兩個月前，一個南方妹子跟我聊天，“你不覺得北京市場已經不行了嗎？現在全國的資金都是流向深圳的。”
我當時懶得爭辯，發了一堆省略號過去。
後來，我逐漸發現，這個觀點不只是極少數人的看法了。
越來越多的人、甚至媒體，都有點唱衰整個北方經濟，看不上北京的意思。
比如最近的幾篇文章，人口爭奪戰北京墊底、北京喊窮、北京天津吸引力降低等等。
還有一些微信群的討論：北方基本不行，北京房價上不去了，北漂沒前途……
北京樓市真的不行了嗎?這篇文章，我們認真的聊聊這個話題。
01
長三角、粵港澳大灣區市場升溫，京津冀卻相對冷
為什麼會出現這麼多唱衰北方市場的聲音呢？我認為比較重要的一點，是長三角、粵港澳大灣區今年以來市場回暖的比較快，而京津冀還是相對偏冷的狀態。
我從貝殼找房那裡拿到了一組數據。這組數據篩選出了比較有代表性的一些城市，如果按照二手房的調價幅度來做排序的話，那麼蘇州、廈門、無錫、東莞是靠前的。
也就是說，長三角城市群、粵港澳大灣區的調價幅度比較高。雖然隨後就是廊坊，但北京和天津都處於中下游的狀態。
我之前有篇文章分析過，北京3月份的數據還不錯，市場也在回暖。但相對於長三角、粵港澳大灣區的熱度，還是小巫見大巫。
另外從政策、土拍市場來看，結論也確實是一樣的。
先來看，長三角的政策變化。以上海為首，各個城市幾乎都對樓市政策進行了微調。包括降低交易稅費、放鬆落戶限制、房貸利率下調等等。
（圖：同策研究院整理）
再看土拍市場。蘇州、合肥、杭州的參拍房企數量明顯比18年年底增加，甚至蘇州青劍湖地塊競價多達175輪。
（圖：同策研究院整理）
還有無錫。18年的時候，無錫土地是有不少流拍的。9月27日無錫土拍年9月27日土拍7宗底價成交、一宗流拍，創下了年度最快土拍的記錄，很多人記憶猶新，那時候土拍市場真的冷的不得了。
但是在2019年，無錫土拍市場又熱了起來。濱湖區和新吳區出現了兩塊樓面價過萬的地塊，尤其是新吳區，在99輪競價後出現了久違的地王。
（圖：同策研究院整理）
當然目前肯定是比不上2017年的牛市。但對比2018年，多個城市的樓面價、溢價率是出現了明顯回升的。
比起長三角，那麼粵港澳大灣區就更熱了。畢竟江蘇自貿區還在討論中，粵港澳大灣區的規劃已經出臺了。
先來看珠三角的政策。同樣也是多個城市進行了微調。深圳減半二手房增值稅，利率進行下調，廣州放寬引進人才落戶政策的限制，還有東莞、佛山、中山、珠海都進行了不同程度的政策放鬆。
（圖：同策研究院整理）
比較明顯的是，粵港澳大灣區規劃出臺後，廣州土拍出現了明顯的回暖。2月28日，廣州拍了三宗商住地塊，除了攬金116億元之外，天河區金融城的溢價率超過45%，而且拿下了許久未有宅地出讓的天河區單價地王。
另外佛山推出的地塊也比較多，3月共計出讓了8宗地塊，其中北滘高村地塊吸引了27家房企競奪，開拍已提前拍就已經衝破最高限價，直接進入競租賃住房的模式，經過80輪的激烈比拼才被金地拿下。
最後我們來對比京津冀。
上海、深圳、廣州在購房政策上都有微調，但唯獨北京，在3月份的時候，國管公積金推出了“認房又認貸”的政策，可以看成是繼續對調控政策打補丁的表態。
而北京的土地市場，在18年年底出現了回暖，到今年2月份，又變得有點冷，除了大興、通州區熱門地塊溢價率比較高，像門頭溝、平谷是貼著底價成交的。2月份還有1宗宅地流拍。
北京市場，開發商處處表現出謹慎拿地的態度。
再看天津，數據顯示，天津土地成交樓面價為6192元/平方米，同比下跌35.61%，平均溢價率為5.64%，“低溢價率”將成為常態。而16年最高點的時候，溢價率是80%以上。
