01 雪野湖旅游区内热闹的房地产开发
雪野旅游区位于山东省济南市莱芜区（原为莱芜市），距离济南46公里，莱芜20公里。
2006年，莱芜市聘请了全球最大的规划咨询公司——美国易道公司，进行雪野旅游区概念性规划，雪野湖休闲度假区规划控制面积130平方公里，核心景区面积60平方公里，总开发面积18平方公里。
2007年8月，雪野旅游区管理委员会成立揭牌。
据《中国房地产报》记者李福英、樊永锋报道：
2007年雪野旅游区管委会成立以来，当地政府以“引进项目保姆式服务口号”，招商人员“5+2”“白加黑”等方式吸引了绿地集团、恒大地产等品牌房企，山东本土诸多地产企业山东高速公司、山东烟草集团、河南居易置业、宏基置业也先后入驻。在雪野湖周边目前开发的项目有高速绿城桃花源、恒大金碧天下、山东中宸旅游开发有限公司开发的白马庄园、绿地雪莱小镇、莱芜市宏基置业有限公司开发的林海山庄、山东雪野房地产开发有限公司开发的雪野庄园、莱芜金鼎置业有限公司开发的雪野左岸水都、山东居易置业有限公司开发的雪野湖英伦小镇等。
2010年11月，雪野旅游区被山东省政府批复为省级旅游度假区。
02 迟来的环境整治伴随着大规模的拆除
经网上查询，雪野湖大规模的生态环境整治开始于2019年1月，济南市城管局公布了《全市第一期拆违拆临违法建设拆除任务台帐》，后还出过第二期、第三期、第四期，当时的整治对象主要是违法占地，违法建设，私搭乱建，违法临时建设等。雪野镇的拆违主体是雪野镇行政执法中队联合建设办、国土所。
拆除违法建设，是国家法律、法规赋予有关政府和职能部门行使职权的行为，无可非议。由于政府及职能部门的拆除目的正当，拆除行为符合国家法律法规，2019年1月开始以来的拆违行为，没有引发多少争议。
然而，雪野湖周边的上千户购房业主却万万没想到，自己从恒大、山东高速、绿地等大品牌房企购买的，五证齐全的房屋竟然被一纸《公告》列入了政府拆除范围。
《公告》载明：为恢复莱芜雪野风景名胜区的自然生态功能和公共属性，依法拆除风景名胜区规划范围内影响自然生态环境的建筑，切实维护风景名胜区的自然生态，切实维护产权人的合法权益；拆除的范围是莱芜雪野风景名胜区规划范围内517栋建筑；补偿区分为已竣工验收并交付使用和未竣工验收、未交付使用两种情况，委托山东嬴泰文化旅游发展有限公司采用货币方式补偿。公告还载明了奖励政策、其他事项。公告落款表明：发布人是济南市莱芜雪野旅游区管理委员会，发布时间是2020年4月11日。
【《公告》的合法性，参见笔者另篇《雪野拆房公告是个什么东西》】
2020年4月12日，雪野的购房户在网上查询到：被列入拆除范围的517栋建筑分别为恒大金碧天下86套，高速绿苑120套，高速绿城378套，英伦小镇29套，雪湖春风237套，维笙酒店别墅31套，白马庄园5套，海逸山庄15套，莱钢金鼎108套以及房干地区的普利集团23套，合计1032套违建别墅。
03 五证齐全的房屋怎能认定违法建筑？
违法建筑顾名思义，就是违反法律规定建设的建筑。反之，依法建造的建设则为合法建筑。从广义的角度来说，建设一栋合法建筑需要遵守的法律法规按照建设的先后顺序，需要遵守立项、环评、消防、用地、规划、施工、房地产管理、质量、销售、不动产登记等方面的法律法规。
俗称的“五证”，实际上是指房地产开发企业开发销售（预售）予购房者前应当具备的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售（销售）许可证，凡具备前述“五证”的房屋才具备交易条件。
事实上，合法的建筑并不是都需要“五证”的，如居民（村民）依法建造的自建房，房地产开发企业建造的房地产项目，根据我国《物权法》第三十条规定，因合法建造等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。也就是说，依法建造完成的建筑，自建造完成之日，建造单位就得到了合法物权。
以下是雪野的购房户在百度贴吧里晒出的部分证件。
据网络报道，部分项目存在在40年商业用地上建造别墅出售的问题，此类别墅的合法性无法从用地性质一个信息进行分析，具体需要看开发商开发报建及相关主管部门审批的情况判断。
但无论如何，只要具备俗称的“五证”，那就是合法建筑。
04 拆除合法建筑必须有事实和法律依据
在现行法律框架下，房屋的建造和拆除都需要依法进行。房屋建造的法律法规前已述及，拆除房屋又区分为合法房屋拆除和违法房屋拆除两类，合法房屋拆除又区分为民事拆除、行政拆除、司法拆除，关于违法房屋拆除、合法房屋的民事拆除和司法拆除，不在本文中讨论。行政拆除合法房屋，是指国家行政机关为了行政管理目的，在法律规定的职权范围内，依据法律规定的条件和程序拆除行政管理相对人合法房屋的行为。
现就合法房屋的行政拆除法律规定分析如下：
1、行政拆除合法房屋的主体必须具有法定的职权，即由哪级政府或哪个职能部门来拆除，职权的法律法规依据。
如果是行政征收，则依据《国有土地上房屋征收补偿条例》第四条的规定，国有土地上房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责，并由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施。
如果是收回国有土地，则应当依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，由有关人民政府自然资源主管部门（原国土局）报请原批准或有批准权的人民政府批准。
如果是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条（在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿）的规定，收回国有土地使用权，并需要对地上房屋进行拆除的，笔者认为应当依据《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定，由市县级人民政府征收。
如果是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条第（二）款（土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回），则由国土管理部门收回。
其他法律法规规定了拆除合法房屋的，依据其他法律法规确定行政拆除主体。
2、行政拆除合法房屋必须要有实体法上的依据和符合实体法要求的事实依据。
行政征收和国有土地使用权收回，必须符合实体法上的条件，并且具有相应的事实依据。
不论是行政征收还是国有土地使用权的收回（土地使用期限届满未续期或续期申请未被批准除外），均必须基于公共利益的需要，并且具有符合公共利益需要的事实依据。
如：《国有土地上房屋征收补偿条例》第八条规定，行政征收必须基于公共利益的需要：国防和外交需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
3、行政拆除合法房屋必须遵从法定程序。
关于行政征收的法定程序，在《国有土地上房屋征收补偿条例》第二章、第三章做出详细规定，这里不再赘述。此外，行政征收属于行政程序，还应当遵守《山东省行政程序规定》。
结论
对照以上法律和分析，雪野对“五证齐全”别墅的行政拆除行为，如果不是法定主体实施，没有实体法上的依据和相应事实依据，且未遵从法定程序，则其拆除行为违法。
笔者在河南洛阳代理的一个2万余平米合法建造别墅强拆案，正在审理过程中。
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