受“黑天鵝”新冠肺炎疫情的影響，國內形勢已得到控制，但
歐美疫情仍然“深不見底”，無法估計影響範圍究竟有多大。
目前，全球經濟受挫：市場蕭條、企業破產以及不少銀行取消“分紅”“派息”，經濟前景並不明朗。
疫情爆發後，全國超60個城市出臺房地產相關放鬆政策，如：全面放寬落戶標準、調降土地出讓門檻、放寬預售條件等等；一季度，央行連續兩次降準一次“降息”，多次開展逆回購操作釋放資金流動性，整體信貸環境偏寬鬆，房企融資明顯受益，融資成本有望適度下移，避免因資金鍊斷裂所引發的市場共振風險。而政府出臺的一系列政策都會在一定程度上緩解市場下行壓力。
受疫情和全國低迷的經濟環境影響下，東莞一季度雖然土地供需回落，樓市小陽春徹底“黃”了，但土拍持續火熱態勢，房價也處於穩漲狀態。具體，近期東莞樓市有什麼變化呢？我們不妨從東莞“地市熱”說起。
回顧一季度
土拍+舊改熱度不減 48億元土拍成交金額創新高
2020年一季度，東莞供應27宗土地，合計171.7萬㎡，同比下滑將近4成；成交25宗，累計164.1萬㎡；成交金額高達72.4億元，創近年曆史新高，同比上漲148%。
東莞一季度供應4宗商住用地，3宗成交地塊合計約13.1萬㎡，成交金額累計約48億元，再創新高；一宗終止出讓。
其中，麻涌、厚街兩宗地塊被佳兆業成功斬獲，至於萬江地塊遭58房企搶拍，最終被運氣加持的世茂以“總價163123萬元和樓面價18481元/㎡”奪得！
與招拍掛同場競技的舊改，在東莞其火熱程度絲毫不輸招拍掛。
2020年第一季度，東莞已確認33宗城市更新前期服務商，總更新面積超783萬㎡，涉及東莞15個鎮街，包括黃江、萬江、常平、南城、大朗、茶山、石排、鳳崗、石碣、莞城、大嶺山、虎門、東坑、樟木頭和望牛墩。
樓市供需雙降3成 新房房價卻同比上漲20%
東莞樓市方面，一季度以來似乎也頻頻傳來好消息：一是出臺人才安居辦法，針對特級人才購房補貼最高250萬元，加快“搶人”步伐；二是推出公積金新政，可貸額度最高上浮20%，最高可貸30年，同時商轉公不再要求純公積金貸款，刺激購房需求（回顧：重磅丨東莞公積金將有以下變化 ，3月1日後執行！）；三是備案制度再調整，明令禁止“雙合同”，要求實際成交價不得低於備案價的90%， 同時也給購房者帶來利好……
政策利好消息不斷，但東莞市場似乎並不買賬，新房&二手房供需情況並不樂觀。
✎成 績 單
新房供應4179套,同比減少39%,創過去3年同期新低;
新房成交65.1萬㎡，跌破6000套，創過去3年低位；
新房網籤金額147.2億元，同比下跌14%；
新房網籤均價約22630元/㎡，同比上漲20%；
二手房成交4290套，同比下跌17.66%；
二手房成交均價約19161元/㎡，同比上漲24.67%。
基於疫情對一季度東莞市場影響頗大，與2019年同期相當，今年一季度東莞新房成交供需量算是恢復“正常”水平。
2月，東莞新房均價持續上漲，穩站2萬元/㎡關口，較1月反漲1184元/㎡，似乎印證了社科院2019年底發佈的房價上漲預警。
至於二手房方面，隨著疫情形勢逐漸好轉，東莞二手房成交量也開始逐漸恢復，一季度成交4290套，同比2019年一季度下跌17.66%，其中3月二手房過戶2120套，環比上漲1760%；成交均價約19161元/㎡，同比上漲24.67%；
到底東莞樓市有沒有那麼熱，先來看看市場表現。
