從萬科幸福悅看企業輿情概況
近段時間以來，
萬科幸福譽五期（別稱“萬科幸福悅”）的業主，多多少少都為自家所在樓盤的質量問題所困擾。8月3日，萬科幸福悅被列入黃埔區發佈的《責令立即全面停工整改項目名單》；10月25日，廣州市住房和城鄉建設局一則建築工程施工質量綜合檢查問題的報告，指出萬科幸福悅施工三大質量問題，彷彿一記重拳擊在業主們的心頭；廣東電視臺《社會縱橫》欄目，更是對該樓盤施工質量問題進行了追蹤報道。
《社會縱橫》報道萬科幸福悅質量問題
萬科在黃埔區的項目出現質量問題早有先例：去年年底，一封反映黃埔萬科尚城質量問題的投訴信，登上了廣東省領導留言板；而就在萬科幸福悅質量報告掛出的三天前，筆者還解讀過萬科在長嶺居的一個存在質量問題的項目——黃埔萬科裡享家。這不禁讓筆者頓生困惑：萬科，你到底怎麼了？
樓市的負面爆料早已不是新鮮事，碧桂園、保利等都曾遭受負面新聞的“洗禮”。而萬科作為地產圈大牌，從1988年起就在業內馳騁縱橫三十餘年，其知名程度我們已不必多講。然而，這個被譽為業內“質量標杆”的行業大佬，在近年來也是頻頻爆出施工安全、產品質量、減配降標等問題。
中山萬科昇海豪庭坍塌事故
2018年底兩個月內，萬科在中山、貴州、上海連發3起安全事故，頻率之高讓人瞠目結舌；今年6月以來，包括萬科·御瀾道、萬科·重慶天地及萬科·金域華庭等在內的重慶項目，曾因裝修瑕疵、減配降標、虛假宣傳等問題而不斷被投訴；與自家玉鳥流蘇創意產業園業主、作家張豔華的房屋質量官司，更是讓萬科處於輿論的風尖浪口……
北京、上海、青島、杭州、溫州、深圳……萬科的負面新聞，宛如點點星火漸成燎原之勢，在新浪財經今年6月發佈的A股上市房企負面輿情佔比榜上，萬科以近三倍於亞軍的負面輿情“雄踞”榜首。萬科屢屢跨過質量紅線，頻頻摩擦消費者的耐心，曾經的行業“質量標杆”為何淪落至此？
新浪財經A股上市房企負面輿情榜
大牌房企緣何頻頻自砸招牌？
2019年以來，房地產調控政策未見鬆動，截止到11月份，今年出臺樓市調控次數累計達554次。今年7月底，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策，釋放出最高層調控不動搖的明確信號；央行也是多次強調房地產金融政策嚴監管，杜絕違規資金流入房地產……這預示著各大房企的艱難時光在短期內不會結束。在這種大背景下，一些行業通病漸漸浮出水面，不少房企更是頻現狼狽吃相，其中萬科的表現非常惹眼。
網上流傳，萬科實行的是“5986模式”，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成，產品必須6成是住宅，這樣高週轉的模式很難“慢工出細活”。同時，萬科拿地也是不遺餘力：據中指研究院統計，在2019年1-11月全國房企拿地排行榜上，萬科以1570億位居拿地金額榜首，以2909萬平位居拿地面積第三，這樣會給企業資金鍊造成很大的壓力，對資金回籠的慾望會更加強烈，甚至會為此削減項目成本，偷工減料，減配降標。這樣的話，建出來的房屋質量和配套很難有保證，由此引發的維權風潮也就一浪接一浪了。
樓市遇冷，房企生存艱難，經濟學家馬光遠更是表示：“未來中國將只有20%的開發商能活下來，80%的開發商都會死掉”。萬科如此高拿地、高週轉、低質量保障的開發模式，最終損害的還是消費者的利益。害人終害己，長期如此的話，再好的金字招牌也會被腐蝕掉。