武清更慘。武清區在2018年實現成交的37宗土地，全部以掛牌底價成交，成交溢價率為零。對於流拍的地塊，今年又計劃降價入市。
以上，我們得出了兩個結論：
1、當長三角、粵港澳大灣區土拍回暖，甚至出現地王后，北京的土拍市場還是相對謹慎，環京市場更為慘淡。
2、從政策、利好來說，長三角、粵港澳大灣區多個城市已經對樓市政策進行微調，而北京相對嚴格的多，還加碼了調控。
最後從我個人的感受來說，長三角、粵港澳大灣區的重大規劃出臺，在傳播音量上，比通州城市副中心、大興機場要多得多。好像一夜之間，通州的輿論熱度就過了。
比如我討論通州、北三縣，在知乎上只有幾個可憐的點贊，而粵港澳大灣區的文章，出現了60w+的曝光。
京津冀熱度減少，北京房價相對穩定，也讓一些人出現了“北京樓市不行了”的錯覺。
02
北京人口淨流出，真相到底是什麼
另外還有爭議的點，是北京人口的淨流出——我們經常說人口淨流入城市的房產才有投資價值。
所以有一部分人認為，北京的吸引力在逐步減弱。在中泰證券出示的《2018年全國人口流動地圖》中，北京人口淨流出排全國第一，天津、河北的淨流入幾乎忽略不計。而廣東、浙江是人口淨流入最多的省份。京津冀比起長三角、粵港澳大灣區來說，有點自慚形穢。
該報告還進一步指出，北京流出的人口，並沒有迴歸河北、天津——
天津的人口吸引力從 2014 年就開始明顯走弱。儘管2018年人口雖略有迴流，但淨流入量也不到1萬人，往日光輝已然不在。
而河北省的各城市中，2018 年僅有廊坊（戶籍人口）和秦皇島出現人口淨流入，規模分別為 1.0 和 1.3 萬人，與北京流出的人口規模相比，可謂微乎其微。更不用說，河北其他城市還在面臨人口淨流出的壓力。
然後該報告得出一個結論：從人口層面來看，京津冀城市群的長期增長動力在減弱。
隨著北京人口外流，而其他城市的經濟活力又相對不足，京津冀整體都在面臨人口流失，長期經濟增長的動力或在減弱。
可真相是這樣嗎？如果真的這麼簡單就好了。
我們推演下這些看起來很正確的邏輯——
京津冀樓市是不是比長三角、粵港澳大灣區要冷的多？是
京津冀人口是不是在淨流出？是
北京房價是不是從17年下半年開始就沒大漲過？是
近兩年是不是去粵港澳、長三角投資的更多？是
那麼結論是：
那北京不行了，要投資就去南方。
哈哈哈哈哈哈。這個結論真讓人笑出眼淚。
那麼，問題出在哪裡？
北京不是北方，北京是中央。
如果不能明白這句話，就說明，你對京津冀根本不瞭解。
前幾天，我去參加了華夏幸福產業研究院主辦的“環北京都市圈區域價值論壇”，其中提到了都市圈是怎麼變成城市群的，這一點讓我印象深刻。
如果把城市群內每個城市比作一個“雞蛋”，那麼雞蛋的不同變法（吃法）代表了城市群在不同時期的拓展過程。
最起初，是煮雞蛋。多個城市各自立體增長，互不影響，沒有經濟的聯繫，彼此孤立。然後是攤雞蛋，當城市快速發展的時候，就會出現攤大餅一樣的拓展。這個時候城市之間互相“搶地盤”，無序平攤空間。最後就是炒雞蛋。這是都市圈真正的形成一體化，通過雞蛋混炒，實現產業分紅和重組，多個城市有機聯繫、相互依存、相互促進。這是城市群到都市圈的演化。基本上解釋了長三角、粵港澳大灣區的形成過程。
但是，請注意，京津冀的發展，不是這樣的。
如果做一個形象的比喻，北京和天津、河北城市的關係，更像是北京在炒雞蛋，而天津、河北在煮雞蛋。
也就是說，以前的京津冀是沒有產業互補的，京津冀城市的發展邏輯，是按照城市等級排列，行政權力占主導地位。誰權力大誰就有話語權，誰有話語權誰就有更多資源。
