中介的嘴，坑人的鬼！
注意！雖然我們今天的標題是特/降價房真相：99%都是坑，只有1%的漏。
但其實我們今天是純，純技術分析，如何鑑別中介朋友圈各種特價/降價房源信息的價值，並撈出買到即賺到的特價/降價房源！
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在本文開始之前，我們先隨手打開一個普通二線城市某個中介的朋友圈。
相信看到這些密密麻麻的信息，你一定會覺得這個城市特價房好多，似乎到處都是撿漏的機會，每天都有抄底的可能。
現在，請你猜一下，這麼多特價、促銷項目和房源的信息，有多少是坑？有多少是真的價值值得買的？
答案是，99%和1%。
你隨便打開一箇中介的朋友圈，你把他發的信息逐一分析，就會發現，99%都是坑。
剩下的1%，存在兩種可能：要麼價值一般，買了不虧，要麼是真特價的好房源。
直白一點，中介朋友圈眾多房源信息對你而言，有價值的就是這可能的1%。
你不要覺得這個可能的1%比例太低。一年你能挖掘出一次，就是幸運的，這一年就沒白忙活。
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關於中介朋友圈特價/降價房信息，如何一眼鑑別中介朋友圈及中介發給你的房源信息是坑？
有三個基本原則：
1、凡是以勁爆價格開頭的朋友圈，100%都是坑！
這一點你勿用質疑。我以我一年365天一線調研跑盤的榮譽發誓，沒有例外。
不信你可以隨手打開一箇中介的朋友圈或者看中介發給你的信息，不是公寓買一送一，就是超遠郊零首付。
可以說，在過去十年，凡是碰過這兩類房產的，沒有一個不後悔的。
凡是碰過這兩類房產的，不是投資賺錢不賺錢的問題，而是什麼時候能出坑的問題。
2、凡是不透漏房源具體板塊的，房源信息100%不準確。
這一點你也不用質疑。項目位置、周邊配套、房源以及價格信息，全部張冠李戴，唯一和項目有點關係的，就是配圖。
3、凡是連續發佈三天的特價信息，基本沒價值。
漏/機會是極少的，時間也非常短，通常存在1-2天，3天是極限。
如果有一條特價信息在中介的朋友圈連續三天出現。這條特價信息，要麼是坑，要麼沒什麼價值。
如果一條特價信息不間斷的連續出現在中介朋友圈超過7天，又或者隔一段時間出現一次，這條特價信息所釋放的房源，100%是坑。
在有以上三點鑑坑認識的基礎上，如何在中介朋友圈的各種勁爆的特價消息找到有價值的特價房？如何判定價格是不是真的降了？能不能買？
你需要具備撿漏的能力。
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怎樣具備撿漏的能力？
首先，你要熟悉開發商降價的套路。
1、特價工抵房
此類房源的說辭：轉讓抵賬房，低於售樓處X000元/平米，在開發商售樓處辦理手續，直接與開發商籤合同，合法合規。
這裡面存在兩個可能：
1）開發商以工抵房形式小範圍處理異型房源（戶型不規範或者特大）。注意！這是真的特價。這種情況下，開發商基本上是一口價，房源之間的價差很小，不超過5%。
能不能買？主要看特價和正常銷售房源的價差，根據房源的實際情況，7折-85折之間基本上可以考慮。
2）開發商降價套路。特徵是開發商對房源進行分類，比如小戶型貴，大戶型便宜。
能不能買？90%是不能的。這是開發商推大戶型常用的套路，用大小戶型價差，刺激大戶型去化。
以上兩種可能的區別在於開發商對房源定價的態度，你可以想一下，現實生活中，傾銷是完全不考慮價格的，雖然傾銷不全是好貨，但挑一挑還是有的。
2、員工內部特價房轉讓
此類房源的說辭是以員工內購特價為噱頭進行。做法是員工有低價購買房源的權利，同時也可以更名，把房源倒出去。這種方式主要是大開發商，比如綠地、恆大、融創等。
能不能買？主要看購買成本和付款方式。
如果是真的員工內部特價房，一般會有轉讓費，各地、各時情況不一。一個簡單的評判標準是轉讓費是正常3成首付的5-10%之間，房價是對外釋放價格的70%，大概率是可以。
但，如果不要轉讓費，或者要求全款，或者轉讓費高於3成首付分15%，基本上這個內部特價房就沒價值。