流量大盤產品質量折戟知識城
以今天的主角萬科幸福悅為例，作為萬科幸福譽項目的五期，本身就自帶光環——萬科幸福譽是中新知識城最早開發的樓盤之一，入住率很高，稱得上是知識城乃至黃埔區的流量大盤。據陽光家緣統計，從2014到2018年整個知識城網籤14355套住宅，而萬科幸福譽以6991套幾乎獨佔半壁江山！連續四年穩居銷冠，確實是光芒萬丈。萬科幸福悅作為萬科幸福譽的一部分，7月份開盤之時有人將其稱為“王者歸來”，更有個別樓市大V號冠以“殺手級樓盤”，開盤當天也是異常火爆，人潮湧動，官方宣佈當天銷售額近10億！
萬科幸福悅開盤現場
如此得天獨厚、光彩耀眼的項目，被責令停工整改、爆出施工質量問題，真是讓人大跌眼鏡。近日，萬科幸福悅業主發現，五期開發商為廣州啟日房地產開發有限公司，不是一、二、三期的廣州知識城置業發展有限公司，這讓業主更增疑慮。據企查查信息，這兩家公司都是萬科的子公司，我們無法得知二者具體的施工操作是否有差異，但無論如何，項目本身的影響力已經遭到很大程度的削減。那麼，萬科幸福悅的先天條件如何？讓我們覺得可惜的原因到底是什麼呢？不妨讓我們來分析一下。
萬科幸福譽區位解讀
萬科幸福譽分為一、二、三、五期，萬科幸福悅是項目的第五期。因為目前在售的主要是第五期，被爆出施工問題的也是第五期，因此筆者對項目區位、配套、樓棟、戶型等的分析解讀，會著重聚焦一下萬科幸福悅。
中新知識城效果圖
萬科幸福譽位於黃埔區九龍鎮九龍大道邊，正是中新知識城南起步區核心地段。中新知識城是廣州向東發展軸線上的重要節點，其板塊價值不言而喻，在本公眾號之前關於知識城3大樓盤——龍湖雙瓏原著、招商雍景灣、時代天韻的解讀文章中，已有很全面的分析（有興趣的讀者可翻閱往期文章），這裡不再長篇大論。總之，知識城板塊已是今非昔比，往日遍佈魚塘、田野、山地的“蠻荒之地”已脫胎換骨——
地處粵港澳大灣區“灣頂”的戰略位置，多重路網系統規劃和軌道交通建設，圍繞“IAB+NEM”戰略打造的千億級產業集群……知識城正在成為一座高起點、高佔位、大交通、大產業的智慧新城。
從當前到未來，知識城各方面的規劃方案層出不窮，建設發展欣欣向榮，就說近期知識城對區域特色“海綿城市”的探索，其中鳳凰湖、九龍湖等人工湖是實現城市雨洪調蓄的“大海綿”。
而萬科幸福譽北倚正在建設的九龍湖，南觀不遠處的鳳凰湖，東臨知識城主幹道——九龍大道，其區位價值之高可想而知。五期萬科幸福悅與九龍大道之間，雖有項目一、二期隔擋，但客觀來講其區位價值與一、二期是相差無幾的。萬科幸福譽配套解讀
如同上述知識城的板塊價值，萬科幸福譽在配套方面的優勢，也是源於板塊整體的規劃發展，環境、交通、商業、教育、醫療等都能享受到板塊發展的紅利。當然，也存在一些不利因素。
（1）環境優勢
萬科幸福譽倚湖傍水的位置，使其與周邊如時代天韻、龍湖雙瓏原著等樓盤同臺競技。項目北邊為未來全廣州市最大的人工湖——九龍湖，兩者僅一路之隔，說其“坐收300平一線湖景”也不算過分。另外，已建的“打卡聖地”鳳凰湖公園也在項目南邊幾百米處，是業主休閒的好去處。
具體到萬科幸福悅，其與一、二、三期在環境上的優勢，基本是沒有差別的，而且園區東邊也有一段天然河道。古人常道：“水即是財”，有如此美妙的湖景在身畔，確實讓包括萬科幸福悅在內的周邊樓盤比較吃香。
