本文作者丨張澤丹
2019年中高考已經結束，石家莊各個初中和高中陸續公佈了今年各家的成績，想通過這篇文章，用嚴謹真實的數據，客觀中立的態度，來解答關於石家莊名校與學區房的一些基本問題：石家莊名校的教育水平在全國是怎樣的一個檔次？石家莊有哪些非常優異的高中、初中和小學？它們的真正排名，又是怎樣的？有必要在石家莊買學區房嗎？多少預算可以買到哪些名校的學區房？
石家莊名校含金量簡析
首先，先聊一下石家莊的高中。畢竟，石家莊高中名校的生源有相當一部分來自石家莊市。
2018年河北省高考文理科狀元，都在石家莊，——文科裸分狀元在高新區學苑路上的精英中學，理科狀元在號稱“帝二”的新華區石家莊二中本部。2019年高考成績已經公佈，河北省理科狀元在衡中，文科裸分狀元也在衡中，文科狀元（有加分）在石家莊一中。每年
清北錄取人數按所屬高中進行排名，第一名一般是衡中，石家莊二中排名也非常靠前，石家莊其他幾所高中勉強也能排進前百。也就是說，從尖子生水平上來看，衡水中學雖然天下無敵，但石家莊的高中也很強，在全國排名也非常靠前。這足以證明石家莊的高中名校含金量很高，值得石家莊市、甚至整個河北省的初三畢業生為之奮鬥（比如，石家莊二中本校和南校，精英中學，石家莊一中，等等）。畢竟，一本率都在90%以上，進了此類高中，考上二本比考上一本更難。
石家莊高中的生源，有相當一部分來自石家莊市，比如二中本部的主要生源基本都是主城區的，一中也是同樣的道理。精英中學和二中南雖然是私立的，面向全省招生，但如果按學生戶籍來看，石家莊市戶口的學生依然佔大頭。
很明顯，生源質量高是石家莊高中很強的主要原因。側面證明，培養出這些優質生源的初中也很強。那麼，在石家莊市，又有哪些非常有名的初中呢？它們的排名又是怎樣的呢？
前段時間，根據2018年各校中考成績，我寫過一篇文章，石家莊初中名校排行榜TOP15，2019年中考成績已經出了，根據各校目前已經公開的信息，可以得出下面這張圖表。
因為今年各校的參考人數暫時還未公佈，所以無法得出“600分以上考生佔該校參考人數比例”，也就是“優秀生比例”這一核心數據。但從“該校600分以上考生佔全市600分以上考生比例”的排名，以及往年的中考成績統計，可以將這些學校分為以下三個梯隊。
第一梯隊：石家莊外國語學校（43中）
第二梯隊：石門實驗（二中私立分校）、81中、40中（包括求實中學）、41中（包括越洋中學）、28中（包括新星中學）、42中（包括新世紀外國語學校）、23中（包括同文中學）、一中實驗（一中私立分校）、金柳林、17中、北師大附中
第三梯隊：44中、22中、9中、27中、19中......
