內容要點
1. 小精貴的意思是：面積趨小，我們給出一個黃金面積段的模版；精的意思是要精裝修交付；貴不是說房價貴，而是物業費要貴。
2. 精裝修交付和物業費貴，能讓我們的房子在二手房市場的溢價率更高。
3.新一代住宅產品更好用的點，有四個方面：對整個樓盤來講，有多少功能性的細節；對於戶型內部來講，關注家庭成員的交互頻次；對於園區景觀來講，關注是不是參與性景觀；對於跟城市之間的融合，關注它能不能帶來高級煙火氣。
主講︱劉德科
今天天氣不錯，我是劉德科，歡迎來到《DK 長三角購房公開課》。前面幾講，我們講了政策和制度、城市和地段，這一講，我們迴歸到房子本身：哪些房子更值錢？
1st
「小精貴」這三個字，我已經講了四五年；在未來 10 年、20 年，這三個字會更適用。「小」就是戶型趨小，「精」就是精裝修交付，「貴」不是指房價貴，是物業費要貴。
戶型趨小，不是說要追求絕對的小，我不是號召大家去買二三十平方米的戶型，而是說在房間數量相同的情況下，戶型面積可以相對小一些。
根據這個原則，我們列出了戶型的黃金面積段：兩房 80 平方米以下；三房 90-120 平方米左右；剛性改善需求的四房，在 120-140 平方米之間；改善型的四房，可以稍微任性一點，140-190 平方米之間；豪宅可以更任性一點，但是它的上限值也是 250 平方米左右。
你一定要買一套 600 方的大豪宅行不行？當然可以了。我們提供的「黃金面積段」，意思是今後比較容易轉手的戶型面積；就算是自住的，在現在的中國，總有一天你也是會換房的。
在尺度感和房間數量這兩個概念之間，房間數量更重要。尺度感因人而異，比如你覺得 89 方的三房很小，那是因為你住慣了大房子，對大多數剛剛進入城市的年輕人來講已經不錯了。所以尺度感是一個相對概念，我們更要關注戶型趨小這個概念本身。
2nd
我們來舉幾個例子，看看這個「小」大概可以做出什麼樣的戶型。
上海寶山的萬科·啟宸①，75 方的 2 房 1 衛戶型，通常來講這樣的戶型當然也屬於黃金面積段，但有個例外情況：它在上海這種高能級城市沒有問題，如果是在能級非常一般的城市，這樣的房子會很難賣。
不是因為佈局不合理，它的佈局相當合理，而是因為大家會嫌它小。能級比較一般的城市，房價往往比較低，在真正買房的時候，大家至少也會去買個 90 平方米，更大的 120 平方米都會去買。
所以我們中國有一個很奇怪的現象：沒有買房的時候，大家都在抱怨房價太高了；真正買房的時候，又不想要面積小的。只有在上海這種房價非常高的地方，實在沒辦法，75 平方米的兩房也會暢銷。
再來看一個例子，90 方的 3 房 2 衛，也屬於黃金面積段，這是「上海·太倉」的。太倉本來在行政區劃上是屬於蘇州的，但是像萬科·翡翠鉑樾②這種項目，主要是面向上海市場，所以會更暢銷。
再來看「杭州·海寧」。海寧是嘉興的，但是它面向杭州市場，比如萬科·都會東方③，86 方做出了 3 房 1 衛，這也是比較經典的戶型。
三房的黃金面積段是 90-120 平方米，這是個大概的概念。超出這個範圍一點點行不行？86 平方米當然更好了，如果是 128 平方米也行；但是儘量不要去買 180 方的三房，它今後的增值空間會比較弱。合肥的萬科文一·未來之光④，95 方的 3 房 1 衛，同樣屬於黃金面積段的戶型。
我們來看剛性改善的四房。在上海嘉定，萬科·西郊都會⑤的一個戶型，120 平方米 4 房 2 衛，這是非常經濟的一個做法。像這種非常緊湊的戶型，將來在二手房市場會賣得更快。
寧波北侖的萬科·未來之光⑥，129 平方米的 4 房 2 衛，另外還帶了個儲藏間。這都屬於新一代戶型。
