昨晚新城控股一季報顯示：
一看季報，一季度收入增長-16.39%，利潤增長-42%，扣非淨利潤更是增長-52.15%。
很多人看了季報後腦子嗡嗡作響”我的天啦，踩雷了”。
不是隻績優股嗎？
不是超級成長股嗎？
不是未來兩年收入都已經確定了嗎？
不是說去年賣了2千多億嗎？
怎麼一季度業績還能腰斬呢？
不是戲弄我嗎？
因為被雪球大V吹得那麼厲害，我才45塊錢買的。
沒到一個月已經讓我虧損12.5%了。
狗日的XXX大V
被你害慘了。
我們來看看雪球上季報後的回覆吧！
我是不是說的沒錯？有感覺驚天地泣鬼神的，有感覺新城是奇葩的，有感覺老王不厚道的，有感覺事出反常必有妖的，還有陰謀論的等等，太多了，我就不一一複製了。
實際上這裡涉及了3個問題：
1.新城控股過去幾年一季報的情況。
2.新城控股一季報與年報的關係。
3.地產股報表業績怎麼回事？
實際上我也是地產外行，只是懂得一點點皮毛，只是看得懂過大概，說錯不要怪我，說對的要多鼓勵。
第一點，我們先來看看新城控股過去幾年一季度報表情況。
新城控股過去幾年營業收入情況，過去幾年營業收入，首先看到一季度營業收入佔整個年度營業收入的比例非常低，這和房地產公司交房時間有關係，一般大部分都是最後一個季度交房，所以結算也就在最後一個季度。
我們看看，
15年一季度營業收入是14.66億，年末營業收入是235.69億，一季度營業收入佔全年的6.2%；
16年一季度營業收入是11.45億，年末營業收入是279.69億，一季度營業收入佔全年的4.1%；
17年一季度營業收入是20.37億元，17年全年營業收入是405.26億元，
17年一季度營業收入佔全年的5%；
18年一季度營業收入是51.79億，全年營業收入是541.33億，18年一季度營業收入佔全年的9.57%。
從營業收入來看，一季度的結算收入只佔全年的百分之6%左右。有時候這個比例高一點達到9.57%，有時候這個比例低一點達到4.1%，也就是說結算比例相差可以有1.33倍。這樣好理解了吧。
2019年一季度新城控股結算收入是43.2億元，比2018年的51.79億元減少了16.39%。看了歷年的結算情況，你認為這個減少或者增加有意義嗎？
我們可以看到16年一季度比15年少21.9%，結果年末的結算收入比15年多了18.67%，18年一季度比17年增加154.2%結果怎麼樣呢？18年末結算的收入也只比17年多了33.5%，
你要根據一季度的收入來推算全年的話，那就是大錯特錯了。我們再來看看營業利潤情況，那差異就更大了。
我們看一下具體數據：這裡的營業利潤不是淨利潤，是沒有扣除所得稅的利潤也沒有扣除營業外收入和支出，對於歸屬於母公司股東淨利潤來說也沒有扣除少數股東權益。
2015 2016 2017 2018 2019
一季度利潤 0.81億 -2.77億 0.73億 4.82億 2.43億
同比增長 -441% 126% 563.9% -45.57%
年營業利潤 32.72億 42.32億 83.6億 156.43億 ?
同比增長 37.78% 29.33% 97.54% 87.13% ?