除了第二梯隊末尾的幾所初中和第三梯隊學校之間的差距很小以外，其他不同梯隊學校之間的差距都很大。比如說，只看中考成績的話，43中肯定比任何一所初中都要強；石門實驗和81中差距不大，40中和41中差距不大，但40中絕對比第三梯隊內的任何學校都強。關於這些初中名校的詳解，可以點開我的頭像，查看主城區的學區房調研文（文章末尾有鏈接），以及石家莊初中名校排行榜TOP15：公立衰落，私立恆強。
▲騰訊系老大的飯局：上學有什麼用？
石家莊升學與擇校簡析
▍初中名校的入學方式
目前，石家莊的初中名校排名靠前的，大多數都是私立學校。有的是類似石門實驗學校、一中實驗這種純私立的初中，有的是類似同文中學、求實中學、越洋中學、新星中學、新世紀外國語學校等、由公立本校建設的私立分校。
▲2018年各校優秀生比例排名
在初中階段，私立名校的優勢越來越強，而且私立名校的招生門檻很高，並不是很多小白父母想的、給錢就讓上。初中名校，往往會在“牛小”掐尖招生，也會讓培訓機構暗地裡舉辦招生考試來擇優錄取。
綜上，初中階段，想進私立名校，必須學習非常好，或者非常非常有錢、有關係。
▍三種升學與擇校路徑
初中名校入學方式，決定了以下三種培養孩子、升學擇校的路徑。
1、放羊式
簡析：不關注學校的好壞，能上什麼學校就上什麼學校；沒錢讓小孩上針對名校招生考試的培訓班，更沒錢擇校，簡稱“聽天由命放羊式”。
2、直升式
簡析：目前，石家莊有三種直升式的升學路徑，分別為
①幼升小：幼兒園畢業後，直接上小學部，代表性學校有——東風西路國際學校、翰林學校、金柳林外國語學校。
②幼升初：進了幼兒園，就可以直接在該學校一直待到初中畢業，代表性學校有——石家莊外國語學校（43中）。
③初升高：初三開始接觸高中知識，不公佈中考成績，直升高中部，代表性學校——師大附中，精英中學。師大附中，指的是河北師範大學附屬中學，是一所大學教工子弟式的學校。精英中學，是衡中模式，一切以高考為主，精英集團有幼兒園、小學、初中、高中。
直升這種升學路徑，一般和私立、子弟關係脫不開。中考成績是一個學校的命根，所以小學直升初中是比較罕見的。石外，也就是43中，幾乎是石家莊唯一一所，可以由幼兒園直升到初中的學校，而且初中的中考成績還是石家莊最強的，高中的成績也不錯，一勞永逸解決所有升學難題。所以43中幼兒園非常非常難進，各階段學費高昂。這種升學路徑，簡稱“
土豪子弟直升式”。3、培養式
簡析：目前最主流的升學路徑，絕大多數稍微有點積蓄、又不是非常有錢、並且看重孩子教育的家庭，都會採用這種路徑。幼兒園，找關係進有口碑的；小學，掏三五萬找關係擇校進“牛小”或購買學區房入學，然後各種輔導班伺候；聰明的小孩會被“牛中”掐尖點招，說不定學費都免了；笨一點的，只能試著去考“牛中”的入學考試；再笨一點的，考不上“牛中”，只能買學區房進片內班或者繼續砸錢找關係衝私立。這種升學路徑，簡稱“中下階級苦逼父母培養式”。
▍擇校潛規則
石家莊擇校很普遍，尤其是小學階段，潛規則也有一些，大部分稍微瞭解過擇校的父母都知道，但小白肯定不清楚，所以稍微提一下。
擇校，對戶口沒有太多要求，只用掏一次錢即可；擇校費，沒有固定標準，和找的“人”有關；目前，石家莊大部分“牛小”的擇校費，在3-8萬之間；2018年以後，石家莊公立小學的
擇校難度越來越大，很多人交了錢又被退了回來，最後只能無奈買學區房；初中會區分重點普通班，小學一般不會，但會把擇校生和片內生分開；家訪的“牛小”數量越來越多，擇校無需擔心，但片內生一般要求提前兩年購房並實際居住。▍石家莊各區最好的學校有哪些（初中小學）
長安區：81中、23中、22中、金柳林外國語學校、實驗小學、長征街小學、翟營大街小學、盛世長安小學、談固小學等，二環內長安區目前好學校數量最少。
裕華區：43中、40中、44中、27中、裕華路小學、青園街小學、裕東小學、神興小學、金馬小學、華興小學等，43中強無敵；
