2020年3月27日，位于广州市从化区的中国电信粤港澳大湾区数据中心项目动工，投资68.9亿元，占地300亩，总建筑面积约42万平米，全部建成后可提供约4.5万个高功率机架。
4月14日，中国移动广东公司与惠东县政府签订合作框架协议，双方将在惠东县白花镇谟岭工业区携手共建中国移动粤港澳大湾区（惠州）数据中心。该数据中心项目占地200亩，建筑面积19万平方米，规划建设机房15.7万平方米，建成后可提供3.2万架装机能力，计划总投资50亿元，2021年启动一期建设工程，2023年投产。
远不止粤港澳大湾区，全国的数据中心建设热潮仿佛在一夜之间被激发：3月31日，河南省大数据中心在郑州揭牌；4月3日，重庆5个数据中心项目集中开工……究竟是什么诱因激发了沉寂了多年的数据中心产业？数据中心背后的复活因子就是热得发烫的“新基建”。学加网是华南地区最大、最专业的文旅、园区、城市更新的企业家和高管的学习和社交平台。作为学加网学术委员会土地问题首席顾问、清华大学特聘讲师，崔元星老师从自身多年从业经验以及专业视角来进行解读与分享。
一、什么是新基建？
在百度指数中，“新基建”一词的热度，在3月以来的一个多月内迅速上升，并持续保持着高热度。我们通常理解的基础设施建设是指城市和乡村的通路、通水、通电等多通一平工程，是人流、物流的常规有形通道。
所谓新基建，就是聚焦于科技端的基础设施建设，是保障信息流畅通的无形通道及人流物流高速畅通的智能化通道。
新基建包括七大领域：5G基站建设、特高压、城际高速铁路与城市轨道交通、新能源汽车充电桩、数据中心、人工智能、工业互联网。
3月4日，中共中央政治局常务会议召开，研究当前新冠肺炎疫情防控和稳定经济社会运行重点工作，会议指出：要加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度，开启了“新冠”刺激“新基建”、“新基建”复活“数据中心”的链式效应。
二、什么是数字地产？
从字面上看是“数字”和“地产”的结合，实际上是IT信息技术、通信技术与房地产业的结合。数字地产的基础是土地和建筑，其上层应用是IT信息通信技术产品与服务相关的功能，当前数字地产的一个典型表现形式是数据中心。
由于数字地产的上层应用功能的特殊性，即需要部署IT信息类产品和运营IT信息类服务，因此其土地和其建筑具有一定的特殊性，比如对供电、供水、供气、带宽等方面的要求，以及对建筑形式、建筑空间、承重、布局等特殊要求，正因为数字地产在产业内容上的高科技特性与对土地及物业的特殊新需求，使得数字地产的进入门槛较高。数字地产在发展历程中也经历了波折。
三、中国数字地产格局
目前，中国典型的数字地产龙头企业代表包括：
一是通讯商，包括三大运营商（电信、联通、移动）+第四个通讯牌照（长城控股/鹏博士）。
二是互联网/云计算寡头BATJ（百度、阿里巴巴、腾讯、京东）。
三是能源基础设施商（比如北京控股）。
四是设备商（华为、中兴、深圳宝德、达实智能、福建华科恒盛等）。
五是IDC服务商（世纪互联、北京蓝讯、万国数据、深圳盘古等）。
四、数字地产的开发模式与特殊需求
根据盈利模式及开发技术强度，一般可将数字地产分为四类：
L-1：开发带宽、供电等基础设施符合要求的大数据园区，卖地及配套服务。
L0：开发符合承重层高建筑、出租物业，每平米投资3000-5000元。
L1：配套供电供水通讯、出租机柜，每平米投资1万元以上。
L2：配套符合要求的主机设备、出租主机、云服务。
数字地产特殊需求：建筑承重层高：承重1.5T以上，梁下净高4.5米以上。通讯带宽：延时小，丢包率低。供电容量：一般工业的30-50倍。
五、数字地产现状与瓶颈
数字地产的需求客户包括政务云、数字通讯、互联网、金融及类金融、影视动漫、互联网及企业云服务等。需求热点区域与城市当然是珠三角、长三角、环渤海及一线新一线城市等经济发达地区。
目前已开发运营的数据中心主要集中在北上广深一线城市，但由于能耗成本优势与特殊政策扶持，目前开发热点区域包括：贵安新区、西咸新区、环京地区（张家口、廊坊）、新疆克拉玛依、宁夏中卫、内蒙鄂尔多斯等。
数字地产存在明显的区域差异：需求旺的区域政策限制多，政策鼓励的区域机柜空置率高，学加网崔元星老师认为产生区域差异的根本原因是数字地产的两个发展瓶颈：
一是用电问题：电从哪里来？由于用电需求极大，原有的城市市政配套一般不能满足需求。
电由谁来批？供电部门作为供方希望你用电越多越好，但作为调配地方资源计划管理的发改部门一般都不会给用电大户开绿灯，发达的地方一般会成立专门的用电办。
能耗比考核如何突破？产生GDP不多、但用电量巨大的数据中心产业必定会对本区域的能耗比产生较大的负面影响，在低碳发展、绿色发展的地方政府管理考核体制下，这种听上去很动人的产业往往在经济发达地区是被列入限建、甚至严格禁建目录的。
二是通讯带宽问题：
城市原有的通讯带宽主要是满足社区人居、商业活动及一般工业需求的，远远不能满足数据中心的需要，尤其是对于服务于金融业的数据中心，对延时、丢包率等有极高的要求。
能够建设大型数据中心的城市最好是国家级互联网骨干直联点，或者越近越好。互联网骨干直联点是国家互联网顶层互联架构最重要的基础设施和关键环节，对于减少流量绕转汇聚和疏通区域乃至全国网间通信流量、提升全国互联网运行效率、带动地方产业发展与经济转型具有重要的作用。
2013年以来，工业和信息化部先后批准建设了四批14个国家级互联网骨干直联点城市：北京、上海、广州；成都、武汉、西安、沈阳、南京、重庆、郑州；杭州、福州、贵阳；呼和浩特；在雄安新区建设国家级互联网骨干直联点已在探讨研究中。
六、未来趋势预测
数字地产作为产业地产的一个新兴分支，有着巨大的发展空间，但由于众所周知的发展瓶颈导致了发展滞后与严重的区域不平衡，在众志成城抗击新冠、基建拉动复苏经济的大潮下，尤其是新基建热潮的激发下，数字地产正迎来新的发展机遇。
多年以来，中国数据中心市场一直保持着29-42%的增速，远高于全球市场水平。
据戴德梁行预测，2020年我国数据中心产业规模将突破2000亿元，目前中国数据中心人均拥有量仅相当于美国的1/20，尤其是大型数据中心严重不足。
但也应该清醒地认识到，仅靠一两次热潮的推动、冲动，对以数据中心为核心的数字地产这样的新兴产业发展未必是好事，我们更需要耐心培育，需要温火慢炖。
对于数字地产而言，除了大规模的增量开发，要更加注重存量挖潜，包括现有物业与现有园区的改造升级、现有数据中心的扩容与增密。
作为华南地区文旅、园区、三旧改造教育领先品牌，学加网（学加教育）一直专注于专业领域的课题研究，崔元星老师作为学加网专家团成员，未来会持续关注土地应用领域相关课题，也会持续对话题、现象、新政等进行及时解读与分享。
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