"君子藏器于身，待机而动，何不利之有；动而不括，是以出而有获，语成器而动者也。" ——孔子
时隔四年，世茂重新回到了TOP10房企的行列，位列第九。
据亿翰智库统计的2019年1-12月房企销售TOP100排行榜，世茂房地产以2607.8亿元位居全口径销售额第九位。在今年房企增速全面放缓的大环境下，黑马世茂突出重围，不仅超额完成2019全年2100亿元的销售目标，更以同比大幅增长48%的业绩，成为头部房企中销售增长最快的企业之一。
还记得在2018年的百强排行榜上，世茂位列第11，虽离前十只有一步之遥，但前有强大劲敌，后有强势追赶者，因此此前对于世茂能否重回前十热议不断，如今答案终揭晓，忍不住为其献上一份喝彩！
或许对大多数人而言，对世茂的印象仍停留于2019年一系列买买买模式的“并购小王子”，但回首看世茂近几年的发展，便能看到其身上沉稳自知而不失进取的一面，王者归来，是底蕴十足的！
1.新官上任，火势渐旺（2011-2014）
重回二字，代表着一段“曾经”，对世茂而言，这个时间段便是2011年至2014年这四年的时间，其中，2014年，更曾是世茂最高光的时刻。在当时发布的百强房企销售排行榜上，世茂房地产排在榜单第8位，华润置地、融创、龙湖都在其身后。
2011年老板许荣茂选择逐步交棒，将庞大的家族产业全盘交由儿子打理，俗话说，新官上任三把火，34岁的许世坛实际接手世茂帝国后，便开始对世茂进行大刀阔斧的改革，推动世茂进入高周转、加快去库存速度的新开发模式，“加快去化”和“规模增长”成为关键词。
2011年下半年，恰逢严厉的调控期，2011年“国八条”房地产调控措施出台，世茂当年的销售业绩并未见起色，与2010年同比仅增长0.66%，在300亿徘徊。
然而进入到2012年，许世坛进一步对世茂的产品线结构进行调整，产品线从高端扩充至中高端，大大扩展了世茂的客群基础。此外管理架构也进行了改革，根据地域和业务归属，将旗下项目划分到旅游地产、苏沪、杭州等8个区域，从而缩短了管理半径，提高了管理效率。
一系列的变革，让世茂在2012年打了一场漂亮的销售翻身仗，当年实现合约销售金额461亿元，同比增长50.16%。销售额的快速提升，更使得世茂和融创一起被誉为2012年的“楼市黑马”。
此后，2012到2014年三年时间内，世茂更是实现了规模上的大跨越，销售额不断创新高，2014年以702亿元的销售额，跻身中国房企TOP8。
图1：2011-2019年世茂销售额增长及排名情况
2.调整，是为了更好的进攻（2015-2016）
2015年，房地产市场出现转折，销售环境下行，整个市场实现了从黄金时代到白银时代的转换，这时的世茂，由于前期扩张过快，激进拿地带来的高财务风险和库存问题开始出现，当年的销售额下降且停滞不前 。
彼时，继续野蛮进攻，还是暂缓脚步转攻为守，这道选择题赫然摆在了世茂面前。而显然，从后续的发展看来，世茂选择了后者，即及时的调整经营策略，由规模诉求转向利润诉求。那时从2015年开启的三四线城市火热的棚改行情，吸引了诸多坚守一二线城市的房企迅速进入三四线，并催生了中梁、祥生、碧桂园等一系列房企的规模快速增长，而世茂反其道而行，撤出三四线，回归一二线，正好错失了一波风口红利，因此业内很多人说那时世茂的这个选择让其经历了“失去的两年”，但是将时间维度拉长来看的话，也正是这个选择，才让世茂在几年后拥有了更强的进攻底气。
2015年，世茂开启注重利润、回款和质量，规模退居其次的变革，同时提出回归一二线的战略，这一调整直到2017年才开始结束。
在这场变革中，首先世茂房地产内部架构及人员开始出现调整，世茂旗下11个区域也收缩至9个区域。其次是调整企业经营策略：在三四线城市实行严格的“以销定产”控制开工，避免低毛利高风险的库存，将供货重心转向一二线城市，将90%以上投资放在一二线城市，同时采取果断措施处置三四线低效土储。全年完成670亿元销售额，仅完成全面销售目标的93%，
对于这两年的销售下跌，世茂自己将其定义为主动减速调整，对客户满意度、产品优良质量百分比、负债、利息等进行优化，去库存。也的确，刹车调整之后，虽然让世茂跌出了榜单前十，但也成就了一个品质升级版的世茂，企业经营更加稳健。
