標籤： 建築面積計算 現場施工管理 甲方的質量管理 穿插施工 施工進度計劃
新冠疫情逐漸消除，各地展開了轟轟烈烈的復工浪潮。對於我們地產工程人來說，如何把受疫情影響丟失的進度搶回來，是現階段擺在我們面前的最大難題。
澤哥走訪了十餘家房企工程總，大家都對搶工期、搶進度有比較迫切的需求，碰到的問題也多種多樣，可以總結為以下三種：
1、管理的問題，主要表現為團隊或施工單位對趕工抗性較大，不積極主動配合；
2、技術的問題，不知道怎麼壓縮工期，找不到突破點；
3、各種資源不足，如勞動力不足，物資材料等不能及時到位。
下面，澤哥將圍繞這三大難題，談談各家房企的精華做法。
1
破解管理難題，齊心協力搶進度
管理的問題歸根結底是人的問題。俗話說，“人心齊，泰山移”。施工單位與我們心不齊，還怎麼一起搶進度搶工期呢？因此，讓施工單位與我們目標一致是首要工作。
破解這個難題有很多方法，但總體思路都是：以激勵為核心，制度為輔助。
比如保利華南公司，便制定了這樣的節點激勵：點我：領取工程大禮包
針對總包單位制定正負零和預售兩個獎勵節點，正負零獎勵以地下建築面積計算，預售節點按貨量面積計算，其餘專業分包單位（土方、支護、樁基礎、精裝修等）由各項目根據實際情況制定方案，本級工程、成本協助，原則上按批次進行獎勵。
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高效穿插施工，最大化利用工作面，找到搶進度的突破口
高效進度的實質是工作面的最大化利用。在技術路線限定、施工工藝限定的前提下，搶進度的本質就是搶更多工作面的利用率，把原本串行工作改成並行工作，把本來“一步一步走”，變成“成片快跑”。
下面我們就具體談一下，如何進行高效穿插。
（一）可穿插工序分析
傳統工藝限於工藝技術，穿插難度高，搶工期需要更高的施工效率，更強的組織能力和更好的配合能力。
按照當前國內大多數房企的標準工期，30層高層住宅毛坯房工期在490-550天左右，19層以下中小高層住宅標準工期在300-400天左右。
下圖列舉了一種目前比較典型的高層住宅建築工期關鍵線路安排，其中地下部分採用旋挖樁或靜壓樁工期70天，1層地下室，主體結構標準層6天/層，砌體主體封頂後60天完成，外牆塗料施工150天，聯合驗收60天。總工期約550天。
該計劃基本兼顧質量和效率，是目前國內大多數地產企業採用的常規計劃。但是，我們也發現該計劃穿插工序較滯後，主體和外牆佔用較多的工期，沒有穿插批量精裝、戶外園林等工序，存在一定的優化空間。
基於以上問題，碧桂園提出目標工期400天的理想工期模型。
各工序之間極限壓縮時間，不考慮任何不利因素，條件最大化施工，雖然工期過於理想。但是，如果我們以搶工期、趕進度為目標，就必須以理想的極限工期為參考，努力把自身條件達到理想的要求。
優化後工序與時間要求如下：點我：領取工程大禮包
1）主體結構、砌築、抹灰均為4天每層
2）外牆抹灰與砌築同步穿插進行，同樣為4天每層
3）砌築為主體封頂後25天完成
4）抹灰為主體封頂後45天完成
5）外牆油漆基層為主體封頂後60天完成
6）外架拆除與外牆塗料面層主體封頂後100天完成
7）室內精裝修總工期257天，第115天主體結構5層，精裝修水電樣板開始進場施工
8）砌築6層（第125天） 鋁合金窗框安裝開始
9）地下室粗裝修第158天開始
10）電梯安裝第245天開始，第290天完成
11）第260天主體驗收完成，274天屋面封頂完成
12）第332天機電設備、消防設備調試
整體來說，理想化的進度模型，在豎向穿插、水平穿插、施工效率三方面對進度進行優化 ，從而節省了100多天的施工工期。
