借名买房事实的认定与所有权确认

裁判要旨：

本案虽不宜仅以该协议书作为认定王京英与刘志轩之间存在借名购房合同关系的唯一证据，但结合本案有关事实与证据，可以认定王京英与刘志轩之间存在借名购房的合同。王京英与刘志轩之间签订的借名购房协议不足以对抗物权登记的效力，故王京英要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求法院不予支持。借名购房协议仅约束王京英与刘志轩，但涉案房屋登记在刘志轩与刘婷婷名下，故王京英无权以其与刘志轩之间存在借名购房合同关系为由主张刘志轩、刘婷婷办理涉案房屋权属转移登记手续。

案情简介：

法院查明刘志轩以王京英名义购买涉案房屋。2009年4月16日，涉案房屋登记至刘志轩名下。2009年4月30日，刘志轩领取案涉房屋所有权证书。2011年3月28日，刘志轩申请涉案房屋所有权人由刘志轩变更为刘志轩（40%）、刘婷婷（60%）。同日，刘婷婷取得涉案房屋的权属证书。2011年6月3日，刘志轩与刘婷婷签订“离婚协议书”，约定双方自愿离婚，夫妻共同所有的涉案房屋所有权归刘婷婷60%、刘志轩40%；双方确认在婚姻关系存续期间由刘志轩亲属王京英赠送一套房屋，双方协商一致如下：将上述房屋出售，所得款项归还王京英140万元；余下款项双方平均分配，各拿归还王京英款项后的50%。

后王京英以其与刘志轩之间存在借名买房事实为由诉至法院，要求法院判令确认涉案房屋所有权归原告王京英，刘志轩、刘婷婷协助原告办理涉案房屋过户事宜。

法院判决：

法院经过审理认为本案的争议焦点为：王京英与刘志轩之间是否存在借名购房的合同关系。虽不宜仅以该协议书作为认定王京英与刘志轩之间存在借名购房的合同关系的唯一证据，但结合以下事实与证据，可以认定王京英与刘志轩之间存在借名购房的合同。首先，各方对王京英实际出资购买涉案房屋的事实无异议，对系借名购房还是赠与关系存在异议。其次，刘志轩与刘婷婷的“离婚协议书”亦确认王京英实际出资数额为140万元的事实。再次，虽涉案房屋的现值已非140万元，但刘志轩与刘婷婷在“离婚协议书”中关于归还王京英140万元的意思表示和王京英与刘志轩签订的“协议书”中“如有违约，刘志轩按房屋现值金额赔偿王京英，并给付同期银行贷款4倍利息”的内容相互印证。最后，上述“离婚协议书”中载明刘志轩与刘婷婷归还王京英140万元的意思表示，该意思表示与刘婷婷主张王京英赠与涉案房屋的事实相悖，且刘婷婷未给出合理解释。故法院确认王京英与刘志轩之间就涉案房屋存在借名购房的合同关系。

关于王京英要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求：《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。刘志轩以其自己的名义购买涉案房屋，涉案房屋登记在刘志轩名下，在没有相反证据予以否定的情况下，刘志轩的所有权人身份应受到尊重。王京英以其与刘志轩就涉案房屋借名购房事宜签订的协议书主张涉案房屋归其所有，但其与刘志轩之间的约定不足以对抗物权登记的效力，故其该项主张不能成立，本院对其此项诉讼请求不予支持。

关于王京英要求刘志轩、刘婷婷办理涉案房屋权属转移登记手续的请求：根据相关规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记，可予支持。现王京英以“协议书”为依据主张刘志轩、刘婷婷办理涉案房屋权属转移登记手续，但王京英与刘志轩之间的借名购房合同关系仅约束王京英与刘志轩二人。因案涉房屋登记在刘志轩、刘婷婷名下，故王京英无权以其与刘志轩之间存在借名购房合同关系为由主张刘志轩、刘婷婷办理涉案房屋权属转移登记手续。另，王京英认为刘志轩、刘婷婷违反其与刘志轩的借名购房协议，在未经过其知晓并同意的情况下，擅自将涉案房屋所有权人由刘志轩变更为刘志轩、刘婷婷二人共有的行为侵害了其权益。刘志轩、刘婷婷的更名行为并非本案争议的法律关系，不宜在本案中直接审查，王京英应当就该问题另行主张。

律师评析与思考：

本案中对于基础法律事实的认定，即刘志轩与王京英之间是否存在借名购房法律关系。法院认可了“协议书”的客观存在，并结合“离婚协议书”中关于王京英140万元的表述以及刘婷婷未给予合理解释，采纳了借名购房法律关系成立的意见。

王京英是否可依据“协议书”要求确认对涉案房屋的所有权，若涉案房屋仍在刘志轩名下，王京英与刘志轩的关系到底如何认定？第一种认定是，刘志轩购买涉案房屋后，与王京英约定将涉案房屋过户至王京英名下，即双方的借名购房关系，实应为房屋买卖合同关系，此时王京英所享有的权利应与普通买受人的权利一致，即享有合同性权利而非物权性权利；第二种结论是，刘志轩代理王京英以自己的名义购买涉案房屋，而实际的购买人应为王京英，涉案房屋登记在刘志轩名下仅为权宜之计，实际权利人应为王京英。法院依据物权法就物权登记的效力性确定的规定，认可第一种认定结论，即王京英仅享有要求刘志轩依据协议过户，若不能，可以要求刘志轩赔偿的权利。

在涉案房屋更名在刘婷婷名下时，王京英要求刘志轩依据协议过户是否履行不能？借名协议的效力仅及于合同双方，即刘志轩和王京英，对刘婷婷不生效力，进而直接要求刘志轩、刘婷婷协助办理过户，不应予以支持。王京英可以要求刘志轩赔偿，或者进而对刘婷婷与刘志轩的更名行为要求确认无效，理由主要是刘婷婷知晓借名协议的客观存在，但这些均应当另案解决。