（2）交通配套
萬科幸福譽的地鐵交通配套甚是優良，何棠下站就在項目一期樓下，僅一路之隔。知識城支線被周邊居民親切地稱為“村鐵”，既與14號線相連，又與即將開通的21號線接駁，使知識城能較好地納入廣州地鐵網絡，實現與科學城、天河智慧城、珠江新城、白雲新城等板塊的聯動。
不過，五期萬科幸福悅離何棠下站就略遠了，直線距離約1公里，步行時間約25分鐘，最好要有代步工具。雖然目前五期門前有獅龍大道北公交站，但乘坐343A路公交前往何棠下地鐵站，耗時至少30分鐘，跟步行時間幾乎不相上下，只能說有利於節省體力。該公交站目前也只有343A路途徑，相關的公交系統還需要繼續完善。
在道路交通方面，項目北枕在建的知識大道，東靠九龍大道，正是城市主幹道交匯處，與內外路網相勾連，出入城區還算比較便捷。目前，知識城的路網規劃、建設持續進行中，以後樓盤周邊的道路交通會更加完善。
（3）商業配套
知識城的開發建設不可能一步到位，目前城區內成熟的商業配套還是寥寥可數。但是，萬科幸福譽周邊還是形成了一定的商圈氣息，當前該地帶的人氣也還不錯。
未來，樓盤附近商業升級的潛力很大：萬科幸福悅自配社區商業——萬科裡商業廣場，社區商業一般更注重服務配套和餐飲業態，能更好滿足業主對兒童成長和高頻消費的需求；周邊2公里內的商業配套規劃也比較可觀，有知識城城南鄰里中心、第二鄰里中心、綠地繽紛城 等，其中綠地繽紛城將於今年年底開業，城南鄰里中心預計明年開業；另外，樓盤北邊的九龍湖環湖商業區也在規劃中，由於真正建成尚需時日，暫不做評論。
（4）教育&醫療配套
萬科幸福譽周邊的教育配套已經比較完善，以五期為中心周邊兩公里內，有幸福譽偉才幼兒園、鳳凰湖幼兒園、鳳凰湖小學、何棠下小學、會元學校（小學）、會元中學、南洋華中學校等，同時還有在建或規劃的天譽小學、廣州實驗中學等，從幼兒園到中學，涵蓋全年齡段的教育，學位供應充足。
萬科幸福譽周邊學校分佈
醫療配套方面的建設也在推進中：距離樓盤數百米外、何棠下站北側，三所專科醫院——中山大學腫瘤醫院、泰和誠腫瘤醫院、皇家麗腫瘤醫院等都已動工建設；樓盤東北方三公里處三甲醫院——南方醫院知識城分院也在施工中。
（5）不利因素
對萬科幸福譽整個項目來說，福山垃圾焚燒廠（廣州最大規模固廢循環處理園區）、興豐垃圾填埋場（廣州最大垃圾填埋場）位於知識城西南邊6-9公里處，樓盤正好處在西南風的風口上，可能會對樓盤造成一定的影響。
而對五期萬科幸福悅來說，當下更大的不利因素，是樓房的質量問題以及由此帶來的公眾反應。在整改名單公佈後，萬科幸福悅的業主曾給開發商公司發過整改諮詢信，而開發商也給出了整改報告書，稱地基與基礎重要分部、混凝土氯離子含量檢測、現澆混凝土結構有多種缺陷等三大問題，已出臺整改方案或通過複查。
萬科幸福悅施工整改報告書
但是，同時也表示不會公佈具體的整改細節及詳細結果，這讓業主們大感困惑，難止憂慮。可見，開發商公司應對業主維權的態度不夠積極，而且模糊不清的回應，也會讓公眾懷疑其整改是否真的如此高效率。總之，鬧出如此大的“質量門”，對萬科幸福譽這種“明星盤”的負面影響是相當大的。
樓棟&戶型解讀
參考均價：22000-23000元/㎡
（1）樓棟價值