這樣造成的結果是，因為北京是全國的中央，而不是北方區域的核心城市，所以北京的資源無比聚集，而周邊城市，因為權力較弱，發展很慢。北京是獨立發展的，和周邊城市的產業聯繫，非常少。
這是京津冀和長三角、粵港澳大灣區最大的區別，也是南方朋友們最不能理解的地方。稍後我會繼續做解釋。
京津冀體現在房價上的就是，除了天津區域之外，環京圈層房價的直線落差。距離北京越遠，房價越便宜。
長三角、粵港澳大灣區就不會出現這種問題。房價的高低不以城市級別排序，而且出現多處房價高地。
假如放任這種情況持續發展，那麼北京會不斷的吸血周邊城市，形成恐怖的單核巨無霸城市，而周邊的城市因為形成了對權力經濟的依賴，會不斷被蠶食，哪裡還會有都市圈，只剩下北京和“環京貧困帶“。
有人說，那為什麼北京不帶著周邊城市一起發展呢?打個比方吧。就好比一個滿級的裝備無比NB的大號，要帶新人小號下副本，說我來帶隊，你們順便漲漲經驗。
小白們會怎麼說：“大哥，我也想啊，可是等級不夠，副本進不去。”
不是不帶著一起玩，而是等級不夠。北京可以和上海玩、和深圳玩，但是河北周邊，實在是帶不動啊。
所以，京津冀如何實現一體化，是一個世紀難題。
而解決這個難題的方法就是：“疏解首都功能，京津冀協同發展”。
北京人口淨流出，是政策主導的結果，而並非吸引力的減弱，更不是經濟不好。
03
問題的關鍵是什麼
北京人口淨流出，並不是說明，北京樓市、北京經濟不行了，而恰恰說明，北京的吸引力太大了，以致於要”削弱”一部分。
為什麼呢？我們要知其然，還要知其所以然。
如果一個城市的房價，是由長期的淨流入人口決定的。那麼決定人口是否淨流入的是什麼?
是產業。
北京的產業到底多牛叉?
雖然我很想反駁看衰北京的人，但我本身是不願意比較北上深產業的。
確實有點不好意思，因為實在是太欺負人了。
看了產業，你就會明白為什麼北京不是北方，而是中央。北京有全國最多的總部，中字頭企業貢獻了全北京上市公司的一半以上收入。中國前5大金融機構，中國四大資產管理公司，中國20％的世界500強企業總部，高盛、安盛、摩根大通，新三板市場，“亞投行”的總部，都在北京。
可能對於一些城市來說，有一兩家互聯網企業就很牛叉了，但百度、網易、新浪等等，這些企業在北京可能都排不上號……
下圖是全球各地交易所上市的所有中國企業的排名。前20名北京佔16個。
更直觀的比較……那更顯示出差距了。下圖是2016年上市公司營業總收入排名，北京是16萬億，香港是6.7萬億，廣東省5.5萬億，上海5萬億……
這個數據確實會刷新很多人的認知。因為這些企業比較低調，甚至在一些情況下刻意迴避，原因你們懂的。
舉個例子吧，我們都知道阿里巴巴是中國市值最高的公司之一。但是在北京西城區月壇南街，有一家企業的利稅總額等於20個阿里巴巴……具體哪家我就不說了。
另外，北京也真不是隻有國企厲害。
在2018年CB Insights發佈的《全球科技中心報告》（ Global Tech Hubs Report）統計，在過去六年中，北京的科技公司總融資額度高達720億美元，位列全球第二，大約是位於第四名的上海的三倍多。
2018年186家獨角獸公司總部統計，北京佔到79個，比第二名上海多了37個，而深圳只有15個……如果這數據不叫碾壓，那不知道啥叫碾壓……
好了，繼續說下去，我都有點臉紅了。吹牛從來沒有這麼舒服過。我想表達的意思很簡單，北京的產業很牛叉，而且北京的第三產業佔比是最高的。
第三產業的特點是，收入比第一、第二產業高，而且產業聚集性更強，就業機會更多。所以北京的工薪階層收入要比上海、深圳高，而且北京就業機會也比上海、深圳多。（槓精去招聘網站查）
