前幾天和朋友一起吃飯，在飯桌上就提及到被動房公寓，就公寓展開了談論。公寓和商品房的性質又會有很大出入，其中一位朋友家裡有點閒錢，放在手裡總感覺價值流失心塞的很，想著投資點什麼，正是由此開展的話題。
昨天又發《房價真的不會跌！不信你看！》中說明了要判斷房價有沒有泡沫，我們需要用租金收益和持有成本來衡量。
現在可以算是全民營銷，誰都可以做中介，多多少少都會有自己的圈子，外加現在公寓不限購，價格低，裝修得當符合當下年輕人口味，通過關係找認識人購買優惠更多。相比較住宅，優越性比確實較大。
但是公寓不是一個很好的投資品。
- 持有成本太高
- 增值潛力一般
- 流動性太差
為什麼這麼講呢？那我們先看下公寓還有哪些缺陷！
1、產權年限不同
雖然房屋的使用時間是沒有限制的，但土地產權的使用是有年限的。一般來講，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，住宅用地為70年。
2、水電收費標準不同
一般的住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而商業公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。
3、解決戶口規定不同
公寓一般是在商業用地上建起來的項目，是商業性質，因而不能解決戶口問題。
4、居住舒適度不同
一般情況下，住宅是封閉式管理，有小區環境，人員相對穩定；公寓大多開放式管理，不僅可以居住，也可以商用，人員流動性高，無小區環境，舒適性差；住宅三通，公寓部分不通氣；住宅有劃分區域的學校，可轉讓；公寓不一定，可能有指標，轉讓之後無；值得一提的是，LOFT公寓產品在戶型裝修設計上，稍加改裝，極有可能一房變兩房、兩房變三房。
5、利率和首付不同
如果是打算貸款購買商業公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首套房首付比例一般不低於50％，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常不低於30％，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。
6、採光條件不同
大多數的公寓採光和通透性都不是很好。有些商業公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，採光條件自然並不是很好。而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件會比商業公寓好很多。
7、稅費不同
公寓和住宅在稅費方面也是不同的，買公寓和住宅要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭僅有的住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都要繳納個稅。
既然公寓有這麼多弊病但市場上為何還有這麼多公寓？
在城市規劃中，凡是新開發一個地段，一定要講究“配套齊全”。住宅、醫院、學校得有，商鋪和寫字樓也要有。尤其是寫字樓和商鋪，很重要，可以讓這個地方有足夠大的空間吸納企業，讓當地的居住人群有地方工作，當地政府有稅收可取。這才能打通區域發展的整個閉環。
然而想象很豐滿，現實卻很骨感。
當大批寫字樓拔地而起後，大多數城市的產業經濟卻遲遲跟不上。導致大量寫字樓空置。
但開發商得活著，而且從銀行借貸出的天量資金得償還，再加上外來人口居住困難無地安家，保障房又有很大幾率的不確定性。
這麼一來二去，開發商就想出個點子，就是把商鋪和寫字樓裝上衛生間、洗浴等滿足日常居住的設施，當住宅賣得了，地方也是睜一隻眼閉一隻眼。
但是公寓最重要的一點：流動性極差！公寓的轉手稅費極高，大概在15%-20%這樣，還不算中介手續費。同樣的住宅，滿了2年只要2%左右。在這種情況下，公寓二手交易極為困難，想要原價賣出都是困難的。因為即便你原價賣出，對買家而言就已經漲價20%了。買家就是想買公寓，為啥不會去買新的呢？還有那麼多新公寓滯銷呢。
我們買房，表面上看是花錢了，實際上根本沒有花錢，因為住宅流動性較好，可以隨時賣出，所以大家買房不過相當於把錢存銀行而已。而我們買了低流動性的商品就是真的花錢了，比如傢俱，你買了就是買了，不可能再賣掉的。公寓就屬於流動性差的產品，你買了之後，錢就打水漂了，本金就沒了，因為賣不掉。
再說公寓收益。有人說，公寓租售比高。。嗯。。是的，那又如何？你想要的是收益，別人要的是本金。商業場上，除了收益之外，最重要的就是退出機制，如果沒有退出機制，那麼本金就沒了，這也是股市和未來的Reits意義所在。公寓租金收益5%，意味著20年回本，20年後才開始賺錢；住宅租金收益2%，其實第一年就回本賺錢了。。。因為住宅=現金。
目前看中國房地產市場格局，已然住宅公寓“二足鼎立”的局勢。當然公寓的體量遠遠不能與住宅相比，但是公寓的確瓜分了巨量的住房需求。
因為公寓妨礙了住宅的發展，所以公寓必須得限制住，才能把源源不斷的需求引進住宅。於是在2017年，北京下發了“327嚴政”，徹底封殺了公寓。
同時為了防止公寓對樓市房價產生負面影響，一直以高稅費變相“凍結”交易，只進不出，讓它嚴格跟著“房住不炒”的大基調走。隨後又有2018年的“商改住”，“租售同權”等政策，但後來也不了了之。
如果放開公寓限制，公寓交易稅費低，且可以享受教育等城市資源配套。那麼公寓以低總價的優勢，一定會成為超越住宅的投資品。直接分流住宅商品房的市場份額，城市主體房價就一定會下滑。
所以為了主體市場房價不受波動，公寓的身份就永遠不會轉正。
公寓相對於住宅無論是首付還是房貸年限都相差甚遠，如果不去用銀行裡“別人的錢”買房，那便失去了投資的本意。
人生重要的選擇機會真的很少，真的很少，真的很少！
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