買賣購房指標 “法無明文禁止即可為”
近年來，我國房地產市場轉向繁榮，房產交易日趨活躍，甚至出現買賣購房指標這樣的新型交易方式。儘管多數單位規定內部銷售的房屋不能對外轉讓，但是買賣購房指標的情況還是屢見不鮮。那麼單位內部認購房屋指標能否轉讓？雙方自願簽訂的《單位內部認購房屋指標轉讓合同》能否受到法律保護？
南昌市西湖法院人民法院審結的這起房屋買賣合同糾紛給予了我們肯定答覆。
經審理查明，張三和李四因房屋指標轉讓事宜多次協商後，簽訂了《單位內部認購房屋指標轉讓合同》，合同約定：李四自願將其所在單位甲公司的商品房的內部職工認購房屋指標轉讓給張三，指標轉讓費18000元整，後續購房款和稅費由張三支付。合同簽訂之後，張三按約向李四支付了指標轉讓費18000元，並向甲公司工會委員會累計支付購房款435510元，支付房屋契稅17420元。此後，雙方未能辦理好指標轉讓事宜，為此，張三訴至法院，要求將案涉房屋過戶至張三名下。另查明，李四在甲公司工會委員會下發的《商品房認購權處分聲明書》中聲明放棄商品房認購權，同意由張三認購上述商品房，並由張三以自身名義簽訂《商品房買賣合同》。
本案爭議的焦點為張三和李四簽訂的《單位內部認購房屋指標轉讓合同》是否具有法律效力？李四認為，張三和李四之間轉讓單位內部認購房屋指標因違反《城市房地產管理法》有關規定而無效。張三認為，《單位內部認購房屋指標轉讓合同》系雙方真實意思表示，且已經實際履行，應屬合法有效。
法院認為，雖然《城市房地產管理法》第三十八條第六項規定：“未依法登記領取權屬證書的房產，不得轉讓。”但《合同法》第五十二條第(五)項明確規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條又明確解釋“強制性規定”是指效力性強制性規定，在合同法的基礎上進一步明確縮小了合同因違反法律、行政法規的強制性規定而無效的情形，並非所有違反法律、行政法規的強制性規定就必然導致合同無效。《城市房地產管理法》第三十八條第六項的內容，這種交易行為雖說不規範，但並未損害國家利益、社會公共利益或者他人利益，無須國家權力對當事人意思自治行為予以干預，應屬於“管理強制性規定”，違反該條款不會致合同無效。
據此，法院認定《單位內部認購房屋指標轉讓合同》合法有效，合同雙方應按約履行，並依法判令：
一、《單位內部認購指標轉讓合同》合法有效；
二、李四於判決生效之日起十日內協助張三辦理各種購房手續。
買賣購房指標屬私法領域 “法無明文禁止即可為”
經辦法官庭後表示，買賣購房指標這樣的新型交易方式應屬有效。目前司法實踐中也越來越多的採納了這一觀點。
從法學理論上分析，對私權利來說，“法無禁止即可為”；對公權力來說，“法無授權即禁止”。作為一個公民，他可以大膽地運用自己的權利(法無禁止即可為、自由)，對政府而言，必須尊重公民每一份權利(法無禁止即可為)。購房指標的轉讓實質上就是轉讓人將單位組織的限價房指標中享有的購房資格轉讓給受讓人，轉讓人對房屋的權利只屬於資格權利，在法理上可歸為一種期待利益，是一種權利的轉讓，屬於債權範疇。轉讓行為未違反法律的強制性規定，沒有損害其他人利益。鑑於我國法律並沒有明令禁止購房指標的轉讓，法無明文禁止即可為，因此《單位內部認購房屋指標轉讓合同》應屬有效。
從履行的可能性分析，《單位內部認購房屋指標轉讓合同》的履行並無法律和事實上的阻礙。《合同法》第八十八條規定：“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利義務一併轉讓給第三人”。如果轉讓方與受讓方轉讓房屋指標的行為經過了組織單位同意，則該轉讓行為有效，受讓方取代轉讓方地位直接對接組織單位履行《商品房買賣合同》。如果組織單位不同意，則該轉讓行為對組織單位無約束力。本案中，李四在甲公司工會委員會下發的《商品房認購權處分聲明書》中聲明放棄商品房認購權，同意由張三認購上述商品房，並由張三以自身名義簽訂《商品房買賣合同》，組織單位並未反對。且從聲明書中設置的處分選項可知，組織單位認可職工將認購商品房的資格讓渡他人，故該協議的履行並無法律或事實上的阻礙，締約雙方應按約履行。
綜上，《城市房地產管理法》第三十八條第六項屬於管理性規定，違反該條款不會致合同無效。轉讓單位內部認購房屋指標，在法理上可歸為一種期待利益，屬於債權範疇，且作為組織單位的甲公司認可職工將認購商品房的資格讓渡他人，故該合同的履行並無法律或事實上的阻礙，應屬合法有效。基於以上理由，法院作出如上判決。
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