最低的現金餘額能夠滿足未來12個月的現金支付。公司也會拓展多樣化的融資方式，比如在2019年9月份打通銀團融資的渠道，未來也會成為融資方式的重要補充；另外一方面，也會加強資金的籌劃，加強資金的使用效率，通過合作、開發等形式減少整體的執行壓力。2019年開始，公司強調挖掘內部潛力，提高管理效率，內部提出了雙核維度、三重聯動管理思路，通過梳理整體運營方面多個維度、資產要素之間的關係來加強各個職能之間的聯動。

2019年實現銷售1413億，大部分來自於長三角區域等，長三角佔比71%。在高效能城市佔有率方面保持一定優勢，比如在福州、杭州權益銷售金額在當地排行第一、第四，前五個銷售的核心城市中佔我們在2019年全年銷售的69%。在2020年1-3月實現銷售182億，同比下降28%，在行業中屬於中等情況。目前除了天津售樓處沒有開放外，其他都已開放，3月份銷售有明顯恢復，為78億，同比下降25%，比二月份有明顯改善，預計在二季度加快整體銷售恢復情況。可售貨源方面，公司2020年預計推貨2200億人民幣，其中52%來自於長三角，19%來自於海西，14%來自於中原（舊改項目）；整體去化率目標是70%。在拿地方面，2020年1-3月份拿了4個項目，其中有3個來自於長三角，1個來自於重慶。整體建築面積為51萬平方米，對應權益拿地金額24億元。4箇舊改項目累計確權426萬平方米，未來有550萬平方米陸續進來。

【財務回顧】

2019年，公司物業結轉502億元，35%來自於杭州，14%來自於福州，8%則來自於蘇州，36%來自於其他地區。毛利率從2018年23.5%提升到2019年24.2%，利率水平從10.1%上升到今年11.5%。公司債務在規模方面保持穩定，總借款632億元，結構方面明顯改善。融資成本保持不錯的水平。公司全年授信1702億元，未使用授信1374元，其中90%來自金融機構（大部分是開發貸），10%來自於其他，比如ABS為120億，小公募為40億元。

問答環節

Q1：16年的高價地項目目前基本情況？

A：雖然高價地項目確實對公司的利潤造成一定影響，但是公司拿地時的體量與現在不可同日而語，所以總體不會對公司造成太大的影響，公司有充足的貨源去調倉。南京項目去年已經開始賣了，從整體銷售方面看非常不錯，去化非常好；靜安目前在與政府爭取比較好的價格，預計在今年二季度開始銷售。

Q2：權益比在2020年是否有明確的提升目標？拿地的權益比計劃多少？

A：公司過去幾年拿地主要渠道是招拍掛，在這種情況下拿到比較高的權益比例難度相對比較大，與其競爭競爭沒利潤，不如合作保證利潤。公司未來希望保持在50%以上的權益比，主要提升方法為：第一，一二級土儲權益比接近80%；第二，併購的機會。

Q3：區域深耕方面的佈局與規劃是怎樣的？

A：公司經過幾年的快速發展，從區域型的開發商完成了全國化的佈局，從未來短期戰略來看，我們還是會區域深耕，做得更精更深。從杭州擴展到整個浙江，從深處擴大品牌影響力；包括海西，連續幾年在福州排名第一，未來也會做得更深。未來也會縮短管理半徑，讓效率更高。同時去年進行了一個組織架構的變化，把四個事業部加一個公司變成了十個區域公司，這一變化加快運營效率的提升，使組織更扁平化。在產品方面，一直以來產品的競爭力在投資者心中具有比較大的分量，公司有各種生產線，會根據所在區域、城市不同而有一個符合當地市場的產品。定價與營銷策略也會視情況而實施。

Q4：公司從什麼時候開始戰略轉變的？

A：公司經歷了從快速擴張到穩健為主的策略轉變，16年上市最要做的就是規模，現在來看也印證了有規模的企業在金融市場的資源嫁接、市場的土地獲取、影響力方面都會有很大的差別。隨著房地產行業17-18年進入調控，限價使公司利潤率受到比較大的影響，在公司槓桿率比較高的情況下，公司面臨比較大的風險，所以公司從18年開始注重債務的管理，從18年105%的槓桿率降到19年70%，在不犧牲規模的情況下完成了非常好的戰略轉型。在2019年，我們的信用評級是內房中唯一一家三家國際評級機構全部調升的企業。公司的融資成本也進步了非常多，尤其是海外。融資成本低、期限長為未來有質量的穩健發展留出非常大的餘地。

Q5：對今年銷售、拿地的指引？

A：今年制定的銷售目標為1500億，考慮了疫情及市場的情況，比較有信心完成目標。拿地按照回款的30%到50%，具體要看市場的情況。

研究成果

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他山之石可攻玉，美國經營性房企研究——20170925

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【A股研究系列】

新城控股：運營優先緩速提效，估值提升有空間

萬科2019年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起

藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破

中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心

華髮股份：從量變到質變，TOP20潛在進入者

華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產

金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長

華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合

天健集團：受益區域主題，城市更新稀缺標的

【H股研究系列】

佳兆業：淨負債率大幅改善，舊改轉換提速

禹洲地產：負債有所優化，銷售彈性猶存

旭輝控股：均衡利好增長，發力商辦和物管

融創中國：從彈性迴歸價值，關注信用改善節奏

碧桂園：穩健增長龍頭，關注三四線尾部風險

中國金茂：銷售目標不改，關注毛利率修復

融信中國：明顯低估的一二線優質標的

寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力

保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者

綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即

正榮地產：定位改善大師，千億後均衡發展

融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段7

合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善

易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商

碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長

龍光地產：前瞻佈局、資源優質

【西南證券房地產團隊】

團隊首席：胡華如

執業證號：S1250517060001

手機號碼：18688929962

電子郵箱：[email protected]

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