二套房因为限购政策，首付比例高、按揭成本高。今天专门针对北京地区购买二套房的朋友，写一篇详细的文章。介绍一下，怎么买二套房成本更低？是如何做到二套房四成首付，贷款利率在5%以内？本文绝对不是哗众取宠的标题党，所提供方案确保真实可行。
这两年为了限制房地产过热，出台了很多限购措施。在北京地区，实行LPR以后，首套房按揭利率是LRP+55个基点，2020年最新的LPR是4.75%，也就是首套房按揭利率是5.3%。二套房，普通住宅首付6成，非普通住宅首付8成，按揭利率是LPR+105个基点，也就是5.8%。对于购买二套房，不管是出于投资或者是改善性居住需求，还是为了孩子上学购买学区房，都面临着，首付过高压力比较大，按揭利率相对比较高，购房成本相对比较高。
在去年以前，当时还没有LPR，5年期以上的基准利率是4.9%，北京首套房按揭利率是基准利率上浮10%，即5.39%。二套房按揭是基准利率上浮20%， 即5.88%。当时，房产抵押贷款，大多是基准利率上浮30%或40%，也就是6.37%或6.86%。对于银行来说，按揭买房是用于居住，房产抵押贷款大多是用于企业经营。企业经营的不确定性和风险，肯定是远高于居住。所以，正常是抵押贷款的利率要远高于按揭贷款。
现在，去年的贸易战和今年的突发疫情，为了扶持中小企业，银行几次大幅度下调贷款利率。贷款利率的下调，基本都集中在房产抵押贷款上。原因也很简单，降低企业的融资成本，推动经济的发展。但是，银行从自身风险角度考虑，把贷款利率的优惠政策都集中在，风险最小的房产抵押贷款上。疫情发生以来，在二月底，三月初，多家银行针对房产抵押贷款降息，幅度也比较大。现在，北京地区，二十年期抵押贷款，有好几款产品，年化利率都在5%以内。出现了，罕见的抵押贷款利率远低于买房按揭利率这样的倒挂现象。所以，很多朋友采取，把首套房抵押给银行，做房产抵押贷款。只要夫妻双方个人征信没问题，利率就在年化5%以内，最长可以贷二十年，等额本息还款，中间不需要归本金。和房产按揭还款方式是一样的，但是利率要远低的多。当然，如果夫妻双方征信是存在问题的，抵押贷款是办理不了的。但是，如果夫妻双方征信存在严重逾期，抵押贷款办理不了，同样的按揭贷款也是办理不了的。
所以，在上述情况下，现在很多朋友购买二套房，采用先用首套房做抵押贷款。一般可以贷房值的七成左右，然后全款买二套房。相当于，首付四成左右，年化利率在5以内购买了二套房。
可能有些朋友，首套房按揭还没有还完。是可以做二抵的。二抵是指二次抵押贷款，是指将有按揭的房产再次抵押，从银行获得二次贷款。二次抵押贷款的特点是不用还清以前的贷款，直接再次抵押再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。通常来说，按揭房贷一般只能贷到6、7成，加上升值等因素，已经抵押的房存在剩余价值，这就催生了二抵业务。
怎么判断是否能做二抵？
首先，房产要有抵押余值。银行的评估值一般在市场价的九成左右，然后在评估值上最高可贷7成。可贷额度减去一抵的剩余贷款本金，就是二抵的可贷额度。举例来说，一套房子市场价在1000万，银行的评估值大概在900万左右，可贷七成也就是这套房子可以贷630万，如果一抵贷款本金剩余200万，那么630减去200万，二抵就是可以贷430万左右。
其次，二抵一般会对一抵的还款时间有要求。一般需要一抵还款满18个月以后才可以办理二抵。
需要注意的是，如果一抵是按揭，办理二抵只要有余值一般都是没有问题的。如果一抵是抵押贷款，如果房本被上家银行收押，手里没有房本是不可以做二抵的。