最近，東莞市場上不少項目開盤就秒光，其實看看數據，並沒有大家想象中的那麼火。不過，從成交情況看，剛需、剛改依然是主力軍。一季度東莞賣得最好的前三甲是時代香海彼岸、信鴻御江東岸和萬科皇馬酈宮，均為同區的“網紅盤”，成交均價都比同區域項目略高。
在東莞33鎮街中，僅有15%鎮街成交超300套，70%鎮街成交超100套，其中，塘廈成交量超400套，“秒光”的網紅盤御城花園貢獻不少；東城成交355套排名第二，東城共有6個項目在售或待售，涵蓋洋房、別墅、商辦和寫字樓，均價在10000元-38000元/㎡；常平以338套住宅成交量擠進前三，參考一季度常平新房成交均價為15660元/㎡；道滘以時代香海彼岸為主要支撐項目；長安憑藉龍光江南大境一盤成交200套洋房，順利位居第五。
一季度萬科稱霸東莞 13%市場佔有率
今年一季度，東莞房地產市場頗為低迷。隨著市場“重啟”，各大房企分別使出渾身解數“自救”，競爭愈加激烈，低價噱頭活動層出不窮，如：石碣旁金眾江悅府推出15套特價房源；中堂卓越金茂淺水灣15000元/㎡起；金地推出12.3元享12300元優惠，旗下8盤洋房、公寓和別墅任你選；嘉霖深灣1號推出首期99000元起入駐38㎡-68㎡LOFT；碧桂園玫瑰臻園最低備案價13806元/㎡，首付最低31萬元。
另外，房報君發現，東莞一季度樓市商品房成交排行榜迎來一輪房企大洗牌，不少赫赫有名的房企都相繼落榜，比如保利、光大、匯景、新世紀等等，相反，不少新面孔搶入前十，瓏遠、龍光和信鴻齊頭並進。
據合富研究數據顯示，在東莞一季度樓市商品房成交排行榜中，最亮眼的莫過於萬科。萬科一季度簽約量達11.4萬㎡，佔了整個市場的13.2%，簽約金額達29.3億元，比碧桂園更勝一籌。
碧桂園以9.8萬㎡的成交面積緊隨其後，松湖碧桂園天鑽、碧桂園灣區國際和碧桂園鉑悅府都是碧桂園一季度成績亮點的大功臣；恆大、時代緊跟第三第四，市場佔比均在4%以上。此外，上榜的房企還有瓏遠、龍光、卓越、信鴻、深城建和金地，不過後六名簽約量都在3萬㎡以內。
據房報君統計，前10房企面積市場佔有率合計52%，佔據了東莞半個市場。
展望二季度
4月開盤加推15.05萬㎡ 預計二季度樓市將升溫
隨著疫情在國內基本得以控制，東莞房企“搶開工、搶銷售”節奏加快，合計9個新項目動工，約114.5萬㎡，房企推貨積極性開始回升，二季度整體供應量將有大幅回暖，但整體以穩為主。
據房報君不完全統計，東莞樓市4月預計有10個項目開盤加推，以老盤加推為主，預計推貨量15.05萬㎡，項目主要集中在城區片區和濱海片區東南臨深片區，包括：萬科御景灣8號、鼎峰源著、新世紀頤龍灣、海逸豪庭、佳兆業碧海雲天、龍光江南大境、古梅風尚、新世紀君匯半島、恆大翡翠華庭和鳳崗四季花城。
新世紀頤龍灣、佳兆業碧海雲天、龍光江南大境、古梅風尚、新世紀君匯半島、恆大翡翠華庭、鳳崗四季花城等一大批剛需剛改項目將入市，主力產品多在73㎡-296㎡，佔4月產品供應的主力。除洋房剛需剛改產品外，別墅的供應量也不低，萬科御景灣8號、鼎峰源著、海逸豪庭、新世紀君匯半島等項目將供應別墅，累計貨量150套。
其中，御景灣8號首批別墅已完成備案手續。此次備案的一共是17棟住宅，共計41套房源，戶型面積在483㎡-885㎡不等，分五房與六房兩種戶型，由於戶型和位置的差異性，價格之間的差距也很大，從32531元/㎡上至63315元/㎡不等。
