前不久，看过一篇文章《香港折叠》。
其实，有一种折叠，也发生在豪宅市场。
以武汉为例，目前，武汉豪宅的标准，房价至少4w+。
这些豪宅在城市中心地段，拥有优质的自然与人文资源。
即使按照4w+的价格，与武汉的城市价值毫不般配。
限价之后，很多按照豪宅规划的项目，房价打折卖2w＋。
限价之后，很多豪宅放弃精装，改卖毛坯。从开发商的角度，降低交付风险，提高项目利润。（延伸阅读：豪宅的“毒药”）
这就给市场留下一种印象：房价下跌了。
在限价时代，没有对错，都是无奈。
限价后，豪宅半价卖，这种现象被称为“豪宅的折叠”。
从长远看，一旦市场松动，率先上涨的就是这些被折叠的豪宅。
但这个时间，至少要一个5年周期。
好消息是，现在，限价在广州已经撕开了一个口子。
01
一个朋友买过一豪宅。当时介绍是，酒店入户大堂。
等收房的时候，那个入户大堂，“像狗洞一样大小”。
当时鼓吹的密码锁，也没有踪影。小区的园林，被改建成立体车库。
这些“货不对板”，是今后两年，武汉豪宅“折叠”的具体体现。
最近，东湖边的豪宅盘，含精装卖3.1万元。
3万出头，按照之前的房价标准，也只能在二环内，买一个普通住宅。很多开发商同行都跑去下单。
豪宅价格平民化，成为武汉豪宅“折叠”的一个趋势。通俗地讲，现在的豪宅，都是“白菜价”。
以前，豪宅都是按照LV、PRADA卖，还经常做“饥饿营销”。如今，豪宅像卖白菜一样，按堆卖，价格非常接地气。
当豪宅市场变化时，经济波动时，豪宅买家也在“折叠”。买豪宅的人，也喜欢物美价廉。于是，今年年底前，一批豪宅“韭菜”将被割掉。
02
在武汉，什么房子能称得上豪宅？
公建化外立面、酒店式入户大堂、厨卫进口套装，还有豪宅会所。
这就是豪宅标配的细节。
汉口三环旁，“卧龙东方郡”就是如此配置。
项目对面是东方马城，还有园博园、高尔夫球场等，是金银湖的最早的别墅片区。这是它做豪宅的先天基因。
10月21日，卧龙东方郡开盘。一口气推了192套房子。
162-181平米精装三房。毛坯备案价13500元。
当天成交103套。去化率54%。
有同行批评说，一次开盘，只卖掉一半，这个盘没卖好。
这些同行不知道，这个盘不是刚需盘，而是豪宅盘。
一个豪宅盘，一次推近200套房子，卖100多套，在这种行情下，还不算好吗？
卧龙还是太实诚。如果心计一点，这次只推100套房源，还是卖掉100套，又怎么解释呢？
那时的媒体标题，应该是，“武汉三环旁豪宅，卖疯了，开盘日光”。
03
1.35w，就是三环内的一个刚需价格。
在白沙洲、四新，1.35w只能买一个刚需盘，还要排队抢。甚至在盘龙城，有楼盘含装修的价格，都在1.25w。
这样的刚需盘，外立面往往是面砖或涂料，土黄色。
我们还是看看东方郡，这个1.35w＋的豪宅。
从“面子”上，全玻璃幕墙，这是当前武汉豪宅的外立面高配。
这种外立面，比普通住宅立面更费钱。玻璃幕墙，像一件奢华的外衣，让整个建筑立面具有品质感。
在一线城市的豪宅，在外立面用材上，玻璃幕墙使其在外观上都有很强的视觉识别性。这些就注定了豪宅的颜值。
在公共配套上，这个楼盘配置“星空泳池”、空中花园。
因为要考虑到承重、渗漏等技术性难题，空中泳池的造价普遍不菲，这也意味着，一般只有豪宅或是世界性顶级酒店。
从某种角度说，一个好的空中泳池，也能成就一个豪宅项目。
在“里子”里，一梯一户，约450平米入户大堂。
这个入户大堂，与星级酒店一模一样，设有服务台、休闲区与礼宾区。
户型纯粹，以162、181两种户型为主。这两种大户型，都是三房设计。
客厅的大横厅设计，会客功能更强，成为豪宅的一种舒适尺度。
豪宅，为什么叫豪宅？就是空间用来浪费的。
当前，市场上120平米，都在做四房设计。每个房间放不下一张床。而160平米，只做三房，还不够豪宅吗？
对于真正的有钱人来说，他们不想家里有太多房间，藏不住财气。
在生活中，厨卫是业主使用最多的地方。卧龙也把钱花在刀刃上。
橱柜的品牌为意大利aran（阿冉），烟机、灶具、烤箱均为意大利顶级厨房品牌CUCINE（库琪尼），卫浴则采用了欧洲百年卫浴品牌，乐家(ROCA)。
大部分设备的品牌，在国广的专卖店里都有销售。
160平米，按照2500元的装修标准，装修总价刚刚40万元。而这套厨卫的集采成本价就40多万元。这样的装修，还不实诚吗？
大到厨卫品牌，小到开关、乳胶漆都用的是知名品牌。
这个小区，由万科物业提供服务。相对其他物业而言，在武汉，“均好性”较高的万科物业是豪宅服务的标配。
在豪宅“折叠”时，东方郡的品质不打折。从外到内，从细节到服务，东方郡都是一个很实在的豪宅。
［总结］
一个朋友问我，他看了很久的房子，突然每平米降价200元。
他犹豫要不要买。
买涨不买跌，是人们的共识。
在买房越来越理性的时候，买房人不急着上车。
而是要考虑上哪一辆车，什么时候上车。他们害怕上错车。
不论市场好坏，总有一些人用心做产品。
限价时代，内外兼修的豪宅很稀少。
卧龙东方郡，像一个颜值与才华兼备的男子。
有朋友给我留言，那个金银湖的房子，真的那么好吗？
真的是那么好，豪宅的核心配置都具备，还是一个“白菜价”。
这个“白菜价”得到的不是一个白菜，而是一个翡翠白菜。
这就是卧龙东方郡的物超所值。既有面子，也有里子。
这也是汉口三环外唯一在售的大平层豪宅。
在园博园板块，160平米以上的大户型很少。
因为其他开发商不敢做大户型，他们害怕卖不出去。
这次，卧龙东方郡开盘，卖掉100多套，恰好证明区域改善需求很旺盛。
文｜杨光华（地产写字人）
投资风险提示：本文仅代表个人观点，市场有风险，投资需谨慎
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