豎向穿插，主體結構與砌築、外牆抹灰、外牆油漆、室內精裝等。通過穿插施工，將傳統的外牆施工佔用關鍵線路，更改為部分佔用關鍵線路。
水平穿插，是通過項目施工前期的策劃及工作前置，將地庫、市政管網、小區道路、園林景觀與土建工程同步施工。
施工效率，是通過其他措施，壓緊施工流水步距，比如6天/每層主體結構，壓縮成5天，乃至更短。
（二）優秀的前置策劃，高效穿插的支撐體系
高效穿插並不是簡單的現場施工管理，它是系統的工程管理，必須以優秀的前置策劃作為支撐。因此，設計先行和招採前置是高效穿插得以實現的重中之重。
在穿插施工之前，必須制定詳細的設計策劃方案、招標策劃方案和採購策劃方案，通過評審，將相關責任明確到人，任務到天。
比如碧桂園穿插施工管控規範中要求，圖紙前置到各分項工程的分包單位定標之前。根據穿插模型穿插模型中的施工進場計劃，倒排定標節點和出圖節點。對相關任務的出圖節點和招採節點提出明確要求，並納入考核。
圖紙方面，確保開工前土建、水電、裝修、牆板深化圖四圖合一。
比如碧桂園的穿插模型要求，塔樓正負零前84天要完成土建施工圖，塔樓正負零前42天完成全套施工圖（建築、結構、水電、暖通、精裝、管網），保證後續各單位確定及鋁模深化。
由於圖紙前置，招採部門在招標採購時，可依據全穿插的節點編制招標計劃，並且在合同中明確全穿插的要求，比如，結構幾層開始進行砌體施工等，通過合約的手段保證工程計劃順利推進。
（三）有效溝通，高效協同，效率就是生命
項目關係錯綜複雜，信息繁多，實現高效穿插，搶進度搶工期，不僅僅是工程部門的事，需要全體項目相關人員共同的努力。
全體人員包括兩個層面，一方面是橫向協同，工程部門與其他職能部門如設計、招採、成本、運營的協同，另一方面是
豎向協同，工程部門與施工單位、監理單位、供應商之間的協同，兩個協同之間相互交叉、相互影響。若能提高橫向與豎向信息的流通效率，同時從繁雜的單據作業中解放項目人員的雙手，那麼何愁控不了進度？
為解決這個問題，部分房企引入智慧工程，一方面可以破解交圈難問題，提升協同效率，另一方面，讓內業流程在線化，提效同時減少糾紛。
以設計為例，圖紙變更是常有的事，但變更後工程部和施工單位並沒法及時獲取新圖紙，而施工作業卻是不斷在進行，萬一一直在施工的這部分剛好是圖紙要變更的地方，那不就得返工了？更別提還可能出現由於圖紙變更版本過多而拿錯圖的情況了。這些都將嚴重影響施工進度。
有了智慧工程，設計上傳的圖紙可以實時在線保存並更新，工程和施工方都可以及時獲得最新圖紙，提升協同效率的同事，避免了因信息滯後而帶來的返工，進而讓工期得到有效保障。
此外，工程和施工方還可以與設計部在線溝通，若他們有任何疑問，可以直接在圖紙上標註，系統將通知對應的設計師進行處理。
另外，讓審批類、表單類等內業工作在線化，相關申請只需使用APP錄入便能開始走流程，方便快捷的同時，提升了各部門之間的協同效率。
而且，由於相關數據能夠自動生成表格，總部能夠實時看到最新的項目情況，便無需一線人員花時間和精力整理數據和遞交紙質資料。一線人員可以將精力投入到其他更有價值的事情上，項目的整體效率將變得更高。>>>點此體驗明源智慧工程
（四）精準的進度管控和完善的工序驗收，是高效穿插實現的保證
1.精準的進度管控
高效穿插的落地一樣離不開周密的謀劃以及與之相配套的制度措施，例如：
1）計劃任務與經營績效考評相掛鉤，層層簽訂目標責任狀；
2）計劃執行工作例會制度：總經辦綜合會議、營銷專題會議、工程專題會議；
3）各部門會議及臨時現場會議等，包括會議標準、記錄、紀要等；
