高楼面价≠高房价，昆明“楼面价王”们怎样了？

19000元/平的楼面价，你见过吗？昆明最近挂牌了一宗地块，以19190元的楼面价走红。

这宗地块坐落于永昌街道办事处，属于老鸦营城改项目，老鸦营村自2011年就开始改造，至今迟迟未能完成。本次挂牌3宗地块，其中A地块楼面价高达19000多元，连许多地产人都感到惊讶。

但楼面价高，就说明地价贵吗？楼面价计算公式为：

楼面地价 ＝ 土地价格 / 规划建筑面积 ＝ 土地单价 / 容积率

以本次挂牌的老鸦营3个地块为例：

A地块是商业用地，面积约3亩，起价约3575.82万元，容积率小于0.9，土地单价约1151.5万元/亩，楼面价约19190元/平方米；

B1地块是商住用地，面积约41亩，交易起价约4.72亿元，容积率小于4.66，土地单价约1150万元/亩，楼面价约3702元/平方米；

C地块是商住用地，面积11.4亩，交易起价约1.31亿元，容积率,小于9.07，土地单价约1150万元/亩，楼面价约1901元/平方米。

通过对比就能发现，3宗地块单价基本一样，但是楼面价却相差甚远。楼面价是用土地价格除以该土地允许的最大建筑面积，所以楼面价一定程度上能表明该项目单位售价中所包含的土地成本，但楼面价高，并不能说明这个地块总价高或者未来项目售价高。

老鸦营A地块之所以楼面价这么高，一是因为它是商业用地，并且地面上还有新都昌商业广场的售楼部，买地送楼；二是因为它的容积率低，只可以盖很低的楼层。

那昆明其他高楼面价的地块，如今都怎样呢？

据不完全统计，昆明的高楼面价项目有鑫世界、溪畔丽景、人民路壹号广场、金泰国际、佳利达幸福城、东方时尚机动车驾驶学校等。

其中，鑫世界勇登榜首，坐拥25.9万/平的最高楼面价，项目在2017年的售价约9800元/平；同时需要注意的是，鑫世界和溪畔丽景楼面价之所以高达十多二十万，其实是因为容积率极低，地块可能被用作绿地或者公共用地；金泰国际作为较出名的的高楼面价项目，被文洁地产拿下，6号地块楼面价为3.81万/平，一期均价约9000元，目前三期名门即将开盘。

人民路壹号广场位于人民西路与西园北路交汇处，由于地处一环边，住宅均价较高，约15000元/平目前住宅房源已售罄，但配套的商业工程还未收尾，商业部分涵盖购物中心及写字楼等等。

表格中的东方时尚驾校和中石油两个地块，同样证明了拿下高楼面价地块并不一定是为了盖楼卖房，单纯用楼面价公示进行计算得出的结果，不能代表什么。

这里还有佳利达幸福城值得一提，佳利达幸福城又名别样幸福城，这个项目给业主带来的幸福确实挺“别样”。地块2012年就被昆明晓安拆迁竞得，楼面价也高达2.28万/平。2009年，作为单位团购房的别样幸福城，售价仅3000元/平左右，当时约定2011年交房。结果2014年，房子封顶后就开始停工，至今为止，业主们也未能按照当初约定的交付标准收获自己的家。

从各位“楼面价王”的历史来看，再次证明了并非楼面价高，楼盘售价就高，售价还受制于区位、项目定位、周边配套等一系列因素，开发商定价时最终要随市价而行。