未來社區，中國房地產行業的破局之路？

作者：AECOM亞太區建築與人居環境副總裁 徐業勤；AECOM華南區董事總經理、中國區建築設計副總裁 王一旻；浙江經略總經理 魏李鵬；星河產城創新發展研究院院長 陳朝朝及研究團隊成員聯合撰文

未來已來，而中國房地產行業的未來市場在哪裡？黃金二十年的快速發展期後是否註定將演化成衰退？從國民經濟皇冠上耀眼的明珠到控制中發展，其根源到底是政策調控的外在要求還是自身裂變的內在需求？當今時代，科技與互聯網飛速發展，房地產是否註定與科技應用和房產創新無緣？未來的房地產，是否難以在創新時代推陳出新，實現自身轉型？

從地產人內心裡發出的吶喊和詰問，外界的質疑與喧囂，讓行業的自豪感蕩然無存。從天之驕子到“社會棄兒”，從社會經濟的建設者到被質疑為社會經濟的掠奪者，巨大落差讓地產人無所適從。焦慮和疑慮並存，迷茫與慌亂齊飛。於是我們看到了各式“高週轉”的快速嘗試，看到了各種特色小鎮的倉促上馬，看到了各類產城融合和PPP模式的“硬拔生長”；甚至在芯片、新能源汽車、文化創意、現代農業等專屬性極強的領域，房地產商被視為“門口的野蠻人”。其實，這不過是行業在面臨生死存亡之際正逃生般地尋求出路。

慌亂逃生的結果帶來的卻是更大的跨行業衝擊和混亂。

功與過、對與錯，這裡不作評判，但三個迭代發展的時代行業背景面和一個政策調控底線的“三面·一線”，應深究其根源：第一個背景面是中國的城鎮化率剛突破60%，發達國家達到了80%，中國的城鎮化進程仍存在高速發展的內在需求和想象空間，但從發達國家的經驗來看，這一階段恰恰是更為追求行業高質量發展的階段；第二個背景面是發達國家湧現出一批新型城市運營商，推動“黃金法則”盈利模式的轉變，即服務性收入佔比約80%、銷售性收入佔比約20%（國內現狀正好相反甚至差距更大），借鑑發達國家城市運營的經驗，國內房地產行業的內在收入構成和業務模式也將發生極大的改變；第三個背景面是科技和互聯網的飛速發展，建築材料、綠色低碳、設計規劃、智能設施等領域的創新融合，衍生出房地產科技這一新生兒，跨界交叉融合的特徵更為明顯。

“一線”就是“房住不炒”的政策調控底線。城市升級、產業培育、社會治理、文化交融、智慧應用、系統化集成等都對房地產行業的創新發展和精細化管理提出了更高要求。

我們欣喜地看到，政府正積極引導社會企業一起共同探索未來的城鎮化方向。浙江省政府在2019年工作報告中首次提出“未來社區”概念，並迅速付諸實踐，不同類型的嘗試也快速在杭州等地展開。星河產城研究院與AECOM、浙江經略作為一線研究實踐的探索人，也非常幸運參與其中，並通過借鑑國際經驗和總結自身實踐，形成了一系列的研究成果和觀點。

研究結論讓我們非常欣慰，“未來社區”模式的探索，極有可能是當前房地產行業轉型升級的突破口。我們也非常願意分享這一研究成果，因為我們堅信，未來的房地產行業不是同業競爭關係，而是合作共贏關係，因此需要政府和業內更多的優秀專家、企業家們一起集思廣益、共克時艱，讓中國的房地產行業脫胎換骨，站上世界標杆的舞臺。

1、未來社區之暢想

未來是什麼？未來社區是什麼？在秉持人本化、生態化、數字化原則搭建9大未來場景的政策導向下，也許10年後，我們會看見蓬勃發展的企業、和諧的居民鄰里、健康成長的下一代在同一個社區裡共生共榮。這個社區生態環境優美，建築設計新穎，創業氛圍濃厚，居民自治有序，智慧治理有方，特色文化凸顯，多元文化共生，鄰里關係和諧。

