今年一季度廣州黃埔區保利魚珠港G2棟、G3棟，番禺區招商金山谷37棟、40棟、49棟小獨棟寫字樓相繼售出，到底“小獨棟寫字樓”有哪些“魔力”吸引金主爸爸？
針對這一問題小研君將深入調研，對市內優質“小獨棟寫字樓”進行大起底，本篇讓我們首先聚焦番禺區。
一、低碳辦公+總部經濟趨生，小獨棟寫字樓興起
企業獨棟興起於2010年，又名“總部基地”。
與傳統寫字樓不同，企業獨棟具備高舒適度、可定製化和良好的展示性，為創意型企業和高科技產業提供了更適合的低碳辦公環境，例如蘋果飛船總部大樓、亞馬遜“生態穹頂”總部等。
國內的企業獨棟一般由企業自主建設或改造而成，主要分佈在產業園區，例如北京後廠村的百度、新浪、網易、騰訊總部。
相比傳統寫字樓，企業獨棟可以享受獨立冠名權，擁有獨立的大堂、電梯、花園等個性化空間，彰顯企業形象，提升企業軟實力。
企業獨棟能夠保持物業的完整性、獨立性，能有效整合空間資源，激發員工潛力。同時可以自主招標物業管理，降低企業經營成本。
不過，隨著“城市群”、“總部經濟”等規劃詞的多次出現，企業獨棟成為一種新的企業辦公趨勢，選址也慢慢跳出產業園區。
目前，萬科、恆大、碧桂園、保利等多家房企將這類3-11層的小獨棟寫字樓融入中高端的商業綜合體，打造產品差異化。
例如上海萬科七寶國際、深圳萬科公館、深圳會展灣南岸廣場等。
二、廣州小獨棟寫字樓分佈與產業經濟重合
據廣州中原研究發展部梳理發現，廣州小獨棟寫字樓主要分佈在番禺、黃埔、花都、南沙等郊區，主要有兩方面原因：
1、郊區用地空間充足，地價低
廣州市中心商務區寫字樓飽和，可出讓的商業用地稀少。
而近幾年市中心拍地較活躍的海珠區琶洲、天河區金融城板塊，進駐企業基於成本投入、總部形象以及城市天際線等因素，大多將地塊規劃設計為高聳的甲級寫字樓。
而郊區用地充足，地價成本低，為小獨棟寫字樓的產品設計提供了前提。
2、產業積累，總部經濟聚集效應強
番禺、黃埔、花都、南沙區產業積累豐厚，2019年這四個區的規模以上工業總產值佔全市的79.4%，除番禺區同比增長下降外，其餘三區同比增幅均領先全市的4.7%。
而且廣州作為全國首個獲批“中國製造2025”的一線試點示範城市，近三年一直致力新一代信息技術、人工智能、生物醫藥等IAB產業和新能源、新材料等NEM產業建設。
全市72個主要產業區塊中，番禺、黃埔、花都、南沙區佔比58%。
這四個區域也是近三年廣州招商引資的重點區域，隨著企業的分批、分類進駐，區域總部聚集區規劃建設逐漸成型。
相應的，番禺、黃埔、花都、南沙區成為近年廣州小獨棟寫字樓的供應主力。
其中，番禺區是廣州小獨棟寫字樓在售項目最多的區域。本篇廣州中原研究發展部將重點分析番禺區小獨棟寫字樓的佈局、產品特點以及投資價值。
三、番禺區產業、招商、舊改全面發力，引導經濟轉型
1、番禺經濟增長放緩，但第三產業發展進入“快車道”
縱觀2016-2019年番禺GDP走勢情況來看，番禺後期經濟增長略顯乏力，GDP增速呈現逐年下降的趨勢。
其中，2019年GDP增速更是跑輸全市（大市增速為6.8%），整體下跌至3.1%，同比淨減1.0%，較2016年下降5.2%，增速跌至全市倒數第一，不過仍以2079.5億元的地區生產總值暫居全市第五位。
從產業結構來看，番禺第二產業發展的“減速”（2019年第二產業增加值為728.83億元，同比淨減1.6%），是導致GDP增速放緩的主要原因。
2019年番禺第三產業反而實現較好發展，比值增長至63.3%，同比大增6.6%。
同時，營利性服務業在虎牙、思科、長隆等龍頭企業的帶動下，萬博基金小鎮的快速建設，現代服務業亦出現迅速增長。
因此，番禺目前針對傳統產業陸續進行升級改造，同時大力扶持新興產業建設，若成功升級轉型後，未來多個商務區將形成聯動效應，區域經濟發展將進入快車道，GDP增速有望回彈。
2、傳統產業升級改造，提升番禺發展速度
目前番禺主要的傳統產業以汽車製造業、服裝製造業為主。而該部分產業特點主要以適應性強、就業人口多。