隨著御景灣8號和國貿盈臺的高調入市，東莞中心城區正式步入豪宅年，未來還有中海華庭、保利天際花園、天健萬江花園、鵬瑞天玥廣場和華潤萬象府等高端項目入市。
大朗長安舊改領跑4月 二季度宅地供應超150萬㎡
①龍光再下一城 中標大朗27萬㎡舊改
4月3日，東莞市邦朗城市建設有限公司中標成為大朗鎮黃草朗社區城市更新項目（編號：DLHCL002）的前期服務商。
據企查查資料顯示，東莞市邦朗城市建設有限公司的背後分別是深圳龍光和東莞市邦納城市更新有限公司。換句話說，如無意外，該項目後期或將由龍光集團操盤。本次露面的黃草朗社區城市更新項目是深圳龍光第二次公開露面拿舊改，距離上次拿下常平11.31萬㎡舊改還不到一個月。
龍光，這個時隔多年高調重返東莞的開發商，在東莞已開發莞城的龍光君御旗峰、大嶺山的龍光君御華府、虎門的龍光玖龍璽、長安的龍光江南大境和麻涌的華陽湖1號。
範圍： 位於大朗鎮黃草朗片區，東至東勝路、西至美景中路、北至福進東路、南至臺中路，佔地面積約412畝。現狀建築物主要為舊村宅及舊廠物業（用地面積與現狀建築面積以最終測繪報告、政府批覆文件為準）。
②萬科再奪長安125萬㎡超級巨無霸舊改
同日，由“東莞市萬科房地產有限公司、東莞市中天實業投資有限公司、東莞市正田實業投資有限公司”組成的聯合體順利拿下長安新民社區茅洲河沿岸產城融合125萬㎡巨無霸舊改的前期服務商！
據悉，早在2018年5月，萬科中天與長安新民社區簽下城市更新項目合作協議，將對新民社區實施連片改造，並配套建設醫院、學校等公共設施，建設成為長安乃至東莞的城市更新改造示範項目。
經過多年深耕，萬科在東莞佈局超60盤，多項目集中在濱海灣片區，涵蓋萬科雲城、南部灣萬科城、萬科濱海大都會、萬科大中江南院子等等。早期的長安萬科中心、萬科金色悅府皆已售罄，目前只有萬科臻山府單盤待售。
範圍：位於長安鎮新民社區，福榮街以北、建安路以南、興一路和裕民街以東、及新民路兩側的地塊內約125.6公頃用地進行改造，擬改造範圍現狀以舊廠、舊村、舊商業為主。實際用地面積、界線均以政府相關土地管理部門批覆的文件為準。
③24.5萬㎡商住地56億元起拍
截至2020年4月7日，東莞已有5宗商住地掛出待拍公告，其中4宗將於本月出讓，累計佔地24.5萬㎡，起拍總金額約56億元！
值得關注的是，茶山地塊屬於東莞火車站TOD地塊，起拍總額高達32.1億元，這典型考驗開發商的財力！
另外，根據《東莞市2020年建設用地供應計劃》，二季度將供應32宗商住地塊，累計供應面積約151萬㎡，涉及21個鎮街。
結 語
總體來說，一季度，東莞政府為房企紓困解難、恢復樓市，出臺了公積金新政、備案制度再調整等政策，都將有效刺激樓市增長，緩解房企現金流壓力，預計二季度經濟增長將會有明顯反彈。
隨著國內疫情形勢明朗，一季度積壓的購房需求預計在二季度或三季度逐步釋放，但買賣雙方持續觀望拉鋸。具體來說，一方面城區的網紅盤受疫情影響不大，不少項目開盤加推都秒光，出現“一房難求”的局面，中心城區樓市出現局部過熱跡象，房價也即將“破4”，與其他鎮街呈現兩極分化；另一方面，水鄉片區和東部產業園片區庫存量大、難走貨，從近期麻涌、企石、常平等熱銷項目頻繁打“低價牌”“促銷牌”等優惠活動頻出也可窺見一二。
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