萬科幸福譽整個項目佔地達到26萬平，整體的容積率為1.8，綠化率35%。從實際情況來看，三、五期比一、二期的建築密度要高，樓棟扎堆現象明顯，特別是五期萬科幸福悅，銷售方也將其定位為“萬科重點打造的剛需大盤”——在項目總佔地面積約五分之二的土地上，數十幢樓棟星羅棋佈，其中大部分為連體建築，樓間距也不大，整體給人一種密密麻麻的感覺。
對注重舒適需求的置業者來說，這樣的佈局和密度，會對通風、採光產生一定影響，居住舒適感有所降低。但是，在寸金寸土的知識城，講究空間的高利用率很正常，再考慮到項目的剛需定位和均價，這種設計也可以理解。
一檔：1-12#，得益於自身樓高，除少數低樓層外，整體的採光、通透性等比其他樓棟更具優勢；而且有很好的觀景面 ，如1-5#可觀九龍湖美景，6-12#可觀天然河景；周邊有大面積的植被，起到隔離噪音、灰塵的作用。
二擋：樓盤最南邊的幾幢樓棟（圖中紅框內），採光和南向視野開闊度不錯，但比較靠近商業配套和道路，略受車行噪音、灰塵影響。
三擋：剩下的樓棟，整體比較密集，樓間距過小，相互遮擋會影響日照，通風條件和視野開闊度也一般。
（2）戶型解讀
萬科幸福悅的戶型，與以往一到三期相同，單元面積、房間數、裝修設計等都遵從剛需定位。以在售、待售的戶型來看，最小的單元僅為66㎡，最大的也不超過101㎡；按照面積大小，分為二、三、四居，總體的空間利用率很高；根據樣板房情況，裝修檔位中等，風格偏於現代輕奢。
戶型圖
樣板房
空間利用的極致導致客廳、房間都不大，居住舒適度略微欠佳。但是，隨著單位面積擴大而增加的房間、衛生間數量，所產生的殺傷力不容忽視。結合兩萬二左右的參考均價，對剛需客來說確實是相當不錯的選擇。
編者說：莫讓質量問題一子毀全盤
綜上所述，萬科幸福譽擁有優良的區位，在配套方面雖有瑕疵，但未來周邊升級的潛力不小。具體到五期萬科幸福悅，按照其產品定位和實際樓棟、戶型情況，也是比較符合剛需人群的購房要求。各種因素充分考察下，項目整體的性價比是挺高的，難怪開盤時能那麼火爆了。
然而就像下棋一樣，萬科幸福悅的“關鍵一步”出現偏差，質量是樓房的命門，輕易碰不到。如果在施工質量上不過關，縱然再大的名氣也難以獲得消費者的信任。萬科幸福悅被抽檢出施工質量問題，雖不能代表所有樓棟都有問題，但這對項目全局的影響還是很大的，處理稍有差池就會“一子毀全盤”。
萬科幸福悅施工現場（圖源/幸福譽業主圈）
萬科幸福悅自整改以來，面對業主的諮詢，開發商官方僅出具一份整改報告書和檢測報告，而具體的整改細節沒有公佈；後續，疑惑難消的業主多次電話諮詢，得到的結果也只是“請等後續通知”；項目不同期數開發商公司的不同，更讓業主倍感焦慮。這般敷衍的服務態度，著實讓人很是惱火，這也會讓萬科在黃埔區的負面形象愈發突出。
萬科創始人王石曾公開表示：“第一固然好，但是你質量好了，只是排第三，有什麼不好呢？總比質量不好的第一好得多！”曾經的萬科，以精益求精的服務意識和匠心精神，被標榜為“業內標杆”。昔日的榮光在近年逐漸褪淡，但仍有很多人相信著這個老品牌，就像萬科幸福悅業主接受採訪時說的“因為相信萬科所以選了他們的房”。希望萬科幸福譽官方能夠重視此番負面輿論，做好施工整改並公佈細節，安撫業主情緒，再現昔日的流量大盤榮光。
以上只是筆者個人觀點，對樓盤的考察還請置業者們親臨現場，綜合考慮各方面因素。
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