北京商報03/01 08:21
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存量房貸利率轉換工作的實施細則塵埃落地。2月29日，國有六大行及多家股份制銀行均發佈了房貸利率轉換機制相關細則，2020年1月1日前簽訂商業房貸合同的客戶可以將房貸利率選擇轉換為貸款市場報價利率（LPR）加點形成的浮動利率，或者固定利率。
對於房貸客戶最為關心的轉換為哪種方式，有分析人士建議在當前LPR存下行區間情況下，轉換為LPR加點定價方式。另外，當前疫情尚未結束，客戶可以選擇手機銀行、網上銀行、網點櫃檯等多種渠道進行辦理。
多家銀行宣佈房貸利率換錨
存量房貸利率從參考基準利率轉換為參考LPR的工作正式開始實施。2月29日，工、農、中、建、交、郵儲6家國有銀行，招商銀行、光大銀行、民生銀行、興業銀行等多家銀行均在官網或官方微信公眾號發佈了關於存量浮動利率貸款定價基準轉換的公告。
根據各家銀行公告，此次存量貸款定價基準轉換範圍為：2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同尚未發放的，參考央行基準利率定價的個人浮動利率住房貸款。
也就是說，如果購房者的住房貸款是固定利率，無需切換；如果購房者的貸款是參考基準利率定價的浮動利率貸款，可以選擇切換LPR定價。需要注意的是，只有一次選擇轉換方式的機會，轉換之後不能再次轉換。
另外，公積金個人住房貸款、逾期貸款(整筆逾期)、不良貸款不在此次轉換範圍內。如果購房者房貸是組合貸款，其中商業性個人住房貸款需要按照相關規定進行切換，公積金貸款仍按原貸款利率政策執行。農業銀行、郵儲銀行、興業銀行等多家銀行還明確提出，已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。
疫情防控期間，人們足不出戶，房貸利率轉換機制如何展開？根據各家銀行公告，房貸利率轉換工作主要包括線下和線上兩種渠道。線下可通過銀行網點櫃檯或者智能櫃員機辦理，工商銀行還表示可就近選擇任意一家貸款服務行預約後辦理，無需到原貸款經辦行。線上渠道主要包括通過手機銀行、網上銀行進行申請辦理。
值得一提的是，每家銀行的具體轉換時間並不相同。例如，建設銀行從3月1日開始，支持客戶通過線上渠道辦理業務。招商銀行表示，將於4月上旬統一將客戶在轉換範圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR，如果客戶希望不做轉換，仍維持原合同安排，在8月31日前聯繫該行各分支機構貸後服務中心申請處理。興業銀行線上渠道將於4月15日起開展轉換工作；光大銀行將於7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準批量轉換。
固定利率VS LPR 該如何選？
作為房貸客戶而言，最為關注的是選擇哪種轉換方式，以及轉換為LPR定價方式後，房貸利率如何計算。具體而言，轉換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉換為固定利率。
在房貸利率計算思路上，按照“等價轉換”原則，用現有利率水平倒算出加點數值，將“基準利率上下浮”（做乘法）轉換為“LPR加點”（做加法）。
根據各家銀行公告，轉換為LPR加點浮動利率時，加點數值等於原合同當前的執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值，也就是：加點數值=客戶現在的利率水平-2019年12月發佈的LPR。此外，加點數值可為負值，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。
值得關注的是，上述轉換方式需重新約定重定價週期（一般為一年）和重定價日。假定重定價週期為1年，重定價日為次年的1月1日，也就是說2021年1月1日的房貸利率將根據2020年12月相應期限LPR加點計算，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計算新一年的利率水平，依次類推。
轉換為固定利率時，轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。
舉例來看，假設A客戶一筆房貸，剩餘還款期限為10年，原定價水平為基準利率上浮10%，當前執行利率為4.9%*（1+10%）=5.39%。如果轉換為固定利率，在2020年至2030年期間的利率均為5.39%。
如果轉換為LPR加點形成的浮動利率，由於貸款合同期限在5年以上，參考2019年12月發佈的5年期以上LPR數值，即4.8%，那麼，A客戶的加點數值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59個基點）。也就是說在之後的還款時間內，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0.59%。根據公式計算，2020年房貸利率仍為5.39%，與轉換為固定利率一樣。
今年2月LPR報價5年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報價繼續下行至4.7%，那麼A客戶2021年的房貸利率為4.7%+0.59%=5.29%，相較轉換為固定利率下降0.1個百分點。如果未來LPR繼續下降，房貸利率也會相應降低。
綜合來看，選擇哪種轉換方式，取決於LPR的未來走勢。如果LPR後續呈現總體下降格局，選擇轉換為LPR加點的定價方式更為優惠。分析人士預測，在當前降低實體經濟融資成本的背景下，LPR仍存下行空間，建議房貸客戶選擇轉換為LPR定價方式。
中國民生銀行首席研究員溫彬指出，房貸合同期限很長，有些在10年甚至更長，所以從更長時期來看，因為利率是有周期的，會根據經濟週期的變化出現波動。目前LPR處於下行時期，選擇浮動利率的方式會減少房貸成本，但是一旦經濟處於上行週期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調。因此選擇這種方式，存在利率風險。“從現階段來看，建議選擇LPR浮動利率方式；如果後續LPR出現回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。”
專家表示，實際上利率大趨勢還是往下降低的，選擇浮動利率的方式可能有利於購房者。
房貸利率保持平穩將是主流
自2019年8月央行改革LPR形成機制至今，利率市場化改革再進一步，房貸利率的換錨工作也備受關注。去年12月，央行發佈公告稱，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，也可轉換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
分析人士指出，房貸利率轉換工作，只是定價方式的轉變，從過去的基準利率改變為LPR，並不意味著房貸利率就此降低。央行副行長劉國強近日表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向，央行剛剛發佈的貨幣政策執行報告也強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。
業內人士在接受北京商報記者採訪時指出，對於存量房貸來說，2020年只是轉化計價方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉化後的降息，但幅度相對有限，所以對於大部分存量貸款來說，影響非常小。同時，在房住不炒下，市場平穩是主流，房貸利率波動不會大。
今年2月20日，央行公佈的數據顯示，5年期以上LPR為4.75%，較上一期下調5個基點，引發市場對於房貸月供將減少多少金額的廣泛關注。專家此前測算，按照基準計算，5個點的房貸利率變化，即貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10864元。
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