3、售房部直接推出的特價房
此類房源的說辭就是開發商為了回款，推出一部分特價房。
這一類特價房，如果是自住，可以買。如果投資，大概率價值不大。
這部分特價房的原理是，用部分房源做標杆，部分房源做特價。兩者配合，降價為了銷售回款，同時標杆房源繼續抬高價格，保持項目對外的售價不降低。
最喜歡用這招的是CEO盤。
4、團購特價
說辭是以某銀行內部員工團購名義 ，只要加入該團購即可打折。
能不能買？全款不能。正常按揭，價值一般。
其次，你要熟悉特價房的坑。
有3類項目是坑：
1、遠郊項目，特別是遠郊的全款特價和首付分期碰都不要碰
除了全款五折、 首付現房分期，但是這兩個條件，在以往的看盤經驗中，還沒遇到一個。
2、特價分期公寓，公寓的問題是交易，不是價格。
所以價格便宜也不是買公寓的理由，除非是住宅產品類型的五折公寓，但不存在這樣的特價公寓。有住宅規劃的公寓，但是沒有五折的價格。
3、爛尾過或瀕臨爛尾的特價房源，除非項目脫胎換骨，否則不要碰，拖不起，爛不起。
有3類是假促銷：
1、你去銷售中心算價格，需要算3-4種折扣，這種項目做特價促銷一定是先提價再算折扣，這都是精算過了，你不可能沾光的。
2、推出一棟樓或者一單元特價房，大概率是樓棟本身有問題，要麼位置不好，產品不好或者有混租，特價只是真實價值的體現，用原售價和特價之間的價差引誘你
3、隨意幾套房源，不是頂底。要麼是開盤時候剩下的，要麼就是之前的預留。開盤剩下的一定有缺陷；預留房源，最多給你正常開盤價，不會有大折扣的。（預留的都是好房源，很多人都盯著，不可能低價處理的）
第三、你要熟悉特價房的價格套路
有2種特價促銷存在微弱價格優勢：
1、開盤中後期頂底，這個時候各種優惠還可以申請，如果遇上年底的特價促銷，是有可能拿到底價的特價的。
因為頂底一定是被真剩下的，頂底的劣勢是一目瞭然的，所以定價非常透明，一般特價之後能做到85-9折。
2、主城區某中小房企，平銷期特價房。
因為沒有品牌和營銷的溢價，也沒有銷售中心和樣板間的加分，平銷期的中小房企主城區的項目做特價的時候常常是差一個環的價格，比如三環出四環的價格。
但，新房報價本來就有溢價，所以這類特價可以做到九折，且多為單元號或樓層不好的房源。
這類特價房源需要碰機會，但想要降價幅度很大，是不可能的。
最後，切勿貪便宜。
請看下面這張圖片，這是一張公開展示在銷售中心的KT板，請問上圖的特價房是不是真特價？
90%不是真特價。
這種直接在銷售中心放牌子的，就是特殊房源的處理，價格沒什麼優惠。
如果真的降價，開發商是不敢在銷售中心這樣明目張膽的放出來的。銷售中心人來人往都是老業主，開發商不是大傻子。
凡是這樣大搖大擺的擺在檯面上的都不是真特價，就是處理尾盤次品的。
但是，這裡面你找一找是有可能找到有價值的房源。
但是，這裡面的坑很多。如果是現房的話，你可以去實地看房，現場評估潛在不利因素的折價；如果是期房，你需要靠經驗評估。
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最後，我們上面講了怎樣避坑，怎樣破解開發商的套路。你會發現真的有價值的特價房是極少的，只有1%的可能。
你說，我不想那麼複雜的去做選擇，我沒時間。有沒有簡單、明瞭的方式，能直接找的有價值的、值得買的特價房？
有，還真有。
你只需要附加三個條件即可：
1、主城或近郊環線
2、現房或準現房（6個月內）
3、無息2-3年首付分期
去年底，我拿的兩套特價房，滿足以上三個條件，現房無息首付分三年，相當於直接向開發商無息借了100萬，且價格還是去年底的年終大促。貸款下來就能收房，周邊生活配置齊全。這就是很好的選擇。
付款政策和特價房源是相輔相成的。如果只有特價房源卻沒有好的付款政策，並不是好選擇。
真正有價值、值得立刻就去把握的特價機會是極少的。這樣的機會出來，往往一個城市也不會有第二個。
如果你在的城市沒有發現這樣的特價房，那就只能按照我們上面講的方法，在瘸子裡面尋找1%的可能了。
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