2019年的榮盛發展在千億房企陣營中站穩了腳跟。
4月7日晚間，榮盛發展披露了2019年年報。報告期內，榮盛發展實現營業收入709.12億元，同比增長25.80％；實現歸母淨利潤91.20億元，同比增長20.57％。
在房地產銷售方面，2019年榮盛發展實現簽約面積1098.07萬平方米，同比增長11.66％；累計簽約金額1153.56億元，完成年初簽約計劃的103％，同比增長13.58％。
在多數房企因疫情而降低了2020年銷售預期增速的背景下，榮盛發展披露的2020年銷售目標為1210 億元，預計同比增長4.9％。
不過，榮盛發展在投資方面設定的目標卻一點不低。據披露，2020年其計劃拿地1356萬平方米，相比2019年增長38.5％。
4月8日，榮盛發展剛以23.51億元的總價拿下了成都天府新區157畝土地，成交樓面地價9989元/平方米，溢價率50％。
銷售回款、融資計劃未完成
在踩線完成銷售目標的同時，榮盛發展的銷售回款卻沒能達到目標。
2019年全年，榮盛發展實現銷售回款860億元，完成年度計劃的93.48％。回款率為74.55％，2017年、2018年時，這一指標分別為90.13％、80.25％。
據披露，榮盛發展在2020年度計劃簽約金額約1210億元，計劃實現銷售回款約968億元，增速約為13％；回款率目標約80％。
銷售回款不算理想，榮盛發展近年來定下的融資計劃，推進也不太順利。
記者梳理其年報數據發現，在2016年年報中，榮盛發展為2017年設定的計劃新增信貸融資額度為430億元，當年其實際新增融資額為470億元，超額完成融資計劃；其2018年、2019年設定新增融資計劃分別高達600億元、611.43億元，但可惜的是，這兩年的實際新增融資額分別為449.93億元、478.03億元。
對資金的渴求，從榮盛發展財務方面負責人的變動或許也可見一斑。2019年5月，彼時負責榮盛發展投拓條線的副總裁林德祥遞交了書面辭職。同年8月，歷經中海系、寶能系的劉軍加入了榮盛發展，擔任副總裁一職，分管融資和資金。
當時有分析指出，財經專業出身又歷任中海系各公司的多項職務，劉軍在房地產管理、投資、融資、運營等領域的經驗，對於剛跨過千億的榮盛發展來說很有必要，有助於後者打通融資端渠道，改善財務結構等。
不過，今年2月，劉軍從榮盛發展離職的消息傳出，3月初，其便確認履新實地地產。
3月2日，榮盛發展也正式發佈公告宣佈董事會同意聘任林洪波、景中華為公司副總裁。據悉，這兩位皆是公司內部提拔。
其中，林洪波畢業於首都經貿大學，碩士研究生學歷，在此次晉升前為公司投拓中心總經理。加盟榮盛前，曾任碧桂園山東區域副總裁等職務；景中華畢業於江西財經大學，原為榮盛發展財務總監、財務中心總經理，此前曾在龍湖集團擔任財務中心總監。
諸葛找房數據研究中心國仕英認為，高管的離職一定程度上意味著榮盛發展管理層對2019年發展速度的不滿意，其次就是公司未來規劃和業務側重點上面可能有所調整。接手的兩位高管都是較為年輕的78年後高材生，更容易接受新事物和適應現下的發展節奏，更容易帶領公司創造新的發展點。
榮盛發展給“新人”定的目標較過往稍微低了些。年報顯示，榮盛發展2020年計劃新增融資520億。西南證券研報表示，“有一定融資壓力”。
值得一提的是，截至2019年末，榮盛發展一年內到期的非流動負債同比增長75.5％至307.1億元。同期，其貨幣資金為303.55億元，其中受限資金約為49.6億元，在覆蓋到期債務上存在一定壓力。
另據中達證券研報，榮盛發展的短期債務佔比同比提升10個百分點至52.8％，現金短債比下降26.6個百分點至87.1％。
整體來看，截至2019年末，榮盛發展的資產負債率為82.45％、淨負債率為79.7％，同比分別下降了1.59個百分點、8.16個百分點。
河北單省營收佔比逾3成
對融資如此渴求的背後，是榮盛發展不斷加快的發展腳步。
2017年，榮盛發展的簽約銷售額尚不到700億元，到2018年就躍升至千億規模。2019年，榮盛發展雖然將銷售目標僅設在了1120億元，但其制定的投資計劃顯示，“2019年度公司計劃新獲取建築面積約1672.51萬平方米的新項目資源。”
雖然榮盛發展並未完全達成這一計劃，2019年全年，其先後在京津冀、長三角、珠三角、中西部等區域的36個城市獲得土地102宗，規劃建築面積979.34萬平方米，購地金額為302億元，權益購地金額266.04億元，拿地均價為3083.71元/平方米。
這較2018年的投資力度已有明顯增加。華創證券研報數據顯示，榮盛發展2019年的新增計容建築面積同比增長28.8％，拿地金額同比大幅增長了73.2％。億翰智庫數據顯示，榮盛發展2019年的投銷比89.2％，整體投資還是比較審慎。
2020年，榮盛發展計劃拿地1356萬平方米，相比2019年增長38.5％。不完全統計顯示，2020年一季度中，榮盛發展在河北霸州、麗江、慈溪、青島、廊坊、重慶、滁州、蕪湖等多地新獲24宗地塊，土地總價款約為73億元。
值得一提的是，截至2019年底，榮盛發展共計3726.64萬平方米的土地儲備中，位於河北省的土地儲備約為37％。
事實上，發家於河北的榮盛發展一直以來深耕河北區域，其在河北省的土地儲備保持在30％以上；其總部所在的廊坊市，總土儲佔比達14.55％，這也是環京區域的重要代表。
由於近兩年環京區域出臺的限購政策，榮盛發展在2018年時曾坦言，受2017年6月之後環京重點區域實施嚴厲限購政策的影響，2017下半年上述區域住宅項目去化速度明顯放緩。
其實，榮盛發展在2018年就已將地產業務版圖拓展至河南、山東、江蘇、安徽、湖南、四川、重慶等13個省。不過，河北為榮盛發展貢獻的營收始終保持在高位。數據顯示，2016年-2019年間，榮盛發展在河北實現的營收佔比分別為41.45％、30.58％、38.78％、35.66％。
如今，榮盛發展依然鍾情於環京區域。
1月中旬，在回答投資者關於“如何看待環京地區未來兩年樓市發展”的問題時，榮盛發展方面表示，隨著京津冀協同發展國家戰略的不斷加速推進，北京行政副中心和雄安新區規劃的獲批和加速建設、北京大興機場正式通航，環京區域產業的集聚和區域房地產市場的長期調整等，“將會給深耕京津冀區域的榮盛發展產生積極的影響，公司長期看好並將持續深耕京津冀市場”。
在地產評論員嚴躍進看來，未來環京地區大概率是要放鬆的，無論考慮到是京津雄發展還是新冠肺炎等情況。
國仕英也認為，目前來看，環京區域雖然短期內並沒有放鬆的可能，但受規劃利好的帶動影響，環京區域樓市熱度會有所上漲，帶動量價小幅回升。
但億翰智庫研究總監為於小雨則表示，“環京（地區的放開）太難了，北京現在管控得也比較嚴”。
本文源自國際金融報
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