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近期，廣州樓市在迅速反彈。想想也是，京滬深樓市2月底就開始回升了，頂著一線城市"帽子"的廣州，此前已蟄伏了3年，也該反彈了。貝殼數據監測，截止到上週（16-22日），18個熱點城市中10個城市成交量超過去年3月周均成交水平的80%，廣州、青島和西安三城，成交量已恢復超過去年3月周均成交水平，成交量約為去年3月周均成交水平的128%、125%與116%。
廣州，二手房回暖了，整個市場就回暖了。為啥這樣說？一線城市中，廣州新房交易量最接近二手房（京滬深二手房交易大約是新房的1.5倍）。最近5年（2015-2019），廣州二手房成交套數平均為新房的1.38倍，但近年來新房越來越多，2019年廣州新房交易了947.7萬平米，二手房交易了1033.5萬平米，差不多。關鍵是，廣州二手房、新房，都集中在外圍。
2019年，番禺、花都、增城二手房交易排名前三，同時新房供應也多。這三個區，加上南沙、白雲、從化，合計供應了廣州新房85%的份額，其中增城和南沙（也曾是番禺一部分）新房供應就佔全市的65%。這些外圍區域，單盤動輒就是30萬平米、100萬平米的體量。
比如，番禺的廣州亞運城，2009年的全國地王（255億），600萬建面體量，連續3年超百億銷售規模，2019年還是全國銷售最大的樓盤。但是，體量太大，死死地將大學區片區的價格壓在2萬元/平米，而番禺靠近中心區（海珠）的萬博板塊，新房價格已去到5萬以上了。
番禺，還有祈福新村這樣的，7500畝的巨無霸樓盤，從1991年至今，連續開發了將30年。2019年8月，樓盤（祈福繽紛匯）大幅降價，從4.2萬/㎡下調至3.6萬/㎡，每平米整整降了6000元。東部的增城也一樣，買了20年的超級大盤鳳凰城還在賣，百萬平米體量的合景譽山國際、科會花園、品秀新圖來了。
圖：2020年廣州增城區在售項目一覽表
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再比如，花都的融創文旅城（380萬平米），南沙的保利城（100萬平米）等，後面還跟著一大票80萬平米體量的二級供應梯隊。近年來，廣州不是限價，就是開發商跑量，一二手房價總體上倒掛著，加上稅費優勢，佔二手房交易75%的外圍5區，二手房市場一直萎靡不振。。
根據廣州鏈家研究院的數據，2019年底，廣州降價房源佔比則達98.2%，環比增加了4.1%，為有史以來最高值！但是，庫存量似乎並沒有減少，反而呈上升趨勢。2019年12月份，鏈家上廣州二手放盤總數已經達到63368，而7月份的時候，這個數字只有50602套，平均每日新增85套二手房源。筆者關注的一套房，位於廣州南站，2018年8月份掛盤780萬，一年後降至710萬，相當於一套增城、南沙新房首付。
2.
當被死死壓著的二手房市場，開始回升了，真的意味著廣州樓市開始反彈了。其實，廣州的新房市場也在回升，最近一週成交量接近1500套，已觸及2019年底至今年1月初觸底反彈時平均水平。
據悉，有開發商開始漲價了，比如廣州知識城去年的銷量王萬科幸福譽，最近均價也賣到2.5萬/平了，而去年幾才賣到2.3-2.4萬；增城的實地薔薇花園，因新增執行學位，從3月24日起全線上漲4%。
某開發商內部文件顯示：從3月23日起，從化的項目全線漲2%。
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一線城市中，北京是政治文化中心，上海是經濟金融中心，廣州是商業貿易中心，深圳是科技創新中心。五羊銜谷，萃於楚庭，廣府文化、嶺南文化集聚在廣州，底蘊深厚。大灣區、先行示範區，香港、深圳熠熠生輝，但整個粵港澳大灣區的高技術中心，教育中心，生物製藥中心，全部放在廣州。
此外，科創板南方中心，華南區75%的總領事館，都在廣州，廣州還是在校大學生數量最多，醫學類本科院校最多的城市（沒有之一）。而且，廣州還是中國最大的交通樞紐之一，南沙港、廣州南站、白雲機場，都是世界級的，在華南排第一（沒有之一）。林林總總說這麼多，是想告訴大家，廣州配得上一線城市的帽子。
那麼，現在廣州樓市觸底回升，是不是可以投資廣州了呢？這裡想告訴大家，還是要謹慎，筆者首先把觀點亮出來，居住的話，廣州很適宜（包括"食在廣州"），即便是最貴的珠江新城，房價也才10萬左右，教育醫療配套笑傲南中國、甚至排進全國前五的越秀區，均價也才6-7萬，傳統CBD的天河，均價才4-5萬，想住外圍的話，近一點，番禺和黃埔3-4萬，稍遠一些，增城2萬元，從化1.5萬元，可謂一線城市窪地？甚至吊打很多熱點二線城市（如廈門、杭州）。
但是，如果投資的話，特別是要短期變現的，就要謹慎了。2016年以來，廣州是熱點城市中房價彈性小的城市，最低調的城市，不僅比不上京滬深，那樣受資金和人群矚目，甚至連2016年的"四小龍"（杭州、合肥、蘇州和廈門）的關注度都不如。如果長期投資，筆者贊同，但要選對區域。
談到深圳，大家都看好，為何？深圳是樓市的"小盤股"，體量很小（存量商品房只有200萬套，每年新增3-4萬套），好操作，概念也多。但談到廣州呢？樓市供應量太大，剛才講到，廣州樓市銷售回升了，但供應量更大，上週（3.16-3.22）7個項目取證，合計供應了2150套住宅，集中在佔新增供應65%的兩大區域，增城和南沙。可以說，廣州外圍，從不缺供應。