但近年來，番禺著力構建高端、高質、高新現代產業新體系，促使第二產業出現負增長的尷尬局面（同比淨減1.6%），傳統產業面臨升級改造的重要關口。
需要指出的是，番禺已對番禺汽車產業升級改造，目前已初見成效。
其中，番禺主力打造的汽車產業園主要由廣汽牽頭，攜手合作企業協同開發，主力發展未來市場份額較大的純電動和混合動力車型。
產業園規劃涉及面積達500萬㎡，未來將形成“一軸兩廊三區”的功能分區，涉及“智能製造+創新研發+生態小鎮”三大領域。番禺區政府通過對多個汽車園區的資源整合，打通上下游產業鏈，引導其合作伙伴落戶投產。
因此，隨著廣汽產業園落地，以及思科智慧城帶動，未來將引導更多優質勞動力流入，預計未來番禺東部區域發展效率將大幅提高。
3、多項政策扶持，番禺積極培育新興產業
為加快培育新興產業，2019年番禺出臺了多項招商引資政策，加大政策扶持：
在加大人才引進方面，為加快落實番禺萬博基金小鎮建設，番禺推出多項扶持政策，對於金融領軍人才直接補貼50萬元，對新引進的金融領軍人才給予安家補貼100萬元等。
在改善營商環境方面，促進產業的轉型升級，有效降低市場主體的經營成本，為中小型企業謀取最大的生存空間。
多項政策優惠出臺體現了番禺政府對於引才引智、產業轉型的重大決心。
4、眾多名企進駐，番禺招商進展樂觀
近年來，番禺區圍繞番禺汽車城、思科智慧城、萬博商務區等平臺優勢，配合多條招商鼓勵政策，藉助廣州國際投資年會等重大招商活動，成功吸引多家實力企業進駐番禺，整體招商引資進程相對樂觀，區域前景可期。
其中，以萬博商務區為例，目前片區已經逐步迎來成熟期。據統計，萬博CBD登記企業累計已超4000家。
其中，企業行業分佈主要為信息技術、金融、商貿、文旅等。區內還擁有五家上市企業，分別是奧園集團、海大集團、YY、虎牙直播、嘉誠物流等；另外，萬博基金小鎮註冊的基金公司已超316家。
另外，作為番禺重點打造的廣州南站商務區招商引資同樣成功。現時，片區已相繼引進香港李錦記集團、萬科、榮耀、路福、發現、佳寧娜、華夏中璟、越秀地產、方圓星耀等大型企業落戶廣州南站核心圈，形成創新產業集群。
因此，廣州中原研究發展部認為，2021-2022年左右番禺將有望迎來爆發期，屆時將會有大批的高素質人口湧入多個商務區，直接盤活區域經濟發展。
繼珠江新城、琶洲後，廣州多箇中央商務區正在崛起！
5、“番禺北部經濟帶”成為番禺經濟發動機
目前，以“廣州南站-萬博-思科智慧城-廣汽產業園”為重心，東西走向長達25公里的“番禺北部經濟帶”正崛起成為番禺經濟發展的“發動機”，同時肩負區域產業更新、吸納新型高精尖企業、人才的重任。
未來，這一產業帶將成為廣州中部較具價值的“經濟鏈”之一，“產學研”結合，資金、人才、物流互聯互通能力增強；從“廣深科技走廊”的角度來看，未來大灣區1號公路擬建的“蓮花山過江隧道”將帶動大灣區（主要為莞深港）資源往番禺引入。
“北部經濟帶”4大產業區發展“配置”一覽：萬博CBD趨於成熟，南站+恆大足球場潛力難以估量，廣汽、思科領銜IAB產業發展
“北部經濟帶”4大產業區發展各有側重，片區定位上萬博更貼近珠江新城，為番禺核心商務區，廣州南站則著力發揮交通樞紐優勢以及聯繫大灣區的產業，此外本月恆大十萬人足球場綜合體正式開工為南站發展打下“強心劑”，預計將帶來體育、商業上下游企業進駐以及規模人流量導入，未來發展空間難以估量。
而廣汽、思科兩大基地則專注IAB產業發展，與當前“新基建”概念契合。
廣州中原研究發展部認為，新造-化龍一帶本身已佈局有廣汽研究院、番禺汽車城等園區，廣汽智聯新能源汽車產業園將促進資源整合，打通上下游產業鏈，此外根據規劃顯示該產業園除廣汽集團外，還在引導其合作伙伴落戶投產，可預計未來將引導更多優質勞動力流入。
另一方面，由於地鐵、居住範圍集中在洛溪、華南、市橋板塊，因此從番禺區的發展情況來看，出現明顯“中部強，外圍弱”的問題，
隨著廣汽產業園落地，以及思科智慧城帶動，預計未來番禺東部區域發展效率將大幅提高。四、番禺區辦公物業價值凸顯，企業購置最高享1000萬補貼