二抵业务有其特殊性，并不是所有银行都可以办理二抵。恰恰相反，开通二抵业务的银行占比不足5%，只有极少数几家银行才受理二抵业务。因为对于银行来说，二抵业务的风险是大于一抵的。从债权的角度，二抵办理在一抵之后，一抵是有优先偿债权的。比如说，A的房产有一抵在B银行，二抵在C银行。当A逾期不能偿还贷款时，抵押物要优先偿还B一抵银行的贷款，剩余部分再偿还二抵C银行。如果，房价出现大幅波动，二抵业务的风险要远大于一抵。所以，一般二抵利息会比一抵略高。现在，北京地区二抵，二十年期等额本息还款，年化利率在5.2%，略高于一抵，远低于二套房5.8%的利率。
另外，不管是二抵还是一抵，现在实行的也是LPR浮动利率。比如：如果贷款利率是4.85%，就是LPR+10个基点（0.1），现在LPR是4.75%，加10个基点（0.1）就是4.85%。和银行签订的贷款协议，就是LRP加10个基点。加10个基点是固定的，后期如果LPR下降，就是在下降的基础上加10个基点，和按揭贷款一样跟随LRP浮动。
按照上述方案，首套房抵押，全款买二套房。还有一些衍生的好处：
1：全款购买议价能力强，购房成本下降。全款购买和按揭贷款，原房主拿到全部房款的时间是不同的。对于一些着急卖房、要求快速拿到资金的原房主来说，全款购买有非常大的优势。一般来说，一次性付清全款，成交价可以压低5%左右。一套五六百万的房子，是否全款，大概有二三十万的价差。
2、节省税费。如果申请房贷购买房子，三价合一（成交价，贷款价格，交税价格），这样子简单地说就是无法报低价了。比如：1000万购买一套房子，要申请700万贷款，就只能按照1000万纳税。全款购买，就可以按国土局的最低指导价过户。这样也能节省不少的税费。
3、交易周期短。由于不涉及贷款，所以不需要等待银行放款，交易周期短，节约买卖双方的时间和精力。
因为，每家银行对于贷款都有很多细节要求。每个人的基本情况，房产的基本情况，也各不相同。其实，是很难通过一篇文章，就把涉及贷款的所有问题都介绍清楚的。如果有其他涉贷问题需要了解的，可以单独联系。另外，经常有朋友反复留言，问什么不回复信息。那是因为，不加关注，您的信息只能看不能回复。可以直接留其他方式对接。
最后补充两个常见问题
一：关于公司
有些朋友对于抵押贷款有过了解。抵押贷款有两种，一种是抵押消费贷，借款用途是用于个人消费。抵押消费贷，单人上限100万，夫妻双方共借上限180万，贷款期限相对较短，需要提供消费凭证。另外，一种是抵押经营贷。就是申请贷款的名义是用于企业经营。房产抵押贷款，大多办理的都是抵押经营贷。对于一些真实用途是购买二套房的朋友来说，大部分都是工薪族，名下没有公司。这个其实是没有关系的，只要房产没有问题，其他的都是可以解决的。有绿色通道，可以新注册公司或者新添加股东，即可办理。
二：什么时间开始办理贷款更合适？
正常情况下，办理一笔抵押贷款整个流程下来，需要一个月左右的时间。对于一些朋友来说，该在什么时间办理贷款合适？如果房看好了，定金交了，再办理抵押贷款，时间太长或者万一抵押贷款办不下来怎么办？如果提前办，抵押贷款办理下来了，房没看好，每个月需要交着利息，这样会有损失。
银行办理抵押贷款的流程是，1：先面签填写贷款申请；2：然后银行指派评估公司下户评估房产；3：补充贷款材料，银行审批出具批贷函:；4：夫妻双方公证处公证:；5：建委上抵出具他项权利证；6：银行收到他项权利证T+1放款。
因为抵押贷款涉及金额比较大，所以流程相对较长，办理周期需要一个月左右。如果申请人名下没有公司，还需要办理公司相关手续，时间会更长一些。一般来说，建议尽量早点办理抵押贷款，当银行审批完毕，批贷函拿到手了，贷款就肯定没问题了。这时候，可以先不做公证和上抵手续。等确定开始需要资金了，再走放款手续，去公证上抵，钱放款后才会计息。这样既稳妥不会出现隐患，也不会多支出利息成本。
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