大家疑惑，為何廣州供應量這麼大。早在2000年的《廣州城市總體發展戰略規劃》，就首次提出了"東進南拓西聯北優"的發展戰略（之後加入了"中調"），什麼意思？就是要將外圍5區，全部要互聯互通起來。2019年6月13日，《廣州市國土空間總體規劃（2018－2035年）》草案公示，還是遵循著這樣的發展格局。近金融和總部經濟，就規劃了19個功能區，遍及廣州11個行政區。
此外，科技中心規劃了4個，會展中心規劃了7個。城區建設，除了一主一副（越秀、天河、荔灣、天河、白雲、黃埔等6區構成主城區，南沙為副中心距離主城區50公里）外，還在花都、從化、番禺、增城打造若干了區域中心。
2019年，廣州首次實現11個區全部通地鐵，總里程500公里，按照遠景規劃，2023年達到800公里，2035年達到2000公里，實現軌道交通"3060"時空（市中心至南沙副中心、外圍城區中心30分鐘直達，廣州與灣區各城市中心60分鐘直達）。
軌道+地產，已經成了廣州實現"樞紐門戶"定位的主要手段了，廣州地鐵已是廣州最大地主，城投、越秀、珠江實業等，已成為廣州向四周開疆拓土的急先鋒。為了實現這一目標，廣州鈍刀子割肉，曲線救國，通過人才政策，步步為營，把外圍限購基本取消了，僅剩下越秀、海珠、荔灣、天河4個區仍在限購，而這4個區是廣州的絕對主城區。
城市骨架太大，賦予的功能定位太多、太超前，地產體量太大，軌道交通單兵突進，但產業落地、配套設施和服務跟進不足，外圍"睡城化"、城市病嚴重，軌道交通5號線（接軌道13號線往增城）、3號線（番禺，廣州最大的睡城）、7號線（連接廣州南站）擁堵不堪。
舊改是廣州的第二大供應來源。廣東最早啟動"騰籠換鳥"，作為中國製造業基地的珠三角，都開啟了大規模的舊改，根據《廣東省深入推進"三舊"改造三年行動方案（2019-2021年）》，至2021年，全省新增實施"三舊"改造面積23萬畝，完成改造15萬畝以上，廣州佔比近1/4，規模最大。
2019年，廣州26個村確立舊改，4500萬平米建面，相當於廣州4年左右的商品住宅成交量，黃埔、番禺、南沙、增城佔比超過60%。整個舊改，佔廣州建設用地1/3。近期，為何廣州要給公寓鬆綁（達到廣州新商品住房的1/6），就是為了讓"不用調規劃、不用補繳出讓金"的出售型公寓，能讓舊改成本更低一些，讓規劃的那麼多個新區、新城，建設的更快一點。
廣佛同城化（中國都市圈裡，唯一被認可的同城），這是廣州的第三大供應來源。廣佛地鐵日均客流量超過50萬人次，這意味著兩座城市一年有將近2億人次通過地鐵互訪。僅僅住在佛山南海區的廣州"候鳥族"就達到70萬人，70萬人是什麼概念？超過南沙區或者從化區的常住人口。
廣佛主城區對接，這在都市圈裡是很少見的，廣佛兩地合計有4000萬平米（一二手房）的年交易體量，這是全國同城地產裡面，規模最大的。佛山靠近廣州的區域，也只有廣州臨近佛山區域房價的1/2，且都是超級大盤，排到佛山成交量TOP10，這導致廣州的西邊和南邊（荔灣、番禺）靠近佛山的樓盤，一直賣不起價，最典型的就是廣鋼新城板塊，近幾年一直徘徊在4-5萬之間。
4.
談到北京、上海、深圳，非富即貴、金主太多，樓市從不缺購買力。談到廣州，創造樓市購買力的行業（金融、互聯網、高科技、創意文化等），遠不如京滬深，主打產業還是汽車、石化、電子信息、商貿物流等。甚至，電子信息方面，也不完全集中在廣州，深圳、東莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。
產業相對傳統，自然提供的購買力也有限。所以，為啥廣州人偏愛去外圍買，包括二手房，就是因為中心城區的房價太貴了（其實，中心城區房價僅相當於京滬深的60%）。有一個有趣的現象，外圍新房供應大，反而消化週期短；中心6區供應少，15%左右，消化週期反而長（越秀30個月、荔灣接近25個月），佔供應體量60%的增城和南沙，消化週期都在15個月以下。
普遍退出限購，舊改放量，廣佛同城，三大因素導致供應體量會越來越大。同時，作為大灣區核心，也是一線城市，國家對於廣州的調控，要求比較嚴格（比如2019年對廣州約談，前不久叫停公寓新政）。再加上，廣州房價達到歷史新高（2.8萬元），未來反彈會受到多方壓制。
不過，幾個方面的市場還是值得關注，一是中心6區市場，特別是供給極少的越秀、海珠、天河。2016以來，這些區域都誕生了地王，改善型需求開始迴歸中心區，外圍靠規劃刺激的需求井噴，也慢慢式微了；二是中心區的公寓（比如珠江新城、琶洲），不限購，區位好，廣州作為商貿物流中心，大灣區核心，商旅人士多，投資這類公寓，出租回報率還是不錯的；三是地鐵沿線的小戶型住宅或公寓，特別是3號線、5號線、7號線沿線的，需求量也比較大；四是廣佛邊界（沿廣佛線），國家重視廣佛同城，軌道交通會大發展，建議關注。總之，2020年廣州樓市會回暖，但前面講了，廣州本身就是彈性較小，講究文化、餐飲的慢節奏城市，只能長期投資、分享大灣區、廣佛同城等區域規劃落地的長期紅利。
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