未來社區構想日間圖

未來社區構想夜間圖

當來自兩個經濟體、兩座城市、兩大灣區的諮詢研究者、設計建構者、行動落地者相會於社區建設與運營，未來社區的研究、建構、落地之路將加速推進。從新加坡城市社區到我國未來社區的實踐借鑑，從北緯22°深圳到北緯30°杭州的城市交流，從粵港澳大灣區到杭州灣經濟區的開放合作，一群跨專業複合、跨領域融合的先行者正在解構、發現、創造社區建設的已有之例、未有之需、將有之新，讓未來社區的高頻輿情宣導向高溫氛圍營造、高質模式應用不斷轉化和成長。這是未來社區賦予諮詢人、設計人、行動人的重要使命，也是從多維度、寬領域推進未來社區建設的複合要求。

每個人的心中，都有著對於未來美好生活的殷切向往。在社區徜徉中，迎接春暖花開視界；在場景體驗中，感受科技融于都市生活常態；在網絡互動中，昇華人與人的信任域界。未來社區已來！淡漠在消融，熱情在升溫，讓我們共同參與和見證改變城市與生活的未來社區建設新徵程，它不僅在身邊，還在每個人的心中。

未來社區構想圖

2、未來社區之眺望

在貫徹落實“房住不炒”政策的道路上，浙江省政府提出的“未來社區”概念吸引了全國房地產行業的高度關注，大家紛紛把目光投向浙江、投向未來社區，業內既是激動，更有期盼！

2020年春節，突如其來的“新冠肺炎”疫情，嚴重影響了大家的日常生產與生活，“未來社區”又再一次成為各界關注的焦點。戰疫已顯勝利曙光，但我們是否可以做到更好，疫情應急管理應當如何在未來社區中預先設置，亦成為了當下大家構思的熱點。

當社區治理與發展的歷史和未來相遇於當下，正如孔子所言，“老有所終，壯有所用，幼有所長，鰥寡、孤獨、廢疾者，皆有所養”的大治、大美、大同社區，一直是我們從未停息的共同追求。當前，新一輪科技革命、產業變革、城市革新澎湃而來，浙江率先開展以“139”為核心內涵的未來社區建設，探索以居民美好生活嚮往為1個總目標，人本化、數字化、生態化為3個價值座標，以及鄰里、教育、健康、創業、建築、交通、低碳、服務、治理為9大場景的創新實踐。這場未來社區的系統性行動，昭示著社區不僅僅是城市的基本生活單元，更是融匯發展、科技、治理、服務、生活等多元化需求的生命共同體。

世界各國也在積極探索和實踐房地產轉型之路，以滿足新科技時代下居民對生活品質、精神富足、安居樂業的需求。目前，國際上發展較好的社區模式可以

通過新加坡實地調研，對比內地社區發展的實際，未來社區的落地過程需保證“三個相結合”，即與政府管理相結合，與城市發展相結合，與社會民生穩定相結合。

新加坡公共住宅體制經驗

它具備以下顯著特徵：第一，公共空間良好，開放共享；第二，高水平產城融合，在“生活中創業、創業中生活”；第三，慢行系統有序，生態肌理暢通；第四，貫徹TOD理念的高效便利生活配套，多民族文化和諧融合，增強社區居民的獲得感、幸福感、安全感。

新加坡榜鵝社區規劃圖

我國在房地產轉型升級的道路上同樣積極探索發展著。在改革開放的先行區深圳，我們可以看到蛇口社區小街道的溫馨，開放的公園，綠廊連山海；產業城市的雙升級，彰顯區域魅力與活力；社康網點與商業網點融合，TOD與商業配套契合，這都是蛇口社區的優勢。然而，當下房價高昂導致人才流失，業委會、居委會、物業關係鬆散，讓我們開始思考，如何讓蛇口文化向新時代小區內延伸？如何保留蛇口價值的同時，提升創造更宜居、宜業的社區生活空間？

深圳蛇口小區規劃圖

我們認為，未來社區的建設，首先，應依託當地基礎，著重關注社區功能性的完整程度，包括業態、交通、文化、環境、運營等內容，有機融合並凸顯主導功能的差異定位；其次，聚焦社區全生命週期運營管理服務，將運營期的物業載體需求、投融資平衡前置於設計中；再次，創新社區治理機制，構建全方位多元主體模式，提升社區和諧程度；第四，平衡居住與就業關係，真正做到生產生活一體化；最後，也是最核心的，社區建設應履行城市發展的責任，從根本上提升社區居民的獲得感、幸福感、安全感。

3、未來社區之“三棵樹與維特魯威的凝視”

