不知道有多少朋友听过辣妈上次做的那个音频课程《我们是如何抓住开年以来的这波行情的？》。我们正是借助音频课程里的这个分析框架，成功抓住了A股开年暴涨30%的行情。
在这个音频课程里，辣妈介绍了2018年货币政策的变化趋势。总结起来，就是从“去杠杆”到“稳杠杆”，从“紧”到“松”的一个过程。
特别是到了2018年年底，“定向降准”等货币政策出台，资本市场的资金紧张状况得到了缓解，部分城市首套房贷的实际利率也由上浮10%至15%降到了基准利率水平，甚至有个别城市首套房贷出现了折扣（详见：《楼市周报：首套房贷款利率出现打折，本次调控以来“首次”》）。
不仅资金成本下降了，有关房屋限购的政策也有所放松。我们在年初的楼市周报里多有提及。部分房价（下跌）压力比较大的城市，对房地产调控政策进行了微调，取消或弱化了限价、限售等调控手段。（详见：《楼市周报：2019年楼市调控可能继续放开！》）
于是，2019年以来，核心城市的住房价格连续上涨 。辣妈年初找了自己熟悉的中介聊了聊，说是北京的成交变得比较活跃。确实，一是购房成本下降，二是限购政策有放松的态势，三是从2017年调控以来，一线城市的房价长期处于冻结状态，补涨成了房价变动的内在要求。这三个因素叠加，成交量上来也是合理的。
然而，5月28日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的报告，却显示了另一个趋势。
报告发现，2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨，但4月份房价涨速较3月份略有减缓，二手住房成交量则显著下降。
2019年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为177.84，比3月下降27%，与上年同期大体持平。其中，一线城市中北京、广州涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平；除个别城市涨速仍较高外，多数准一线及二线城市房价涨速收窄；三四线城市房价涨速继续下降。核心城市住房租金连续2个月小幅下降。
这个租金的变化情况，辣妈也从大家的私信反馈中有所体会，有朋友反应最近杭州的房子不好放租。
因此，从量在价先的一般性规律看，重点城市房价上涨的趋势又将面临一个“拐点”。辣妈判断，从现在开始，一线等重点城市的房价上涨趋势会进一步放缓。
那么为什么会出现这样一种情况呢？辣妈觉得和这几方面因素有关。
一是最高决策层的的态度没有变化。虽然年底年初有些城市的房地产调控政策有所放松，但是后续没有更多的重点城市跟进。
同时，中央和有关政府多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内，包括苏州在内的10个热点城市，因房价涨幅较大被住建部预警提示，出台了房价调控“组合拳”。
二是流动性到了边际宽松的顶点。尽管货币政策的基调相比去年，放松了很多，但是货币供应已经很难再进一步宽松了。大家之前看到了首套房贷利率下调的信息，但是房贷价格再怎么调整，始终也没有回到过去9折，8.5折的状态。
据辣妈了解，2017年调控以来，各地银行都签署了行业自律协议，对于房贷最低折扣有一定的限制。这波流动性放松以来，这些自律协议都还有效，也就是说还不能突破，还不能有更低折扣出来。
而这些自律协议，之所以没有被修改，主要还在于第一条，中央对于“房住不炒”的态度没有发生根本性的变化。
三是外部经济形式突然变得复杂起来。对于大多数人来说，这轮毛衣战来得很突然，资本市场出现这么大的波动，股票瞬间大跌就很说明这个“突然性”。如果对于经济的预期发生变化，人们对于自己的收入状况，就会变得不那么乐观。那么，改善型需求、投资需求，就会在一定程度上受到遏制。这也市场抑制了对房产的需求，部分人会推迟或取消购房计划。
而按照大部分人“买涨不买跌”的心理来看，如果房价上涨的趋势再次缓慢下来，大家“观望”的情绪就会更加浓重，房价增速还会进一步减缓。
这不，之前一直在传北京要取消“限价令”。5月28日下午，北京成交了4宗经营性用地，其中有2块住宅地块。之所以要写这次的土地成交，是因为在这2块住宅土地中，朝阳区的孙河地块并没有限定未来商品住房的销售限价。这也是自2017年史上最严“3.17”新政以来，北京城六区首个不限价的纯商品房地块。
辣妈以前介绍过“反向解读”这个逻辑，取消限价并不是马上意味着涨价。正好相反，正是因为北京市楼市调控取得阶段性胜利，北京调控以来20%左右的房价跌幅让北京房价回到了本轮调控前的水平，加之当下又没有房价过快上涨的压力，才使得限价取消成为可能。
毕竟，长期来看，房价的增长还是要和收入匹配。在城市化大背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，对于房屋的需求总是存在的，缓慢上涨才符合社会经济发展的规律，才是满足土地出让方（政府）、房地产开发商和广大持房居民等各方的共同利益。
所以，北京市在房价没有过快上涨压力的当下取消限价，可谓是抓住了一个政策调整的时间窗口。从这个角度来看，北京的刚需或是一个购房的时间窗口，毕竟房价可以谈，房东心态也不错。
另外，再说两则消息。
一是根据地方统计部门公布的消息，2020年中国将开展第七次人口普查，彻查人口出生、变动以及房屋情况。本次人口普查，很有可能为下一步人口政策调整和房地产税出台提供决策支持。
二是大城市抢人政策持续。近期，杭州市人才落户服务中心微信号公布了大专、本科人才落户手续办理指南。本科、大专社保满一个月即可获得浙江省省会城市“杭州”的户籍。
閱讀更多 辣媽有財商 的文章