一是调整了供货节奏和结构，在三四线城市实现严格的“以销定产”控制开工，将供货重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市；二是调整了新增土地投资导向，将90%以上的新增投资放在一二线城市；三是加强了对投资性物业的运营管理；四是降低了融资成本，调整债务结构，推动了业务、产品和金融方面的多重创新。
更值得一提的是，2016年末，世茂房地产的净负债率下降到53.4%。此后，世茂保持了长达8年净负债率低于60%的记录，这在高负债成为常态的房地产行业，算是很独特地存在。低负债率让世茂俨然拥有更高的杠杆使用空间，且在市场下行，融资难成为行业共识的时候，这个优势将会进一步凸显，而那时，会是世茂最佳的超越时机。
图2：2013-2019H1世茂的净负债率
3.此时不出手，更待何时（2017-2019）
2016年12月19日，“房住不炒”振聋发聩的声音，为2017年楼市开年定下基调。而那时的世茂，经过前两年的调整期，已然重新积攒起在新一轮市场周期到来后前进的动能。2017年，世茂一改之前谨慎前行的作风，再次调整战略，果断向规模进军，从后续表现来看，直至2019年末，世茂的势头一路越来越猛。
2017年，世茂转身重提规模增长，把接下来的3年定义为高速增长年。对外公布的2017年的销售目标是800亿元，而对内公布的实际销售目标是“保底900亿元，冲刺1000亿元”。这一年世茂继续在一二线城市积极补充土地储备，2017年新增土地储备建筑面积达857.2万方，总金额1028.5亿元，分别同比增长116%和136%。其中，在一二线城市的新增土地建筑面积占比为73%，三四线城市主要选择长三角和珠三角一二线城市的外溢价值圈。倾向于一线及强二线的供货结构，拉高了企业的销售均价，加上去化率的提高，让世茂在销售金额取得了突破式上涨 ，当年，公司合同销售增长48%突破千亿。但此时，房企强者愈强态势明显，世茂在排名上未有突破，仍排在流量金额榜单的第16位，被旭辉赶超，当年的泰禾则紧随其后。
进入到2018年，“重回房企前十”在世茂内部被定为目标。在政策收紧的情况下，世茂延续2017年的拿地力度，2018年前三季度继续购地450亿元，四季度有所放缓，2018年全年土地支出超过520亿元；分别于深圳、天津、郑州等地新增96块土地，总价值823亿元，总计容面积1615万平方米。这一年世茂也交出了一份非常漂亮，但也略带遗憾的销售答卷：以1761.2亿元的流量销售金额将排名提升至第11位，距前十仅一步之遥。或许，重回行业前十名，早已成了许老板势必达到的目标，2019年世茂更是积极扩张，毫不掩饰坐稳前十的野心。
2019年，在淡市的行情周期中，虽然前两年一系列的激进扩张行为确实让世茂的净负债率有所上升，但是一直低于60%的负债率让世茂相比同行而言，偿债压力仍不算大 ，使其更有底气在并购市场中大刀阔斧前进。这一年，世茂一直扮演“新白衣骑士”的角色，成为继融创和阳光城之后的新晋并购王。
据说世茂收并购资产基本都可以做到接近30%的毛利润率，12%-13%的净利润率，并且这个标准是在没有预测价格的上涨的基础上，相比招拍挂市场趋向于6%-8%的利润来说，显然是个好生意。
2019年仅上半年世茂就已经在拿地上花费830亿巨资，共获取60宗地块，新增1412万平方米土地储备，权益前货值约2500亿元，其中1800亿元是由收并购获取，从金额来看收购占比达72%。且与刚过千亿的销售额相比，投销比高达0.8，超过百强房企平均水平0.37的两倍，在整体观望的业内显得与众不同。
据公开资料整理，从3月份到6月份的80天时间内，世茂从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企手中收购的项目超过20个，总收购金额约200亿元。在6月18日世茂在香港举行股东周年大会上，许世坛说还有很多项目在谈，
表：2019年世茂收并购项目部分统计
在世茂收并购方的一长串名单里，泰禾、粤泰、万通、明发，日子都不太好过，尤其泰禾和粤泰遭遇流动性风险的事情已经不是秘密。而对于并购福晟的这波操作则是典型的“机会型并购”，抄底意味明显，很多收购项目都已经是箭在弦上，而年关难过，世茂正好抓住了这波机会。
行业变化，赛局随之不断改变，即便是10强之位，也从未曾稳定。而这正是地产行业浪潮起起伏伏的真实映照，未来，谁上谁下，拭目以待。
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