隨著疫情進一步得到控制，房地產市場正在迅速恢復。關於北京樓市走向的分析和猜測日趨多樣複雜，可謂是仁者見仁、智者見智。
疫情影響
中國房地產發展近三十年，原來開發商只要能拿到地就不愁賣，不管是什麼樓盤基本上都是開盤即"售罄"，但是隨著市場過度飽和購買力持續下降，尤其是中央確定房住不炒的總基調，房產銷售變得越來越難。據有關信息顯示，因為疫情影響，今年一至二月份，國內商品房銷售面積同比下降40%，很多城市更是零成交。因為現金流斷裂，年初以來已經有100多家開發商破產。去年7月份，中國國際經濟交流中心副理事長、前重慶市市長黃奇帆就曾公開表示，"今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上"。相信進入二季度，隨著疫情在全球暴發，會有更多的開發商會重蹈破產的命運。
現金流壓力
高負債是國內房地產行業的通行做法，眾多房地產企業負債率大多都在80%以上。同時，房地產企業還兼具高槓杆的特點，這就要求開發商既要快速實現銷售回款，又要擁有超強的融資能力。目前，隨著樓市庫存越來越多，房地產企業實現銷售回款的壓力越來越大，資金鍊斷裂的風險越來越大。開發商從銀行、股市、債券、信託等傳統渠道，融資的路子基本被全面堵死。特別是目前，全球金融市場暴跌，美元指數大漲，美元兌換人民幣匯率也創出新高。眾所周知，2020年上半年是眾多海外發債房地產企業的償債高峰期，美元匯率飆升意味著這些房地產企業還債成本和融資成本都將大幅上漲。據有關數據顯示，今年這些房地產企業到期海外債務高達1.4萬億元，然而高達兩位數的融資成本，一定會是緊緊勒在這些房地產企業脖子上的絞索。
商品房庫存增加
2015年，我國樓市庫存達到頂峰，高庫存壓力之下，中央財經領導小組提出，"要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展"的意見。奇妙的是，神一樣的歷史竟成就了2016年全國樓市翻倍漲價去庫存的神話。此後幾年，隨著調控政策不斷深入，樓市持續降溫，樓市去庫存的趨勢不斷強化，庫存量一直減少。然而，2019年末全國商品房待售面積卻比11月末增加了600萬平方米，這是幾年以來首次出現待售面積增加的情況。疫情爆發後，商品房待售面積持續增加，截止到2月末，又比2019年末增加了3184萬平方米。供應增加，需求萎縮，樓市庫存拐點的出現，是不是也預示著房地產市場由賣方市場轉入買方市場了呢？以國內樓市最重要的風向標北京來看，2016年一輪迷一樣的樓市大漲，北京新建商品房庫存不足6萬套，創下3年來新低。然而，截止2019年末，北京新建商品房庫存高達7.5萬套，創下了近5年以來新高。據國家統計局數據顯示，2月份，北上廣深四大老牌房地產城市，新建商品房銷售面積僅為18萬平米，降幅達到80%以上。
疏解非首都功能
北京有著3000多年建城史和800多年建都史，歷史悠久，能勢聚積深廣。日趨嚴重的"大城市病"，使北京苦不堪言，在政治軍事文化外交四大中心外，北京甚至一度被調侃為"教育中心"、"看病中心"。如何破解北京的"大城市病"？疏解非首都功能方案，被提到了議事日程。經過幾年努力，北京市常住人口從2017年開始，連續3年實現負增長。當越來越多的人離開北京，也意味著樓市的需求隨之逐漸減少。另一方面，隨著老齡化社會的到來，相信北京的老齡化程度只會比其他城市高，不會比其他城市低。某些專家口中的六個錢包，相信會對應至少三套現成的住房。被六個錢包反哺的兩根獨苗，有這些房子等著去繼承，還會有多少購房慾望呢？所以，隨著供需關係逆轉，北京二手房的房價在這幾年從高點下跌了2成左右，房價只漲不跌的信仰率先在最堅挺的北京破滅。
政策走向
這次疫情衝擊，使中國經濟瞬間停擺，餐飲、零售、旅遊、房地產等行業更是瞬間進入冰凍期，一季度中國經濟大概率會出現極低增長甚至是負增長的局面。然而，全面建成小康社會、GDP翻番等經濟社會發展關鍵目標又必須在今年完成。於是，房地產這個屢試不爽、來錢最快的工具，再一次把不少地方的心頭勾引的奇癢難耐蠢蠢欲動。調控政策是否會放鬆，一時眾說紛紜懸念重重。2008年金融危機，2013年樓市遇冷，最後都是政府救市帶來樓市反彈，堅守的開發商笑到了最後。2014年房地產救市，除了造成房價連續兩年的瘋狂上漲，對經濟的拉動效果卻並不明顯，2015年中國GDP反而跌破7%的大關，隨後幾年中國經濟增速更是逐年放緩。開發商和炒房客賺到了手抽筋，實體經濟卻被擠壓的徘徊在生死存亡的邊緣。
3月31日，中國證券報報道截至3月29日，167家A股和港股上市房地產企業年報顯示，2019年營業收入4.26萬億元，同比增長22.77%，淨利潤同比下降7.56%。3月30日上午，央行公佈最新一期逆回購招標公告，7天逆回購一次性大幅降息20個基點。
當銷售回款變得越來越慢、融資渠道越來越窄、償債壓力越來越大、居民購買力越來越弱的時候，如果不想破產倒閉，降價是唯一的出路。
唯一的懸念還是政策，因為政策會影響心理，心理會影響預期，畢竟房地產的誘惑實在是太大太大。
如果您喜歡，敬請關注、點贊、轉發、留言。
--END --
閱讀更多 建言建語 的文章