未來社區政策開啟了創新城市的建設、開發與運營模式，因此我們更需要從城市資產的多元面向出發，從時間軸出發，從城市治理及運營的角度出發，以人為本，全方位的規劃拓展未來社區建設運營的內容與深度，在未來社區的頂層設計上搭建完整架構。

過去我們往往只注重靜態的實體開發建設，但是結合城市智能化、精細化管理的倡議，未來社區更應結合物理空間資產管理和數字空間交付管理等2個界面，並從運營權、開發權及所有權的關係梳理，來建立未來社區運營生態體系的頂層架構，在浙江提出的現有9大場景的基礎上繼續提升，成為未來長三角、大灣區甚至全國推動執行未來社區政策的範式。

AECOM亞太區建築與人居環境副總裁徐業勤指出，未來社區獨特的“1+3+9”體系，決定其不再侷限於傳統單一的物理空間設計，更多拓展到了社會與數字空間。浙江經略總經理魏李鵬認為，未來社區是一張跨界的功能網，將交織著應用場景的融合、地上地下空間的融合、社區參與主體的融合；它是一座微縮的生命城，將承載著城市管理、社區服務、居民自治的創新模式與機制；它是一個創新的能量場，將注入未來社區物理資產、數字資產和人力資產。

未來社區三大資產內涵

當創新理念、創意思維、創業模式相聚於樣本社區座標，未來社區的智慧種子將茁壯生長。AECOM華南區董事總經理、中國區建築設計副總裁王一旻根據未來社區建設運營理念，創造性提出

未來社區猶如一棵“智慧樹”， 將集合著互聯的數字、生動的場景、活力的機制。它生長在科技的飛速發展下，生長在政策的日益創新下，生長在中國的秀美山水下。它的樹根聯通城市的地下，汲取著城市的營養，樹幹承載著智慧創新管理平臺，樹葉結出各類應用場景果實，樹稍感知著各類功能性數字雲系統，以融合設計工作、複合業態服務、綜合資產運營應對未來社區的整體規劃設計，全過程指引著未來社區的落地建設和管理運營。

未來社區智慧樹

“數字樹”是 “智慧樹”背後的孿生樹，樹幹是社區的“數字化管理平臺”，根系著城市網絡（5G新基建等設施），扮演“智慧樹”的神經系統作用。

未來社區數字樹

“機制樹”是“數字樹”背後的堅實支撐，樹幹是社區“一體兩翼”的治理機制，它是“智慧樹”的骨骼架構，樹根連接著城市的職能部門和服務系統，樹冠沐浴著陽光，是黨建的引領。

未來社區機制樹

未來社區擁有著健康的軀體、完善的神經系統和骨骼系統。在“智慧樹”中，所有9大場景的指標，可以被劃分在“物理、社會、數字”三維空間，並由“場景系統、機制系統、數字系統”三套系統共同支撐，他們同根同源，相生相伴。

在三棵樹的背後，是維特魯威人的身影，讓我們感受到維特魯威在2000年前注視著我們，他撰寫的《建築十書》是人類建築學的第一部經典。他提出的牢固、實用、美觀的三大原則仍然影響至今，並不斷昇華發展。

4、未來社區之9大場景建設運營願景

未來社區是城市功能的粘合劑，連接城市的商服區域和產業板塊。未來社區是不同尺度城市單元的紐帶，牽動著區域內，城與居的融合。未來社區更是城市精神繼承的單元載體。未來社區全生命週期理念是社區生活的品質提升，從

未來社區要成為一個融合生產、生活、生態的理想社區，必然以其區位特色、產品設計、規劃理念、交通網絡、生態環境、治理機制等現代化、數字化、科學化的建設運營模式，以吸引品質居住人群、高端產業人群、商旅休閒人群、創新創業人群來此生活。

未來社區客群定位

社區場景作為社區文化及特色的表徵，應被視為9大場景結合的綜合體現。因此，從實施場景上考慮，更應從獨立的技術場景轉向未來社區系統化的生活場景，並從生活場景出發，界定各分場景的介入時機。社區場景作為單一場景要素時，應根據時間軸而有所偏重，並根據每個未來社區的不同發展條件及時機，建立不同的社區場景側重點，並進一步反向推導所需要的空間物理特徵，且融入9大場景中，進而構建每個未來社區不同的的DNA。

