楼市，似乎终于有了金三银四的样子。
据青岛网上房地产最新数据统计，上周青岛新房共计成交3702套，环比前一周上涨26.6%。其中，新建住宅成交3398套。从各区市新房成交数据来看，西海岸凭借一周新房成交1032套，赶超城阳区，重新夺回了青岛区域新房成交冠军；城阳区以一周新房成交785套的成绩位列第二；即墨区上周新房成交了578套，位列第三。
楼市看似有两个值得乐观的理由：第一，总量上来了，除了城阳有政策拉动外，西海岸、即墨也在全面复苏；第二，在外地客依旧不多的情况下，西海岸能突破千套，说明本地购房者热情极高。
这种繁荣，让我很担心，担心以前还患得患失的你，在变天前慌了手脚。
NO. 1｜壹
上周末，去城阳探盘，让老王感慨良多。
大约就在半年前，白云山板块是一片萧瑟。一个做120平以上户型的楼盘，销控表上只有零星的售出标签，感觉这营销人员都有些绝望了，高层的特价房一度接近万元线。
另一家品牌房企的营销中心里，精装房已经降到1.2万元/平方米的价位上，大户型房源同样是滞销货。
但是，当老王上周末再走进这些楼盘时，看到了完全不同的“繁荣”景象。有的开发商加推了190平的户型。原本120、140的大户型总价有些不符合四类人才的标准，所以现在主推小高层，精装房价已经到了1.6万元/平方米左右了。
今天，有人编了一个城阳楼市段子。关于共有产权房实质的部分，我认为没有问题，但是低估四类人才的智商，稍微有些幼稚。
我看过共有产权房的名单折扣，第一批抢房的那类特殊人群，他们确实得到了实惠，他们买房的价格比年前不但没有涨，而且还有不小的折扣。
但是呢，等第二批人有了资格之后，很多人发现表上公布的房子没有了，能买到的房子价格似乎都涨了，而且好楼层也不多了……
最亏的是哪一类人呢？是你没有四类人才的优惠，看着各大营销中心售罄的标牌越来越多，置业顾问们的底气越来越足，最后慌了神，冲进去以最高的价格，抢了个垃圾楼层的烂户型。
别人买不买，这个盘还剩下多少，都不是你要不要买的理由，对于市场和楼盘价值有个清醒的认识，才是你是否要出手的关键。
我希望你明白的是，现在共有产权政策就像是一堆篝火，确实让城阳楼市热了起来。但是如果一个地方只想如何帮着开发商渡难关，收割各类刚需，那么这团火终有薪尽火灭的那一天。
在这样的区域你可以买价格适中的新盘，但千万不要选择一些高价尾盘，替缓过劲儿来的开发商增加利润率啊。
NO. 2｜贰
共有产权的火，似乎不够暖和，起码温暖不到上马和棘洪滩的个别楼盘。或者说有些开发商亏空太大，单单白云山片区的救济粮根本无法让它活命。
对于上马，老王的观点还是不变的。地价和土建成本在这里，如果你有足够抵抗风险的能力，如果足够的耐心以时间换空间，如果你不买房心里就痒痒，在万元线上下，选一家靠谱的开发商出手，还算是一个的选择。
在此之前，你要先问自己的一个问题：在如此特殊的年份里，你的收入一定能稳住吗?有些年轻人，现在就赚个五六千块，却贪图什么零首付去买房。不要说你的收入可能会出现变故，就是不出现变故，后面也可能吐血。这样的条件，就不要学别人做炒房发财的梦了。
棘洪滩，最不能买的就是低质量的精装房。今天下午，老王和两位资深验房师聊了一会儿，他们提起一些知名房企的精装房，就不断摇头。
在没有价格差的地方，低质精装房是最没有性价比的选择。如果二手房比毛坯房的价格还低，你再买一套浑身都是病的精装房，那你可能要以愚公移山的精神去等待这套房子回本了。
NO. 3｜叁
西海岸起量了，看似让人振奋，但是这并不是一个正常的数据。
如果拿掉很多人都没听说过的青钢小镇，西海岸的量和其它几个周还是差不多，排名最高的影都壹号签约量是62套，这是西海岸最火的盘。上周老王去胶南著名的城市展厅一条街探盘，发现有的开发商已经关门了。
有个楼盘因为降价而闹得满城风雨。虽然最后经过老王现场确认，所谓降价的楼盘其实是整个项目最差的一栋高层住宅，但这也反映出开发商一种心态。
虽然周末在营销中心打牌的群演人数不少，但是有的开发商马上就要演不下去了。不管有没有地铁加持，低端改善楼盘的量都已经蓄积到了一定程度，随着海岸万科城、保利领秀山等陆续上市，水位还会进一步升高。
我们再看看各大开发商一季度的总盘子：
（图片来自米宅）
以及负债率和融资成本：
（图片来自米宅）
这还都是些有很大闪转腾挪空间的地产大鳄啊。
再再再再次提醒你，别为了某些楼盘“卖光了”、“涨价了”焦虑了。我知道，很多人的忍耐力到了极点，特别是关注的房子不跌反涨现象出现后，对自己过去的一些判断产生了怀疑。
当你看不到表象之下的真相时，深呼吸。
去把你想出手的楼盘关键信息在梳理一遍：区位、配套、价格、供应量、品质、二手房最新挂牌价。
在任何方面有疑虑，就停下来。
今年的楼市，没有别的特点，就是能上的“车”多。
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