读懂中国楼市
豪宅市场缘何出现异动？
百年不遇的疫情，全人类的重大公共卫生危机，还不能说已经过去，全球诸多国家还在水深火热之中。
疫情使全人类的经济社会发展受到重创，未来的经济社会发展也存在着极大的不确定性。
但在此刻，中国的部分一二线城市，豪宅市场却出现了异常波动。
总价千万甚至数千万的豪宅，摇号、排队，甚至恐慌性抢购。
这些购房的高收入群体，他们对国内刚刚过去的还不能算完全结束的疫情如此健忘？他们对全球严峻的疫情视而不见？他们对疫情后经济社会发展那么乐观？
甚至有人怀疑，豪宅的热销现象是开发商策划出来的。
我们至少可以保证杭州市场的情况是真实的。
上海、深圳、南京等地的情况，要核实其实很简单，只要去售楼处看能否买到即可核实。
对这一购房群体的抽样调查和市场分析，结果表明：这种市场异动，既有市场方面的因素，更有深层次的社会因素。
所谓市场因素，就是这些人群认定，疫情之后经济下行是必然，政府将强力救市也是必然，货币政策宽松是必然，通货膨胀也是必然。
而更深层次的社会因素是：这场疫情，颠覆了人们的生命观、生活观、价值观。
活着就好，成为人们的共识。
这样的理念会使人们的生活方式、行为方式，都发生重大改变。
未来的日子，奢侈品消费、国际旅游消费、餐饮娱乐消费，都会大幅度减少。
人们的消费需求回归到最基本的衣食住行。
如果将衣食住行消费排序的话，甚至可能是住、食、行、衣。
人们确信，未来在家里的时间会更长。
因此，一定要有一套属于自己的好房子，成为疫情中人们的共识。
基于以上市场因素和社会因素，那些有能力，但还没有完成终极改善的家庭，几乎成了市场的“刚需”。
这次市场异动的豪宅，并非一定豪，更未必是“壕”，而是足够大的面积，和较高的品质。
这一购房群体，急切的寻找未来能让自己安心、舒心栖居的终极改善住宅。
这一购房行为，并没有更多的考虑可能到来的经济危机对市场的冲击。
这个群体中，恰恰有一部分人就是已经受到冲击的实体经济的业主或从业者。
豪宅市场所传递的信号，也使各方对市场未来走势判断出现分歧。
豪宅市场的异动和成交权重的大幅度上升，使得3月份一二线城市房价普遍上涨。
根据4月16日统计局发布的3月份商品住宅价格指数：4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
二线城市青岛“促销式”放松限购和限售，但政策再次出现了“一日游”。
2020年春天，中国部分一二线城市楼市中的这一市场现象，既包括这一现象的成因，更包括这一现象对于整个市场的影响，都颇为值得关注。
01
恐慌性入市？
部分一二线城市出现豪宅“抢购潮”
疫情下暂停的全国楼市逐步恢复，但最先回暖的不是刚需市场，反而是豪宅市场。
近期，在国内部分一线、二线城市的豪宅市场均出现热销甚至抢购的情况。
4月13日，上海浦东顶级豪宅碧云尊邸开始认筹，认筹金就高达600万元。
此次项目推出产品为建筑面积约184-301平方米的小高层和约298-553平方米的别墅，共160套。价格方面，小高层价格普遍在2000万-3000万元之间，别墅售价在6000万-7000万元之间，部分别墅价格接近8000万元。
认筹当天上午，碧云尊邸售楼处门口就出现了大排长龙的景象。更有媒体爆料，在排队现场有人因为排队抢号打架。
碧云尊邸售楼处大排长队
无独有偶，上海大虹桥徐泾板块，总价1200万元起的灿辉别墅项目现场也出现了排长队的境况。
4月5日上午9点，深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺第三次开盘。该楼盘推出的是N5栋公寓，合计54套，户型320-410平方米，单价9万-13万元/平方米，单套总价2900万-5500万元。
至当日12点半，此次推出的房源已全部售罄，粗略计算54套房源合计吸金约23亿元。
太子湾·湾玺前两次开盘销售也曾经历过“秒光”的情况。
3月7日，太子湾·湾玺推出70套公寓，总价2000万-5000万元，当日全部售罄。
3月13日，太子湾·湾玺再次开盘，推出T7栋14套房源，建筑面积约360-370平方米，总价4200万元起，下午14点开始选房，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。
深圳太子湾
3月6日，位于杭州钱江新城西翼豪宅区的仁恒滨江园，公布了5号、6号楼最后62套房源销售方案：主力户型144平方米以上，总价千万起步，精装均价70800元/平方米，摇号需冻结资金300万元。
最终，有992组家庭报名参与摇号，中签率仅6.25%，相当于平均16个人抢一套房。
除此之外，位于杭州江河汇流区的又一豪宅项目凤起钱潮在3月28日公示销售方案，推出可售住宅房源40套，共有147户家庭报名参与摇号，中签率27.21%。
该项目此次推出高层5号楼和洋房9号楼，其中高层主力户型203-232平方米,精装均价61800元/平方米；洋房主力户型137-254平方米，精装均价72000- 73000元/平方米。
杭州钱江新城
3月31日，南京豪宅河西金茂府报名人数出炉，共1734组有效买房人报名。其中，46组人才，1688组普通买房人，综合中签率6.1%。
项目此次推出2号和6号楼，共106套精装房源，主力户型145-185平方米，均价约52000元/平方米，总价约754万-962万元。
02
货币政策已经宽松
未来或将进一步宽松
3月27日，政治局会议指出，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。发出“降息”的强烈信号。
近期，央行降准、降息等利好政策频出，引导利率进一步下行的信号明显。
4月15日，MLF“降息”再次到来。央行公告表示，开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，期限为1年，利率为2.95%。
央行上一次开展MLF操作是在3月16日，当时中标利率为3.15%。相比此次2.95%的中标利率，下调幅度达20个基点。
接下来的4月20日，1年期LPR报价利率预计跟随MLF同步下调20个基点，而与房地产息息相关的5年期以上LPR报价利率也有望下调。
据统计，自2019年8月20日房贷利率施行新政之后，1年期LPR已下调3次，5年期以上LPR已下调2次。
与此同时，央行决定于2020年4月15日和5月15日分两次对中小银行定向降准，每次下调0.5个百分点，共释放资金约4000亿元。
央行还决定，从4月7日起下调金融机构在央行超额存款准备金利率37个基点至0.35%。
此前在3月30日，央行已经率先开展了500亿元的7天逆回购操作，利率下调了20个基点，降至2.2%。
03
青岛楼市“限购”“限售”松绑政策“一日游”
4月10日，青岛房管局官方网站公布了一则“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，其中多条被解读为“促销式”放松限购和限售。
活动规则第5条规定：
5、鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。
但根据青岛此前的规定，青岛市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。
不仅如此，活动规则第6、第7条更有限购放松的意味，规定：
6、在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策。
7、因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策。
但活动规则发布不久，青岛火速“更新”了规则。
4月14日，青岛房管局发布新版《关于发布2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则的通知》，删改了此前发布的取消青岛限售的决定。
新发布的《通知》将“5年门槛变2年”限定为2018年4月18日之前新购的住房。
不仅如此，原先活动规则中涉及的符合人才条件的、在校大学生、因求学而将户口迁出的学生等人群购房宽松政策也全部消失了。
据不完全统计，疫情之下全国已有驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、青岛六个城市先后在发布楼市放松政策后，进行修改或撤销，出现楼市政策“一日游”的情况。
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