未來社區的建設運營可以“空間+平臺+機制”的結構為核心保障。在高效TOD場景體系（包含建築、交通、低碳等場景）中，秉持綠色集約、智慧共享的未來低碳理念，推進創新空間集約利用和功能集成，打造具有辨識度的未來建築，實現“人”暢其行、“車”暢其道、“物”暢其流的未來交通理念。

未來社區智慧運營系統與模型

在智慧產業場景中，致力於打造創業生活無界，創業服務無憂的創業平臺。以“做企業的事業合夥人”為理念，創新實踐星河提出的“房東+股東”、“園區+社區”、“基金+基地”模式，通過“新創融、新鏈接、新創圈”三個維度充實未來創業場景的內涵與體驗。

未來社區智慧產業場景三大創新定製

在數字社區場景體系（包含鄰里、教育、健康、服務、治理等場景）中，構建政府導治、居民自治、平臺數治的社區治理結構，營造“關門是小家、開門是大家”的鄰里氛圍，圍繞康養結合的健康生活以及人人為師的教育理念，為社區提供高品質健康、教育等服務，讓居民切實感受到品質生活零距離的未來體驗。

此外，透過本次疫情的應急防控，未來社區必然會呈現社區智慧化管理的進一步縱深，防控治理能力進一步強化的發展趨勢，如構建社區數字網格化管理；同時，社區醫療配置、社區健康服務與管理將進一步升級，如推廣社區健康管理O2O模式；社區智慧物流系統與社區物資保障將進一步完善，如應用智能配送模式，實現貨物全流程自動化；綠色建築建設標準和居家舒適環境將進一步提升與優化，如打造“綠色、安全、健康、舒適”的生活空間。（此處限於篇幅，未來我們將會對九大應用場景的細分研究成果，逐一通過一系列的研究分析文章繼續與大家分享。）

5、結語

創新的模式必將引領創新的改變。這場變革一定會有陣痛，需要我們矢志不渝的鼓起創新求變的勇氣與毅力，需要我們不斷的思考：

1、城市升級的新需求推動著房地產走向城市綜合運營、住宅開發走向產城融合、以銷售為主走向提供服務為主等一系列的轉變；

2、產業升級的新動能呼喚著以產興城、以城促產，以及“土地開發+產業培育+城市功能”的有機結合；

3、多元服務的新平臺倒逼系統運營集成和應用場景落地，特別是以文化、教育、醫療等為核心的未來社區服務和以人工智能、互聯網、新材料、新能源等為核心的未來社區科技的創新導入和有效落地；

4、社區治理的單細胞催發了社會功能肌體的裂變和新生，共建、共治、共享的新型城市經濟社會發展模式應持續創新實踐並優化重生。

基於以上思考，我們殷切地希望以下問題能夠引起政府和業界的重視，並在未來社區的建設與實踐中，推動創新探索之路能夠持續堅定的走下去：

一、政企共建，市場化運營為主、多元主體平等參與的建設運營模式是破題的關鍵。未來社區橫跨界面之多、整合資源之豐、系統集成之難、資金平衡之久，已超出了單個主體和單一模式的能力範疇。只有充分調動各類社會市場資源積極參與，充分發揮城市運營商、產業資源、金融機構、高等院校以及各類社會專業運營主體等力量，共同打造新型城市開發建設運營的命運共同體，方有可能真正實現。這其中，政府如何實現精準的職能指導和管理定位，社會市場各利益主體如何平等參與並實現共建、共享，社區居民、建設運營方和政府如何實現友好共治等等一系列延伸性、複合性問題，均需要極為細緻的深入研究和剖析。

二、以人為本和以服務為核心的未來社區建設必將真正革變傳統的開發建設思路。對未來美好生活的追求與嚮往，如何有效的傳導到開發建設的主體？各類利益訴求與美好願望之間的平衡將如何通過政府調控和市場化手段進行彌合？未來社區的開發建設如何真正實現從“多元需求—功能場景—多規合一—個性定製”的開發路線圖？這些都將是未來面臨的深層次的核心技術性問題。

三、未來社區的政策創新將是政府主動作為的有效途徑。通過研究實踐，我們深刻的體會到，當前政府的土地、規劃、產業甚至是物業收費、醫療保險等政策，針對未來社區的開發、建設仍然存在著較大的整體性、系統化設計的空間。這也是市場化的商業運營模式較難形成和複製，市場多方主體參與的積極性較難調動的主要原因之一。政府的政策創新將成為解決這一問題的關鍵環節和加速器。

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