橋西區：41中、17中、河北師範大學附屬實驗中學、潤德二中、友誼大街小學、維明路小學、草場街小學、東風西路小學、橋西實驗小學等，四大“牛小”知名度很高，41中是石家莊最良心的公立初中名校；
新華區：28中、42中、9中、西苑小學、合作路小學、水源街小學、機場路小學等，新華區是教育氛圍最好的一個城區，石家莊二中本部就在新華區；
開發區：一中實驗學校，想象國際小學，有倆就不錯了，其他城區幾乎都是弟弟，欒城、鹿泉、正定有幾個私立名校，但公立普遍不行。
購房必知
Q：石家莊市2019年義務教育招生入學政策哪裡可以找到？
石家莊市教育局官網-市局新聞板塊（2019-5-31），基本可以解讀小白父母的一切義務教育相關疑問，比如怎樣入學、租房入學、跨區入學、調劑相關等。本公眾號主菜單-購房科普 版塊，也有2019年石家莊最新義務教育招生入學政策及劃片地圖。
各中小學每年公佈的招生簡章中，也會有詳細劃片與入學必知，建議關注各學校的公眾號，或保安崗亭。
Q.什麼叫“學區房”？
只有劃片範圍內的公立初中或小學是名校，該處房產才有資格被稱為“學區房”。如果小學和初中都是名校，也會被稱為“雙片學區房”或“雙重點學區房”。
Q：劃片地圖裡面為什麼沒有我們小區？或我們小區明明在劃片範圍內卻被告知無法入學？
首先，找準學區劃片界限，以街道為準，特殊情況特殊對待，比如裕華路小學劃片範圍內，槐中路沿線小區大門朝南的歸屬青園街小學；其次，如果是新建小區，除非開發商走動關係，否則一般不納入學區劃片；最後，很多小區有特殊情況，比如裕東小學劃片範圍內的金馬騰宏園，隸屬小馬村，應該上金馬小學分校(槐底村同樣)；或者有的小區和劃片內的學校有糾紛，導致學校拒不接受本小區適齡少年入學，也是很正常的。總之，招生入學的最終決定權，在學校手中，建議多關注一下每年入學季，學校門口貼出的招生簡章，如下圖所示。
Q.公立學校上學的大前提是什麼？
房戶一致！！！孩子和父母的戶口必須在公立學校劃片範圍內的、同一套房產名下，而且房本上規劃用途必須為“住宅”。任何一個條件不滿足，就不能保證可以進劃片內的公立學校上學。比如父母一方的戶口，不在片內房產名下，孩子會被調劑；孩子戶口不在片內房產名下，會被調劑；孩子和父母戶口在石家莊市，但沒有主城區房產，也會被調劑。
Q.購買學區房必須要留意什麼？
每套“學區房”原則上小學每6年、初中每3年只能安排一個家庭的適齡兒童、少年按招生片區就近入學。比如，前任房主賣房時，他家的小孩剛上片內的公立小學三年級，你買了他這套房，就只能等前任房主的小孩六年級畢業了，才能上片內的公立學校。
所以，購買二手學區房，首先要留意該套房產的學區名額，也就是常說的“學位”有沒有被佔用，然後還要通過購房合同的“補充協議”，添加關於學位名額被佔用與否的處置條例 來維護自己的合法權益。
Q.石家莊牛小牛中之間的關係到底是怎樣的，為什麼必須得進牛小？
想讓孩子有個好未來，得上個好大學；想上好大學，得上好高中；想上好高中，得上好初中；重點來了，想上好初中，要不然買起碼幾十萬起步的房產，要不然就得考過“牛中”私下裡舉辦的招生考試；另外，“牛中”每年都會固定去“牛小”尋找尖子生源，“牛小”也有一些“牛中”的推薦名額。
Q.石家莊有必要買學區房嗎？
從上文“升學與擇校簡析”中，基本已經回答了這一問題。特別有錢或有關係的家庭，不用考慮學區房，直接上私立名校即可；特別窮的家庭，也不會考慮學區房。只有那種孩子有點笨、稍微有些錢、需要買學區房做保底的家庭，才是學區房的最佳受眾。石家莊近年擇校難度加大，意味著購買學區房的必要性在增加。
Q.文中的“牛小”與“牛中”，你是如何得出的？
小學，根據家長口碑、擇校費高低、有無分校得出。在石家莊，主城區私立小學一定比公立小學要強，但公立“牛小”之間的差距並不大，硬要分出高低，非常難。
初中，根據中考成績得出，主要是兩個數據，——“該校600分以上考生佔參考人數比例”與“該校600分以上考生佔全市600分以上考生比例”。2019年，目前只能找到“該校600分以上考生佔全市600分以上考生比例”，如下圖所示。