番禺區產業豐厚，但大多數企業聚集在中低端的產業園或工業區，企業轉型升級受限。
從辦公類物業的歷年成交數據也可見一斑。近3年番禺區的公寓成交基本維持在20-25萬㎡的水平，這類產品主要滿足酒店、單身群體的租住或小微企業的辦公需求。
適用於中大型企業的純寫字樓的成交則呈現歷年減少的趨勢，2018年番禺區寫字樓成交約22萬㎡，2019年出現腰斬，截止今年一季度僅錄得1.4萬㎡的交易。番禺區寫字樓供應進入平緩期，後續還待開發建設。
與此同時，區域租金表現強勢，寫字樓表現旺租，各重點板塊吸納的客戶存在明顯的差異性。
長期而言，對於資金充裕及需轉型升級的企業，購置自用辦公物業既能享受優惠政策，也能抗通脹、抗風險，減少不可逆的成本損耗，實現資產保值。
而且企業購置房產的稅款可按增值稅進項稅額進行抵扣，可降低企業購置辦公物業的支出。
另外，從廣州中原研究發展部監測的數據來看，番禺區優質寫字樓一手售價呈穩步增長的趨勢。
8年前，優質區域寫字樓售價僅為1字頭，今年售價達3.3萬元/㎡，平均年增長10%，高於公寓的8.7%。
可以預判的是，未來番禺區“北部經濟帶”的全面開發建成後，區域寫字樓價值將會兌現。
五、番禺區小獨棟寫字樓分析對比
番禺區四個囊括小獨棟寫字樓產品的商業綜合體中，招商金山谷（意庫）、保利大都匯、思科智慧城正常在售，而廣州南站板塊的萬科世博彙前期獨棟寫字樓已售罄，目前項目主要在售公寓產品，後續地塊尚在開發建設。
【招商金山谷（意庫）】
1、項目特點：臻稀花園式獨棟辦公，容積率僅1.13
招商金山谷是招商地產進入廣州的開篇之作與旗艦項目，項目佔地83萬㎡，總建築面積約130萬㎡。
其中，意庫創意園組團佔地33萬㎡，建築面積34萬㎡，容積率僅1.13，屬臻稀花園式獨棟辦公。
2、交通區位：明年6月兩條地鐵新線開通，通勤便捷
招商金山谷（意庫）位於廣州城市發展中軸核心——番禺新城，是廣州市政府投資千億重點打造的第四大商圈。
項目周邊交通路網發達，臨近廣明高速與新光快速，駕車30分鐘內可抵達長隆度假區、萬博核心商務區、廣州南沙、市橋老城區以及珠江新城。
另外，據廣州地鐵集團最新消息，18號線（萬頃沙至冼村段）和22號線（番禺廣場至陳頭崗段），將於2021年6月開通，全線通車預計在2022年12月。
屆時兩條地鐵新線的開通，招商金山谷（意庫）可實現1站到廣州南站、2站到南沙明珠灣、5站到琶洲、6站到珠江新城，將大大緩解通勤時間。
3、配套設施：一站式美食娛樂主題廣場+連廊商業街+宜家家居，板塊人流聚集核心
項目周邊佈局有沃爾瑪山姆會員店、吉盛偉邦、番禺萬達廣場等大型商場，其內部商業配套也非常豐富。
招商金山谷（意庫）南部為2.5萬㎡的招商意匯廣場，商場主打“一站式美食娛樂主題廣場”，涵蓋國際特色餐飲、豪華影院、娛樂休閒、精品零售、商務服務等多種業態，現已開業。
項目中部設有2.7萬㎡的谷裡庫裡連廊商業街，旁邊即為宜家自持產權的番禺分店。目前商業街尾貨拋售，37-260㎡帶明火餐飲鋪首層售價2.4萬元/㎡起，二層售價1萬元/㎡起。
此外，項目周邊雲集祈福新村、富豪山莊、南國奧園等數十個成熟高品質大型社區。在地鐵和宜家家居的利好加持下，未來項目有望成為板塊消費群聚集的核心點之一。
4、產品亮點：小體量，區域投資門檻最低
招商金山谷（意庫）小獨棟寫字樓建面約1800-2500㎡/棟，5-6層高，標準層高5米，附贈地下一層空間，有獨棟及雙拼兩種產品，可享獨立冠名權，現樓毛坯售價約4500-6300萬元/棟。
【中原點評】項目產品體量小，是目前番禺區投資門檻最低的小獨棟寫字樓項目。
此外，項目小獨棟寫字樓首層為商業性質，可經營展廳、服務大廳、門面，真正實現企業一體化花園辦公模式。
項目總體規劃引進130-150家現代服務業、創意產業及國際教育機構企業，為板塊帶來1.5萬個就業崗位。
目前中鐵集團旗下中鐵一局、中鐵電氣化局、中國鐵建、中國南方人才市場·測評中心等多家央企總部已進駐運營，商務氛圍成型。