如果你覺得這些戶型看上去也很一般，想一下：如果是放在 10 年前，會有這種戶型嗎？不會有。這就是戶型精細化設計帶來的一個好處。
無錫的兩個例子比較有意思：萬科·翡翠之光⑦和萬科·翡翠東方⑧。昨天講了，這是兩個挨在隔壁的樓盤，區別在於，萬科·翡翠之光相對小一點，相對偏向於剛性改善群體，所以做的是 131 平方米的 4 房 2 衛；萬科·翡翠東方偏向於純改善群體，做的是 189 平方 4 房 3 衛，尺度感就會很舒適。
如果我們純粹從市場來判斷，如果只能 2 選 1 純投資，那麼還是萬科·翡翠之光更值得投資。因為相對來講它的總價更便宜，客戶基數更大，二手房就會更好賣，溢價才會更高。這是市場經濟顛之不破的規律。
前段時間我買了一套房子，也是 189 方的 4 房。本來我想買 250 方的，但是我搖號沒搖到。如果從今後轉手的角度來看，190 方會比 250 方更容易轉手，而且漲幅會更大；我出於自住想去買 250 方的這種心理也很正常，按照黃金面積段的理論，豪宅上限值可以到 250 方；如果它做到 350 方，我就不買了，第一我買不起，第二太大了對我沒有意義。
3rd
再來關注精裝修交付。很多人還是說毛坯更好，我不想去爭論這件事情了，在這裡只強調精裝修最重要的兩點好處——
第一點，可以避免群租。政府無論怎麼用什麼樣的法規去打擊群租，都是打擊不掉的，因為群租是合理需求。但如果你不想你的小區裡面有群租房的話，只有一個辦法，去買精裝修交付的樓盤，因為房東不捨得把精裝修交付改造成群租房。
第二點，有利於提升入住率。入住率的其實最後關係到整個樓盤的二手房價，入住率越高，房價才越有支撐。
有很多人說，「投資買毛坯，自住買精裝」。投資買毛坯沒問題，自住當然應該買精裝，但我們還必須得補充一句：投資也可以買精裝。因為精裝更好賣，同時也更好租。
另外一個問題：二手房的精裝修不值錢。你可以問一下自己：在買二手房的時候，我們通常會問，這房子是你自己裝修的還是開發商裝修的？如果房東回答是自己裝修的，你可能會覺得還是開發商裝修的好。
在買二手房的時候，你是不嫌棄開發商裝修的；但是在買一手房的時候，你就會覺得開發商黑心，會擔心他們沒有做好。所以，有的時候換位思考一下就明白了，一定是開發商裝修的比每一個個體裝修的平均水準會更好。
精裝修不可避免地會出現各種各樣的質量問題。出現質量問題不可怕，怕的是沒人給你修，所以我們要買大牌開發商的房子，才會有人及時服務。
4th
再來看物業費為什麼要貴。物業費貴，不等於必然的好服務，但會有個好處：當我們對這家物業公司不滿意的時候，原本比較高的物業費，才能吸引更好的物業公司。如果物業費本來就收得很便宜，那就換不動了，你的小區就陷入了惡性循環。
買萬科的樓盤就不存在這個問題，因為它是萬科物業。我們有時候說買品牌房企開發的樓盤，其實在很大程度上買的是這家品牌房企的品牌物業公司。
經過這次新冠疫情，大家對物業的重要性有了更深的認識；但物業的重要性還沒有完完全全成為整個社會的共識。只不過趨勢是一定的：物業一定越來越重要；再給幾年時間，二手房市場會分化得更明顯。在同樣的地段，同樣房齡的兩個樓盤，一個物業公司好一點，一家物業公司很爛，兩邊的價格會差異很大。
這種狀況現在在高能級的城市已經頻繁出現了。未來全中國任何一個角落的樓盤，都會用物業服務好不好來衡量二手房價。所以，選物業費貴的房子，本質上是為了讓我們的房子在未來更有價值，漲價可以漲得更多。跟漲幅收益相比，物業費這種小錢，不要去省它。
5th
聊「小精貴」，本質上聊的是「好賣」。它既能為給我們帶來更舒適的生活，同時又能享受更高的漲幅。
