投資高手寫的2020年購房指南，非常實用！房產頭條網

投資高手寫的2020年購房指南，非常實用！

來源: 樓市 (VX：15615527000)

最近很多朋友問我2020年該怎麼買房，有沒有一些實操性的建議。為了幫助大家買到好房，轉載了這篇購房指南，內容非常精彩，希望你耐心看完並轉發親友，非常感謝

關於樓市的未來

1 、擔心老齡化是多餘的，因為老齡化是未來的問題，而房價上漲是今天的問題。不少人說00後出生人數比80、90後少了很多哦，房價是不是不漲了。

其實現在買房的主力軍並不是00後，而是80、90後。中國的房價有他們支撐著，再漲十幾年不是問題。（00後出生人數減少並不能立即影響樓市，因為他們還沒長大）

20年後，中國房價也許真的不像今天漲得那麼厲害了，因為那時我們都老了。20年，如果你等得起，現在可以不買。我有一個朋友在2007年就一直問我相同的問題：今年適合買房嗎？房價已經很高了。

2、無論是西歐，還是北美，日本，這些早就完成城市化的發達國家，很多產業落後的城市，大量的房子都空置廢棄了，這種現象正在中國出現，玉門已經發生了，鶴崗正在步玉門的後塵。

中國內陸縣城、農村的房子以後也會大量荒廢。昨晚有個朋友問：老家還有一塊宅基地，要不要投幾十萬把它蓋起來。我很實誠地回答他：確實要蓋，蓋一個平房就夠了，千萬不要花大錢，這種房子自己一年都住不了幾天，也不會怎麼升值。在農村蓋房，等於把錢埋在那裡了。當然，如果你錢特別多，打算光宗耀祖，名揚鄉里的，可以砸錢。錢多嘛，任性一下也沒事。

3、房產稅是剛需的奶頭毒藥。剛需在2005年就幻想有一天房產稅推出，然後中國的房子滿街扔出來，隨便撿。不光如此，早年還有很多剛需以為國家反貪反腐，那些貪官會把房子全部變賣，中國房價肯定暴跌。

事實，每一次房價大漲之後，新聞都會重提徵收房產稅，加快立法什麼的。因為這類新聞可以安慰一部分還沒買房的人，平息大家對房價上漲的怨氣，同時也可以恫嚇一部分投資者，阻止他們入市的步伐。至於房產稅什麼時候實施，沒人真正在意。

最近高層在搞全國網籤聯網，又開始有人重提徵收房產稅了，說什麼：房產稅快來了，大家小心。

其實，房子都買得起的人，還怕交稅嗎？高收入人群的個人所得稅那麼高，為什麼他們不放棄高收入？上市公司股東、高管，一年個人所得稅就交幾十萬，為什麼他們不放棄職位？做個乞丐就行了嘛！肯定不收稅。一個人得有多蠢才會認為富人會害怕徵稅？唉

站在高層的角度，如果稅率很高，那就等於整死稅源，得不償失啊。大家都把房子拋了，還收誰的稅呢？所以，哪怕收房產稅，稅率肯定也不會高。況且，成本是往弱勢的一方轉移的，房產稅一出，房東一定會集體漲價，加價轉移就行了。

退一步講，房產稅是以後的事，房價上漲卻是今天的事，如果你仍然堅信房產稅出臺之後，中國的房子滿大街可以撿，你可以不買，慢慢等那日到來就行了。這是不需要爭辯的問題，每個人都為自己的行為觀念埋單。

另外，在中國，不用交稅的生意你都不要做，根本賺不到大錢。沿街擺攤是不用交稅的，但是房地產行業卻要收重稅，開發商從拿地都賣樓要蓋幾十個章，建安費、拆遷安置稅、城鄉建設稅、土地稅一堆稅費等著你交，但是開發商仍然樂此不疲地擴張，不斷蓋樓。為什麼？因為交稅意味著變相壟斷，交多少沒關係，就這麼幾個大玩家可以做，無非就是賺了分一點給地方政府嘛！而且，越是徵稅的行業，地方政府越沒動力打壓它，因為他們還指望你幹得紅紅火火，多交點稅。