Q.多少預算才能買到XX學區的房子？
請看我寫的四個城區的學區房調研文，或直接看下文。
近期學區房成交數據簡析
▍數據來源
來自國大內網原始數據，由我本人逐條錄入，從2018-2019年6月22日之間的所有學區房調研中出現的小區成交數據，共計約1000條，從統計學概念來講，數據體量已經足以反映市場整體概況。
▍數據簡析
從成交數據來看，兩室佔59%，三室佔26%；絕大房主戶口來自石家莊市，並且多為70後；而購房者戶口中，9%來自外省，25%來自河北省其他地市，66%來自石家莊市，43.36%來自石家莊市的郊縣。也就是說，購買石家莊學區房的主要人群，為：來自石家莊郊縣和河北省其他地市的80後。
▍數據詳解（建議各位自行保存、翻找下面三張無印良品）
1、入門：50-120萬套價的區間，屬於入門級學區房。
50-75萬套價的區間，絕大多數都是一室，既有鍾強小區這種28中機場路小學的雙重點學區房，也有安康花園、信通花園、新苑小區這種“單片”學區房，還有裕東小區這種 27中裕東小學 “雙二流學區房”。總之，這個區間的房子，房齡高、面積小，典型老破小。
75-90萬套價的區間，一室兩室各佔一半，這個區間內，首次出現了很多“雙重點學區房”小區的身影，比如郊區政府宿舍、頤康小區、談固小區、紅旗小區等，也有一些熱門“單重點學區房”小區的身影，比如東風西路片內的市交通局宿舍等。而且成交量佔比比超過上一個區間很多，這意味著，八九十萬這個價位，是很多熱門“重點學區房”小區的最低入手套價。
90-105萬套價的區間，兩室開始佔多數，阿爾卡迪亞和中基禮域第一次出現，聯盟、聯強和鍾強小區在此後多種套價區間會一直出現，說明這三個小區成交量高而且戶型很多、面積段複雜。
105-120萬套價的區間，首次出現了金馬小區的身影，同時紅旗小區和省委宿舍再次出現，證明這兩個17中本校和草場街“雙片”的小區，兩室房源套價在110萬出頭。
2、自住：120-170萬套價的區間，屬於自住級學區房。
以下隱藏
五大雙重點學區房
▍基本信息
根據學校成績和片內房產情況，我總結了一下五大“雙重點學區房”的基本信息，並對相關數據做了更新，包括裕華區的全部小區數據、裕華區劃片地圖、長安區劃片地圖等。
五大雙重點學區房片區為：41中本校和友誼大街小學雙片、17中本校和草場街小學雙片（部分區域）、28中和機場路/合作路小學雙片（水源街小學僅部分劃片在28中內）、23中和實驗小學/長征街小學雙片、40中和青園街/裕華路小學雙片。（43中幾乎是純私立的，公立片內只有幾個班，買學區房意義不大，但可以作為一個跳板，跳到片外部分）
這五大片區，除17中和草場街小學劃片範圍是部分重疊外，其他四組“雙重點學區房”劃片範圍中，小學和初中完全重疊，能上片內小學的小區肯定就能上片內初中。（篇幅所限，各小區的實景照片，可以翻看文末的調研文鏈接）
▲劃片地圖，原圖會發在讀者群和知識星球中
▲劃片範圍
▍41中和17中
以下隱藏
文末總結
對比2018年的數據，有一點值得注意：雖然成交量增多了，但一些有電梯的次新小區房源上架數量大幅增漲。
最後，感嘆一下筆者個人的經歷。
寫了一年石家莊學區房，甚至頭條都混成了一個教育領域的黃V，一個房地產策劃寫學區房寫到這一步，我覺得已經足夠了。文章乾貨太多，被本地自媒體抄襲了無數次，眼睜睜看著自己種的白菜被豬拱，這種感覺太無力了。所以這次彙總篇，是我最後一次寫學區房原創文章，以後只會定期更新一下數據。數據統計的部分，會發布在知識星球和讀者群中，接下來，我會開始其他城區以及北京的區域調研。我們的目標，是星辰大海。
知識星球，試運營期只能招收50人，只要50塊，提供以下服務：石家莊購房諮詢，公眾號隱藏乾貨獲取，最新樓市動態分享、市場簡析、圖文調研等，是石家莊最真實的房地產信息提供者。
PS.下文預告：石家莊開發區樓市調研
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