新一代住宅產品，有三個基本優勢，我們已經把「好賣」講清楚了，另外還有兩點：好看，好用。好看是仁者見仁智者見智的，我們要重點關注一下，什麼樣的房子是好用的。
大概這四個方面：對整個樓盤來講，有多少功能性的細節；對於戶型內部來講，關注家庭成員的交互頻次；對於園區景觀來講，關注是不是參與性景觀；對於跟城市之間的融合，關注它能不能帶來高級煙火氣。
先來看功能性細節。各家開發商現在都很花心思，舉個小例子，比如入戶掛鉤。就是給你入戶門前加一個掛鉤，如果你回家的時候拎著東西，就可以先把東西掛著，然後騰出手來開門。這掛鉤其實很便宜的，但這是非常重要的一個人性化的細節。成本不高，花的是心思。
再來看家庭成員的交互頻次，這是衡量一個戶型好不好的很重要的標準，涉及系統性的室內設計問題。舉一個簡單的例子，島臺。
大家看到「島臺」的第一反應會說：這不是西廚嗎？並不是，而是把島臺從西廚裡面抽離出來，跟我們中式廚房結合起來。
比如說這樣的一個戶型⑨。有了島臺以後，家庭成員之間的交流頻次就不一樣了：你可以在島臺上吃早餐，也可以在島臺上輔導你的小孩做作業，同時你能看見你的老婆老公或者爸爸你媽媽他們在客廳裡幹什麼。
家庭成員的交互頻次，當然取決於整個家庭的和睦程度，但在很大程度上，它也取決於這個戶型有沒有給你提供這樣的可能性。這樣一個開放式的島臺，在無形中創造了更多「相看兩不厭」的可能性。
大家可能還有一個問題：島臺就意味著開放，那我要煎炒炸，油煙很大的。擁有島臺並不等於開放式廚房，這裡還設計了移門，門一拉上，就變成一個封閉式廚房。
過去像這樣的島臺，得在很大的戶型裡面才有；今天把它抽離出來以後，在相對小的戶型裡面也可以有。比如說萬科在上海寶山萬科·啟宸，98 方，有島臺；萬科在合肥的萬科文一·未來之光，95 方，也有島臺。所以，島臺是戶型精細化設計的一個小小例證。
接下來關注參與性景觀。過去的景觀更強調觀賞性，現在我們不僅要好看，而且要好玩。舉個例子：跑道。
過去十幾年，小區裡面是不可能有跑道的；今天幾乎所有的小區，跑道都是標配了。作為參與性景觀，跑道好看在哪裡？有人在上面跑步，就形成了流動的風景，很好看。
再舉個例子：樹屋。過去樓盤裡都有專門劃出來給小孩玩耍的區域，現在搭一個樹屋，對小孩來又很好玩，這就叫參與性景觀。
新一代產品的景觀，正從過去的觀賞性，轉變成既有觀賞性、更強調參與性。
6th
最後關注一個複雜的問題：高級煙火氣。上海內環的中興路一號 Oriental One⑩，是高級煙火氣的一個極致案例。
它在樓盤底下先架一塊樓板，樓板上面是業主的私家花園，只有業主才能在這裡面活動；但是樓下城市的道路本身就是一排精緻的商店，有菜場，有各種高級商店，整個城市的煙火氣就在你腳下。萬科把這塊樓板，以及這種規劃形態，叫做「超級底盤」。
萬科在杭州也有一個非常著名的 TOD 項目，地鐵萬科·未來天空之城⑪。這是非常大的一個項目，如果想要一眼看穿它的魅力何在，如果只能選一個點，我們就要去看它的天空草坪。
天空草坪跟一系列的文體設施配套在一起，它處在整個樓盤的中間地帶，四面八方的居住者都可以在天空草坪上面放風箏、野餐、露營、彈吉他……如果把草坪填平，或者把樓排布過去，那麼整個樓盤就密密麻麻地失去了呼吸空間。
天空草坪也是對整個城市開放的，所以它形成了一種城市活力，讓你感受到，「人」才是最好的風景，你隨時可以參與到裡面。
你可能會說，這些項目都在非常高能級城市的核心區，都是很貴的樓盤——我們再來看一個單價一萬多的樓盤，南京溧水區的萬科·未來城⑫。