4）計劃執行自查自報、例行檢查、抽查、現場核檢制度；
5）各節點裡程碑計劃執行檢查制度；
6）全程管控計劃執行反饋、預警、糾偏體系。
數字化管控手段能夠助力相關制度高效落地。
比如保利，便打算通過明源智慧工程，將項目的主項計劃、專項計劃等細化分解形成樓/標段施工計劃、工序節點，在系統中將工序節點與計劃系統中的里程碑節點、一級節點、二級節點打通關聯起來。
一方面，計劃管控更快更及時更精準，另一方面，實時的施工數據加上現場實景監控，能夠有效規避虛報瞞報，確保進度真實性。
2.完善的工序驗收檢查點我：領取工程大禮包
一家負責任、有遠見的房企，在搶進度的同時，也不能放鬆質量管控，否則將後患無窮，得不償失。
高效穿插施工部分工序提前，在下步工序之前，要合理劃分驗收段，提前進行階段性驗收。特別要重視主體的分段驗收。例如碧桂園明確要求，項目管理人員與質監站進行有效溝通，達成分段驗收統一意見，形成監督交底，為其他工序高效穿插創造條件。
碧桂園分段驗收示例
高效穿插施工對甲方的質量管理和控制提出了新的更高的要求，工期緊、任務重，交叉工序多。但是必須要做的交底、樣板、檢查、驗收標準動作一樣不能少。有時幾家施工單位、數十個班組同時開工，僅僅靠甲方現場的管理人員真的很難把所有的管理動作都做到位，為後續的工程質量埋下了隱患。
為解決這些管理難題，金地上線使用明源智慧工程，將相關工序的交底、樣板驗收、現場檢查和工序驗收全部集成在手機APP中，交底、檢查、整改、驗收全部集成，大大提升了管理效率，極大的保證了趕工條件下的質量管控要求。
3
破解資源難題，助力彎道超車
資源不足也是趕進度路上的絆腳石。具體體現在勞動力不足、材料短缺。
在目前的形勢下，特別是建築工人數量逐年下降的背景裡，缺人是很正常的，為了進度，若還像以前一樣對施工單位威逼利誘也很難湊效。這說明，常規的解決方法接近失效。
種種跡象表明，勞動力缺乏是我們實現趕進度目標的最大障礙，不解決這個障礙，我們的既定目標就很難實現。
1.招工五奇招
那麼有沒有什麼辦法能搶到人呢？有！我們必須認識到勞動力的重要性，必須看清現實。
所以，必須出奇招，以奇制勝！在此，澤哥就拋磚引玉，提供幾條切實可行的妙招。
1） 定額外獎勵法
根據每家施工單位每個工種的需求情況，合理設置定額，對於超過定額的急需工種給於一定的現金、物質或精神獎勵，急需工種需求動態管理。
2） 同鄉推薦法
對於急缺工種，發動施工單位班組骨幹動員同鄉趕赴現場，對於合格技術熟練者，甲方可以給於路費報銷，花小錢吸引有技術的勞動者。
3） 築巢引鳳法
廣大農民工朋友普遍地位較低，工作辛苦還得不到承認認可。針對這種情況，甲方可以組織施工單位進行練兵比武，對優秀的工人給予一定的榮譽獎勵，張榜公佈。一方面，提升質量意識，另一方面提升價值認可，增加口碑效應，吸引優秀農民工加入。
4） 廣撒網法
甲方通過自身資源渠道，幫助施工單位招聘到更多合格員工。
5） 上馬幫扶法
針對急缺工種，甲方製作一批宣傳物料給是施工單位，通過微信、朋友圈等廣佈信息，定期檢查展現及效果。
2.材料早到貨，進度有保障
疫情後，由於部分工廠開工不足，加上眾多房企趕進度比較緊急。因此，材料短缺較嚴重。必須早判斷、早預防、早採取補救措施。
簡單兩招，搞定材料供貨：
1）材料情況早知道，對可能短缺的關鍵材料，要如實掌握供應信息，多方核實，切不可掉以輕心，留足充分的機動時間。
2）適當放大備貨比例，改原先多批次供貨為集中少批次供貨，把主動權掌握在自己手中。
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