【保利大都匯】
1、項目特點：廣州南中軸傳奇銷冠，7年運營經驗
保利大都匯屬於番禺新城最早開發的一批商業項目，毗鄰3000萬客流的長隆旅遊度假區，西連廣州南站，東接番禺萬博商務區。
項目佔地5.6萬㎡，總建築面積約23萬㎡，是保利在複合地產領域的力作，定位為華南首席都市娛樂旗艦，曾三度問鼎銷冠，一期產品已成熟運營7年。
2、交通區位：坐擁多元交通網絡，一小時暢達大灣區
保利大都匯周邊佈局新光大道、華南快速、番禺大道、南大幹線等八大交通動脈，地處地鐵3號線、7號線、佛莞城際（規劃建設中）的交匯處，距漢溪長隆站僅300米，4站抵達廣州南站，7站直達珠江新城，30分鐘抵達城區，一小時暢達粵港澳大灣區。
3、配套設施：商業辦公氛圍成熟，配套齊全
保利大都匯一期辦公產品已引進700多家企業進駐，內部商業氛圍也比較成熟，配置3萬㎡的“左文右藝”商業街，涵蓋一站式餐飲、服飾、生活、金融業態，由開發商自主運營，出租率接近9成。
此外，項目臨近萬博商務區，除現有的沃爾瑪山姆會員店、吉盛偉邦、番禺萬達廣場等大型商場外，未來還可享180萬㎡的萬博地下商業城。
4、產品亮點：空間靈活配置，漢溪萬博商務區一手筍貨
目前，保利大都匯主推六號地塊的小獨棟寫字樓，共3棟。
小獨棟寫字樓建面約2000-4000㎡/棟，5層高，標準層高5米，10米高大堂可展示企業LOGO。
L型總部建面約1.4萬㎡，9層高，標準層建面1750-2750㎡，層高5米，首層預留餐飲、廣告位功能。
保利大都匯小獨棟寫字樓可整棟出售，也可分層出售，靈活滿足企業個性化辦公需求，毛坯售價約0.72-1.44億元/棟。4300-6900萬元/層。
【中原點評】項目產品屬板塊內罕有的小體量產品，折算均價為2.5-3.6萬元/㎡，屬漢溪萬博商務區的一手寫字樓筍貨，因為目前萬博商務區的甲級寫字樓售價普遍在4萬+ 。
不過，項目小獨棟寫字樓今年3月份才動工建設，需在兩年後才能收樓，價值兌現尚需等待一段時間。
【思科智慧城】
1、項目特點：國內首個智能製造雲產業城市樣板
廣州國際創新城總體規劃面積約73平方公里，是番禺區重大戰略發展平臺之一，主要包括廣州大學城和大學城南岸地區。
而思科智慧城位於國際創新城南岸啟動區，由科技巨頭思科和碧桂園聯手打造的5000畝智慧產城，囊括產、學、研、商、居五大功能業態，是國內首個以智能製造雲產業為核心、總投資超過200億元、產值規模超千億元的智慧城市樣板。
2、交通區位：現時通達性不高，交通路網待改造升級
項目位於地鐵4號線新造站旁，現時通達性不高，僅有南沙港快速、新化快速兩條主動脈。
不過，項目周邊金光東&金光西大道、南大幹線、金光東隧道等“八路一隧”基礎設施工程正在推進建設，未來將升級為“四橫七縱”的綜合交通路網系統。
3、配套設施：人才供給充沛，但現時商業配套非常短缺
項目北部即為廣州大學城，與之隔江相望，可面向12所國內知名高校吸納人才。
但由於板塊處於開發初期，項目現時商業配套非常短缺，消費需過渡至萬博或大學城商圈。
4、產品亮點：
思科智慧城分三期開發，其中一期地塊包含A、B、C、D四個區域，目前在售的為一期A地塊產品。
其中，2棟可售獨棟寫字樓建面約3.3-3.7萬㎡/棟，11-12層高，標準層建面2500-3080㎡，簡裝售價約9.4-11億元/棟。
5棟定製寫字樓建面約2.9-9.5萬㎡/棟，11-38層高，標準層建面1850-2760㎡。另外，有2棟12層、13層的寫字樓為只租不售。
【中原點評】思科智慧城主要圍繞大數據、物聯網、雲計算和智能製造等戰略性新興產業招商，對進駐企業給予一定的獎勵補貼。
在售的小獨棟寫字樓坐擁一線江景，但體量偏大，總體資金門檻偏高。而且周邊商業配套、交通網絡等尚需提升，整體的價值需要數年時間的培育。
哪個項目的小獨棟寫字樓更值得入手？
——小研君有話說——
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