這說明北京的產業結構非常健康，人口淨流出完全不是因為經濟不好。而是說明人口疏解的任務執行到位。
在2016-2035北京城市新總規中明確提出：北京市常住人口規模到2020年控制在2300萬人以內，2020年以後長期穩定在這一水平。城六區人口預計將減少約190萬人，加上未統計在冊的，至少有200萬人口向外疏解。北京向外疏解人口，是在下一盤很大很大的棋。
過去10多年，北京房價上漲了很多。為什麼這兩年開始，北京的房價控制的很好，甚至比起上海、深圳，還要更好？
大方向上當然是“房住不炒“，但我試著從大部分人沒有想到的另一個方面解讀下。
過去北京房價飛漲的原因，一是北京聚集了全國的資源。二是北方經濟發展好的城市並不多，所以熱錢又集中湧向了北京。
北京嚴控房價，其實也是變相扼殺了熱錢投資炒作的機會。包括通州、北三縣以及環京區域，調控的嚴格程度在全國罕見。
在嚴控房價的時期，京津冀要做的是“產業的轉型“和”區域價值的提升”。
粵港澳大灣區、長三角城市之間是產業互補的關係，從煮蛋——攤蛋——炒蛋模式一步步發展而來，因為產業帶動了城鎮化，才帶來了更多人口的聚集，最後形成大的都市圈。
這兩個都市群的產業各有特點。粵港澳大灣區中的珠三角是中國製造的核心，主要以電子、通信、半導體等電子信息化產業為主。而長三角產業鏈更完備，從重工、輕工、資源型、技術型、傳統、新興等等都包含其中。
好，那麼問題來了。如果北京的一家從事第三產業的創業公司，想要搬遷總部，那麼他會去河北嗎？我想大概率不會的，這家企業可能會選擇深圳、上海。
下圖是京津冀行業佔比收入前10的企業。河北主要是鋼鐵、汽車、房地產，以第二產業為主，天津是港口經濟。河北、天津缺少創業的土壤，京津冀是沒有產業互補的，也不可能依靠市場自由發展成都市圈。
所以這種情況就要做產業的轉型。把北京的一部分產業和人口疏散，轉移到天津、河北。
過去的經驗和教訓很多。比如扶持天津濱海新區、唐山曹妃甸，直接搞起一個新區的路子行不通，那就索性重新創造一個高規格的新城、新區，完成從北京到天津、河北的產業過渡。
這就是北京人口和產業疏解的同時，建立雄安新區、通州城市副中心的邏輯。
北京人口淨流出的過程，也是京津冀一體化，產業實現轉型的過程。疏解人口只是第一步，解決就業問題才是關鍵。
這個時間段，京津冀會有很多實質性的基建工程、產業落地。這其中包括了大量的資金投入。如果放開限購，或者炒地皮，那麼勢必會帶來成本的進一步上升，又會重蹈以前的覆轍。
這就是北京、環京嚴格調控的另外一個原因。
看看，壕無人性的投資金額。
京津冀一體化的難題，比長三角、粵港澳大灣區要難解決的多。
比如，表面看起來，2018年天津常住人口淨流入量不到1萬人，但2017年天津人口淨流出5萬人。2018年已經扭轉了人口流出的趨勢。而且，在人才落戶方面，天津做的很剋制，據說天津初衷是2年引入50萬人落戶，但實際上2018年人才落戶是13萬人。
因為很多人是隻掛空戶口，不來天津發展的。所以天津提高了審批的質量。天津的做法和西安形成鮮明的對比。西安零門檻落後之後，是教育、醫療、就業資源的大力承壓。
所以短期的人口淨流入，只能作為一個參考。
同理，我們把北京、京津冀樓市和長三角、粵港澳大灣區做對比。
京津冀是價值一點點夯實，甚至因為限購房價價格低於實際價值。而長三角、粵港澳大灣區已經有不限購區域炒概念，房價出現了過快的上漲和透支。
如果是你，你會怎麼選擇呢?
我寧可希望北京房價短期漲的慢一點，價值兌現的再晚一點。
原因大家自己想。
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