導言：上期為大家介紹了開發商與中介聯合套路的問題，今天給大家講一講類住宅問題。
首先要理解的是類住宅與住宅的區別。住宅自不必多說，70年產權，用於居住使用，可落戶口等等，而類住宅其實很多情況下在規劃上是違反法律規定的，將辦公、商業性質的房屋當作住宅來銷售和使用，產權只有四十年，也不能落戶，商水商電等等。
在國家層面和各個地方政府都有文件，不得改變房屋用途和性質銷售或使用房屋，但在2017年之前，大部分地方對此是睜一隻眼閉一隻眼。而在2017年上海出臺了類住宅的整改政策，掀起了全國範圍的類住宅整改高潮，當時也是引發了許多業主的反對，但從上海包括後續蘇州等地相繼出臺政策來看，類住宅最終也將成為一個歷史名詞。
那麼為什麼類住宅這麼有市場呢？因為限購政策，因為總價低。對於很多在一、二線城市打拼的人來說，因為購房資格問題，很多人只能租房子，但你租的畢竟是別人的房子，租金付出去等於是打水漂，更多人希望買一套屬於自己的房子去居住使用，哪怕每個月還貸款，至少錢是還到房子裡去的。另外，類住宅的價格普遍是低於住宅的，這也讓許多人有能力去購買這一類的房屋。實際上在我看來，大部分買這類房屋的人都是剛需，而政府出臺這一政策，個人認為是為了限制類住宅交易，再次將住宅市場炒起來，同時也有一定的“排外”嫌疑。
繼續回到今天的話題，購買類住宅有什麼風險呢？其實，類住宅中大部分都是LOFT形式，就是本身產證面積很小，但是因為層高夠高，所以做中間夾層之後增加實際使用面積；另外一種是本人做案子遇到的松江某樓盤，層高不高，通過平面拓展空間來達到增加使用面積的目的。無論是哪種情況，類住宅基本上都存在拓展面積的情況。那麼問題就來了，這些拓展面積的行為合法嗎？答案是不合法。因為拓展面積過程中你不可能從政府那邊取得規劃許可和施工許可，實際上這些部分在政府眼裡就是違建。而且，在很多時候，LOFT隔層的搭建、平面拓展等的相關協議實際上開發商都是讓業主與第三方自己去簽訂的，很多時候還會讓業主簽訂自行承擔責任和後果的承諾書，這也就能看出來，開發商實際上也是知道這是違法的，所以鍋都讓業主自己背，甚至如果後期裝修因為政府幹預無法進行，那開發商也可以理直氣壯地撇清關係，因為你拓展和搭建的協議是跟第三方籤的，而這個時候，第三方公司基本上都跑路了。
可能有的業主會覺得大家都是這樣，違建不違建的沒關係，只要能用就行。那麼，律師再次提醒，在上海對於這種存在違法搭建和拓建的情況是會在你的產權信息上進行註記的，後續如果你要交易，如果存在這些搭建和拓建，是無法進行過戶的。而且，隨著土地出讓和開發建設手續上，政府對於住宅和非住宅的區分審核和監督越來越嚴格，以後的政策只會越來越嚴格。所以，有時候剛需是一回事，但千萬不要為了貪圖眼前的小便宜而吃大虧，買正規的住宅才是正道，而且建議買二手房，這是更保險的。
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