整合、轉型、探索增值服務——房地產行業投資復甦之路在何方？

前言

在監管趨嚴、政策規範及資本市場趨冷等多重因素影響下，2019年中國房地產行業披露併購金額的交易事件共計428筆，較2018年微降2.5%。2019年國內貨幣政策仍然堅持去槓桿、防風險的基調，房企融資環境未見寬鬆。與此同時，全球經濟面臨增速放緩壓力，各國家地區政府債券收益率下降，低收益環境下房地產的保值和增值功能使其繼續受到各類戰略和財務投資者的關注。

展望2020年，房地產市場將繼續由總量擴張向結構分化過渡。突如其來的新冠疫情對房地產行業產生了較大影響，行業內的市場參與主體也將持續震盪和整合，行業的集中度有望繼續提升。流動性承壓的部分房企將會面臨出售核心資產，出讓控股權以求生存的局面，而融資成本較低、運營實力強的大型企業將凸顯其優勢，有望通過收併購方式獲取優質項目資源。隨著房企對業務結構的持續調整，打造中長期的投資和資產管理能力將是未來獲取利潤增長的重中之重。此外，房地產作為資產配置的重要元素，疫情期間催生的特殊投資機會，也為各類財務投資者提供了新機遇。

1、併購交易整體概覽

過去五年中國大陸房地產市場併購投資總額累計超過2,600億美元，交易總體較為活躍。2019年中國房地產行業發生交易428筆，交易規模達到470億美元，其中國內房地產交易規模達389億美元，平均交易規模約為0.8億美元。2018年以來國內房地產交易規模整體收窄，交易數量呈較大降幅，十億美元以下交易的平均規模較也2017年下降。這其中既有監管和融資環境收緊而帶來的資金規模的限制，又有土地市場降溫，平均溢價率下降，部分項目併購優勢不再明顯的原因。

2019年房地產入境併購交易金額較2018年下跌11%，交易數量上漲11%，平均交易金額為2.4億美元，較2018年下降20%。儘管由於之前貿易局勢緊張，部分境外資本因中美貿易摩擦引起的不確定性擱置了對中國內地的投資戰略，但已投入大量資金的對華基金仍在積極部署。此外，

2019年房地產出境併購交易金額和數量同比分別下降76%及71%，平均交易金額下降18%。2017年8月《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》的出臺，對境內企業投資境外房地產、酒店等資產進行了限制，此後境外房地產交易逐年下降。

2、國內併購交易投資者類型

2019年國內房地產併購交易繼續以戰略投資者為主導，2019年全年戰略投資者發生308筆交易合計規模約301億美元，財務投資者發生71筆交易合計規模約84億美元，個人投資者發生10筆交易合計規模約4.8億美元。融資成本較低、運營實力強的大型企業凸顯其優勢，通過收併購方式獲取優質項目資源，而資金壓力大以及抵禦風險能力較弱的房企將會面臨出售核心資產，出讓控股權，被整合的局面。

3、國內併購交易地區分佈

2019年一線城市和東部沿海省份的廣東、浙江和江蘇均是房地產併購交易的熱門地區。

在經歷了2017年三、四線城市地產併購的高峰，以及2018年因城施策的調控收緊，2019年房地產投資迴歸二線城市，較三、四線城市存量的壓力，二線城市更為吸引投資者。

2019年，單筆超過十億美元的交易集中在上海、廣東、四川和海南，其中上海和廣東平均交易金額較大，四川的規模型綜合體以及海南的酒店被認為具有較大投資價值。

4、國內併購交易物業類型分佈

投融資的熱門資產主要集中在商辦類、住宅類物業，此外對物業管理類公司的收併購交易成為2019年投資中一個新的風向標。

2019年，財務投資者對商辦類、綜合體類和住宅類項目投資規模分別達25%、 17%和 16%。戰略投資者交易綜合體類項目金額佔比最大，達22%，住宅和土地類項目各佔比10%，酒店和商辦類項目各佔比6%。