這個項目有 4 萬方的商業，萬科在溧水區沒有覺得因為這個樓盤只賣一萬多就隨便做做，它的商業對標的是大阪的森之宮 Q's Mall 和曼谷的 the Commons，這兩個項目是當今世界非常著名的社區商業案例。
比如看這條商業街的街角，有幾級露天台階。這臺階有什麼用？當你在街道上走的時候，順著臺階不知不覺就會逛到二樓。一個好的商業，是讓你在不知不覺的時候就逛遍了它，而不是開著車，很有目的性地進入它。商業街的屋頂上面，還有一條天空跑道。
所以這是一個很用心的社區商業設計。雖然樓盤只有一萬多元的均價，但是它仍然可以具有很濃的高級煙火氣。
我們再來看常州的一個項目，萬科·公園大道⑬，這是一個大盤。在過去的規劃裡，一條商業街直統統地刷過來；改過之後的規劃，變成折來折去的一條路。
為什麼要這樣做呢？傳統的這條街是開車思維，一條直線當然沒有問題；折來折去，考慮的是人行舒適度，當你在這條街上逛的時候，只有折來折去，才能產生出更多城市街巷的感覺。這就是高級煙火氣。
在房價絕對值不是很高的這些項目上，同樣可以做出高級煙火氣，關鍵是看專不專業，用不用心。當然了，我們買不到這樣思考維度的產品也不要緊，但是我們得知道什麼東西才是好東西。
7th
總結一下今天的課程：新一代住宅產品，要講究好看、好用、好賣。其中好賣就是指「小精貴」，戶型趨小，精裝修交付，物業費要貴。這樣的房子，在二手房市場上會更值錢。
今天主要講一些原則性的問題，下一講，我們會關注更具體的挑房技巧。
謝謝大家，我是劉德科。
案例清單
特別鳴謝：萬科美好生活實驗室
①萬科·啟宸︱上海寶山 北郊未來產業園區核心︱地鐵7號線 中運量交通（規劃）︱小高層/疊拼別墅︱面積段 75~123㎡
②萬科·翡翠鉑樾︱蘇州太倉 嘉昆太協同創新核心圈︱太倉高鐵站（在建）︱高層︱面積段93~125㎡
③萬科·都會東方︱嘉興海寧 杭海新區 與杭州接壤︱杭海輕軌 ︱高層︱面積段86~139㎡
④萬科文一·未來之光︱合肥肥東縣︱地鐵2號線延長線首發站護城路站（規劃）︱ 高層/聯排別墅/洋房︱面積段 94~262㎡
⑤萬科·西郊都會︱上海嘉定 大虹橋︱地鐵11號線上海汽車城站約1.7km 地鐵11號線安亭站︱高層/小高層/疊拼別墅/洋房︱面積段 高層81~120㎡ 低密116~137㎡
⑥萬科·未來之光︱寧波北侖 ︱地鐵2號線延伸段小港站（在建） 地鐵6號線（規劃）經過︱高層/洋房︱面積段88~138㎡
⑦萬科·翡翠之光︱無錫 經開區︱地鐵1號線金匱公園站約600米 地鐵4號線貢湖大道站（規劃）︱高層/小高層︱面積段 98~131㎡
⑧萬科·翡翠東方︱無錫 經開區︱地鐵1號線金匱公園站約800米 地鐵4號線貢湖大道站（規劃）︱高層/小高層︱面積段 124~189㎡
⑨萬科·泊樾灣︱嘉興南湖區 高鐵新城+國商區雙板塊疊加︱有軌電車站 地庫直達︱高層/小高層︱面積段 99~142㎡
⑩中興路一號Oriental One︱上海靜安區 內環內︱地鐵3/4號線寶山路站 地鐵8號線中興路站︱高層
⑪地鐵萬科·未來天空之城︱杭州餘杭區 未來科技城TOD綜合體︱地鐵5號線五常車輛段上蓋︱高層/小高層/多層/疊拼別墅/商鋪/寫字樓/商業︱面積段 93~256㎡
⑫萬科·未來城︱南京溧水區 主城南向延伸帶︱地鐵臥龍湖站約700米 | 高層 | 面積段75~125㎡
⑬萬科·公園大道︱常州金壇區 南京都市圈和蘇錫常都市圈交匯處︱地鐵七號線（規劃）︱高層/洋房/疊拼別墅 | 面積段90~164㎡
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