看到沒有，營業利潤的差距比營業收入更大，更不具有參考性，在16年一季度利潤同步減少441%年末增加29.3%，2018年一季度同步增加563.9%，年末增加87.13%，一季度經常出現負的利潤或者是基本上沒有利潤的情況，這對年末的利潤有什麼參考價值嗎？你能通過一季度的利潤推斷全年情況嗎？
完全沒有！
為什麼一季報利潤佔比那麼少？主要和地產公司交房的節律有關係的，一季度很少交房而大部分交房在四季度，交房了才結算，導致大部收入都在四季度，但每個季度都會有固定的成本。
這就和農民種莊稼一樣了，春種秋收，你一年的勞動就靠秋天的收成，如果農民也來個季報，半年報和年報，你會看到除了收成的季節，基本上都是成本，利潤都是負的。人家秋天才收穫，你偏偏要春天看到利益，可能嗎？理解規律就不會大驚小怪了。你到老農民家，問人家你們家春天怎麼沒收成？太失望了。
第三個問題：地產股報表業績怎麼回事呢？
地產股的報表業績和實際每年的銷售完全不一樣，如果是增長快的公司，相差太大了，怎麼回事呢？賣的房子都哪裡去了呢？
這首先要理解地產公司的銷售和結算規則。因為交樓才能確認營業收入。儘管房屋已經預售出去，確認了“合同銷售額”，即每年用於房企排名的指標，開發商也已經收到首付及按揭全款，但在交樓給業主之前，開發商的損益表上不能確認營業收入、相應的銷售成本和銷售毛利。
資產負債表上，銷售回款增加現金，同時負債端增加“合同負債”，客戶買的還沒建成的房子還在資產端的“存貨\\在建工程”裡。直到房子竣工交付給業主的那一刻，合同負債結轉為營業收入，對應存貨結轉為銷售成本，毛利兌現同時增加應繳稅金及股東權益。實際上合同負債不是真正的負債，或者說是沒有利息的負債。
順便說一上交所對公司18年的年報問詢函有一段是這樣的：公司利息支出的資本化佔比較高。年報顯示，公司 2018 年資本化利息支出 為 88.50 億元，同比增長 428.99%；資本化利息支出金額分別佔總利息支出和歸母 淨利潤的 94.58%和 84.36%，相較 2017 年的 77.45%和 27.75%有較大幅度上漲。請 公司補充披露：（1）資本化利息支出的會計處理依據；（2）相關會計處理與以前年 17 度相比有無重大變化，如有，請說明具體原因。
公司回答因為會計準則的變化，有53.6億元實際上是合同負債的利息，這部分利息公司是不需要出的，大家都知道，客戶交了首付款就開始還利息了，這部分利息實際上是購房人在付的，只是會計準則變化了，既然是負債那麼利息也記在房地產公司而已。是18年的1182億的合同負債需要客戶需要支出的利息，在這裡我們看到地產公司免費佔用了多少錢？
與普通製造業預收款停只留幾個月不同，房地產企業的客戶預收款（合同負債）最長可能停留三年，平均大約一年半。
知道了吧，也就是我們今年結算的業績實際上是前年賣的貨。這樣我們對於地產公司業績只要關注過去賣了多少貨，毛利率大概多少，淨利潤率大概多少，心中有個數就行了，管你是一季度結算還是年末結算，管你是今年結算還是明年結算。
地產投資者經常說的一句話，肉都在鍋裡，什麼時候端到碗裡來呢，其實不是最主要的。我們多關心鍋裡的肉是不是更多了，鍋裡肉的質量是不是好的。也就是關注銷售情況，銷售和地價的比，毛利率，淨利潤率，還有負債情況。
關於新城控股今年的業績我不想預測，但我知道會大大高於18年。一般情況是17年銷售收入的60%，18年銷售的40%左右在乘以權益再乘以淨利潤率。再加上吾悅廣場的利潤，再加上吾悅廣場的重估。這只是大概，不是絕對。
這裡我不想講新城控股的優點了。只是想解釋一下，不要那麼恐懼。投資是需要了解一點點行業規律的。
我懂得太少，還在不斷的學習中。不要叫我老師，最多是師兄，當然我不是二師兄！寫得不容易，把知道的事情都說了，對有些人來說一文不值，對有些人來說值一些錢。
本文只是分析一季報情況，不作為薦股依據，買賣股票盈虧自負。
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