5、新興地產投資

物流地產

隨著零售業數字化時代的逐漸成熟，電商平臺從一、二線城市逐漸下沉至更廣大的市場，更多的電商企業開始佈局物流地產，完善其供應鏈的整體佈局。市場對高品質的物流倉儲設施仍然保持著大量需求。

數據中心

• 受到雲計算服務提供商和即將到來的5G移動技術的推動，市場對數據中心的需求巨大，且遠未達到供需平衡；

  
  

• 普華永道與房地產土地協會共同出版的《2020年亞太房地產市場新興趨勢報告》中指出，數據中心是2019年最受歡迎的另類資產板塊，且投資熱度在2020年有望繼續提升。

養老地產

• 中國老齡化人口的增長為養老地產市場帶來巨大的需求潛力；

  
  

• 養老地產與數據中心同屬於偏重於運營的另類資產投資，只有產業鏈上各投資者發揮自身的優勢，地產商開發建設好項目，運營商提供專業護理和康復服務，保險機構提供資金支持以及養老保險服務，實現資源整合及共享，才能逐步走向成熟的產業化運作模式。
  

6、行業展望及投資熱點

行業洞察

• 2019年，房地產行業整體增速放緩，銀保監會等部門出臺收緊房地產貸款的通知文件，外部融資成本的增加使不少中小型房企面臨資金短缺，生存壓力增大的問題。部分房企被迫戰略收縮，出售資產尋求生存；部分房企資金鍊斷裂，宣告破產。

  
  

• 激進的多元化投資、冒進新市場，尤其是低線城市、高價拿地等等都是導致房企出現困局的原因。一些已進入長租公寓或共享辦公領域的房企，由於未找到契合企業自身情況的盈利模式，虧損逐年擴大，只能出售資產回收資金，迴歸地產開發業務。

  
  

• 一、二線城市土地供應緊張成為開發中的一大挑戰，越來越多的房企開始通過併購獲得項目資源，城市更新已經成為新主題。

  
  

• 打造中長期的投資和資產管理能力將是房企未來獲取利潤增長的重點。
  

投資熱點

• 遭遇資金壓力和經營困局的中小房企將通過處置資產，回籠資金以投資利潤點更高的領域。出現更多的大型房企對中小房企的收併購交易，大型房企得以進一步提升其規模和行業地位，強者恆強，房地產行業的集中度將有所提升。

  
  

• 雖然房企在多元化發展的過程中已有不少教訓，但仍在不斷探索與金融、養老、教育、旅遊、醫療等領域融合的機會。可以預見，未來通過併購尋求資源整合的房企跨界併購仍將繼續。

  
  

• 城市更新正成為商辦類投資的熱點，收購-改造修復-退出的模式為具備改建能力的房地產投資者帶來可觀的利潤。

  
  

• 產業升級、環境保護、貿易摩擦等各種因素促使部分製造業搬離一、二線城市或向東南亞地區轉移，而這其中也蘊含著巨大的騰籠換鳥的機遇。

  
  

• 更多房企加快物業增值服務的發展，提升自己的資管能力。投資參股運營商或將是邁出的關鍵第一步。

  
  

7、新冠疫情的挑戰，催使房地產行業出現新的機遇

新冠疫情對房地產行業產生了較大影響，根據國家統計局發佈的數據，2020年1-2月全國房地產開發投資額較去年同期下降16%，商品房銷售額較去年同期下降36%。

• 酒店和大型商場是疫情下受到最直接衝擊的商業物業，部分地產商採用租金減免和優惠的方式幫助零售租戶度過難關，各地也分別出臺了金融和財政等救助措施。

  
  

• 辦公物業的租金和售價短期也將受到影響，原本有擴張意向的企業開始謹慎考慮擴張決策。

  
  

• 此次疫情突顯了物流行業的重要地位，作為支撐物流高效運轉的現代化物流倉儲設施勢必受到投資者青睞。

  
  

• 在家辦公模式，各類在線教學、遠程問診及線上交易廣泛開展的背後都少不了數據中心的技術支持和安全保障，可以預期未來對數據中心的地產載體投資將進一步增加。