近日，深晚記者收到鹽田區水雲間 · 玖灣天域（下簡稱"水雲間"）小區業主報料，稱對面新開發的樓盤——星都 · 梅沙天邸越過紅線佔領自家小區綠化帶。對此，律師表示紅線是政府土地部門規定的建設用地的界限，使用人只能在該紅線範圍內使用該土地，如超出紅線範圍使用土地屬違規行為，業主可向深圳國土規劃部門投訴。
小區綠地莫名被拆 用作其他小區預留消防通道
據瞭解，水雲間由深圳市梅沙成坑實業股份有限公司（以下簡稱為"成坑實業"）與深圳祥祺房地產開發公司合作開發。近兩年，成坑實業又與深圳市天勤置業有限公司共同開發新項目——星都 · 梅沙天邸（下簡稱"星都"）。由於兩個小區緊挨在一起，小區之間的紅線一直存有爭議。
矛盾始於去年 5 月，成坑實業在水雲間雅居小區張貼公告，稱 10 個工作日後，將移除目前水雲間全體業主擁有的綠化公園，面積約為 251 平方米，拆除後該區域將作為星都的預留消防通道。
然而，據水雲間業主蔡先生說，在公告張貼的第二天，成坑實業就派人慾將綠化公園移除，此舉引起小區許多業主不滿。蔡先生表示，原來不知為何要拆綠化公園，後來通過原物業——深圳市怡景物業服務有限公司（下簡稱"怡景物業"）才瞭解，由於星都需要預留消防通道才能通過最後驗收，而星都那邊已經沒有多餘的土地，於是成坑實業想佔用水雲間的綠化公園，用作星都的預留消防通道。
為了解決爭議，部分業主代表在怡景物業相關工作人員的陪同下將請求信遞給了梅沙街道辦。梅沙街道辦經核實後，組織部分業主代表與成坑實業在梅沙街道辦的調解室進行溝通。
在此次面談中，業主代表們瞭解到，在 2017 年，相關部門公佈的星都項目設計圖中，水雲間是超過了該項目紅線。怡景物業告訴業主，水雲間雅居原開發商由於當時附近沒有別的房產，為了小區更美觀，吸引人們購買，就多佔了一些地方種綠植，但佔的具體面積並不清楚。
於是，成坑實業代表建議：雙方放下紅線爭議，由成坑實業拆除目前的綠化帶後，打通小區，實現小區資源共享。業主代表們則表示，後續將向所有業主傳達，業主同意後將回復對方，並要求，這期間成坑實業不能進行任何單方面行動。
開發商違反協商共識，強拆了綠化帶
沒想到，到了去年 10 月份，星都的開發商派人直接將水雲間的樹砍掉，業主們對此十分不滿，拉起了橫幅表示反對。
▲記者去到現場，看到現場留下被砍掉的樹枝。
"樹被砍了，拉起的橫幅沒掛上幾分鐘就被撤了下來。"冷靜下來的蔡先生意識到，這樣"鬧"沒有用，要有實際證據證明。於是，業主代表委託北京市盈科（深圳）律師事務所律師支創向深圳市規劃和自然資源管理局鹽田管理局申請確認水雲間和星都項目用地情況。經查詢，對方回覆兩宗地不存在重疊部分。
▲《深圳市規劃和自然資源局鹽田管理局關於核查星都 · 梅沙天邸用地紅線的覆函》。 受訪者供圖
支律師表明，這證明兩個小區在計劃用地時並不重合，只要按照原本計劃的建設方案就能確認是哪方越過了紅線。
隨後，支律師申請到深圳市規劃國土局關於成坑實業用地的建設方案圖。對照這張建設方案圖，業主找到了第三方測繪公司，測量兩宗地紅線周圍面積。經測量，原來水雲間的樹種在了紅線上，而星都則佔用了水雲間 57.62 平米土地面積。記者去到現場查看，佔用地現在已經鋪好水泥，並停滿了車輛。同時，兩個小區之間臨時用鐵板隔離開來。
▲經第三方測繪公司測量，陰影部分面積為星都佔用面積。
▲被佔用的面積現已鋪好水泥地面，停滿了車輛。
對於該情況，記者電話聯繫了星都，對方一直沒有回覆。
律師：超出紅線範圍使用土地屬於違規行為
記者去到星都 · 梅沙天邸的售樓處，據售樓人員說，現在該樓盤已經準備售賣，不過暫時還未定價，也未開放樣品房。隨後，記者打電話向鹽田區城市更新和土地管理局瞭解到，該樓盤暫未走驗收程序，對其即將開盤的情況也不瞭解。
根據星都佔用水雲間土地情況，支律師表示，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十二條規定，城鄉規劃主管部門不得在城鄉規劃確定的建設用地範圍以外作出規劃許可。也就是說，紅線是政府土地部門規定的建設用地的界限，使用人只能在該紅線範圍內使用該土地。
同時，依據第四十三條規定，建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門並公示。支律師解釋，使用人如果超出紅線，必須經過規劃部門的許可，否則就屬違規。
對於該違規行為，支律師建議業主先向深圳國土規劃部門投訴，如沒有結果，再考慮起訴。
深圳晚報記者 唐文雋 實習生 林永潤
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