一套二手房稅費10萬，一年買賣5萬套，這裡面的稅費是多少？開發商把新房賣掉了，才會繼續拿地，一年賣地收入又是多少？地方政府不是企業，本身沒有利潤來源，財政支出的錢從哪來？土地

“天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往。”司馬遷在兩千年前，用這十六個字所概括的人類歷史發展規律，至今依然適用，而且歷久彌新。很多時候，當我們想不明白一件事情原委的時候，我們多站在利益相關方的角度考慮問題，也許一下子就明白了。

4、疫情是暫時的，經濟發展是永遠向前的，人們追求美好生活，不斷賺錢的慾望一刻都不會停止。總是有人聳人聽聞地說：中國經濟不行了，房價肯定跌。他們說得“好像中國完了”一樣，嚇我一跳。

其實中國作為全球第二大經濟體，GDP增長仍然有5-6%的國家，如果中國你都看不上，你還做什麼投資呢？這麼悲觀，帶著糧食上山避難就行了。

關於時機的選擇

縱觀中國樓市過去20年曆史，每輪經濟下行，房價即將預期下跌時，最危險最關鍵時刻，總會有相關的刺激政策，來扶持房地產，給市場信心。

目前看到的政策有：一是降息降準，實行寬鬆貨幣政策。二是補貼中小房企。三是變相取消住房限購政策，全面放開落戶。四是實行寬鬆的房貸政策，降低首套、二套房貸利率。五是購房免稅和財政補貼，提高棚改貨幣化比例。

購房者強烈的避險情緒已經逐漸爆發，現在唯有房子抗通貨膨脹。隨著農村人口流入城市，城市之間的人口將進一步集中，城市住房需求將進一步釋放。

如何尋找筍盤

首先要明確一點，即“旺市無筍盤”。在樓市火爆的時候，能買到就不錯了，還要求筍盤？所以買房，一定要在冷市的時候進入，這時業主左等右等，焦急萬分地想把自己的房子賣掉，你過去砍價，一上去就是砍10%。

大家想想，你什麼時候在樓市買房賺不到錢？對，在樓市剛剛大漲過後買房。所以，選擇正確的時機進入就大大提高了買到筍盤的概率。中國樓市自2018年調整已經2年有餘，目前不是最高位，入市買房是完全沒問題的。

關於微觀上的筍盤，回想我過去買房的經歷，我曾經犯一個錯誤：資金上很激進，選籌上很保守。初入樓市的人，總是想放大槓桿，買更大面積，資金繃得很緊，所以會選一個單價特別便宜，面積特別大的房子。其實此類房子，反而漲幅不太好。

其實正確的做法是：資金上保守，選籌要大膽。有些房子，哪怕價格高，如果它有上漲潛力，也應該大膽買下，因為優質資產從來都是高溢價的，它沒有便宜過，現在不買，它還會繼續漲。

另外，流動性和挖筍是不可兼得的，這裡面有個關鍵指標：換手率。換手率高，即流動性較高的樓盤，因為買賣頻繁，價格特別夯實，加上很多人都盯著，比較難淘到價格偏差大的筍盤。反而流動率低的小區，成交價可能無法參考，業主報價模糊空間較大，容易出筍盤。所以買房時，不必刻意追求成交活躍的熱盤，極可能熱盤旁邊那個冷門小區更容易爆出筍盤。

不斷遷移的地段

如果你問一個人，買房最看重的是什麼，估計他們大半會告訴你，地段最重要。但什麼才是好地段呢？

城市是信息交換的場所，更是創造財富、享受福利的物理空間，只有城市這種近距離、高密度交流空間，才有更高效率的人群協同工作，從而實現更大規模文明成果。

自從有了汽車和地鐵的高效通勤模式，城市開始了攤大餅式擴張，圍繞城市央區一圈一圈開發建設。城市地段也有了生命週期，從嬰兒到青年，從壯年到衰老，直至轟然倒地，拆遷舊改迎來新生。

中國的城市化是一個奇蹟。直到今天，中國氣勢恢宏的城市化才剛剛走過上半場。不過，中國城市的形態最終不會和西方一樣。

西方城市的“city+house”是一種很低效的形態，同時西方許多土地都是永久產權的，所以他們已經將城市的中心死死鎖在一個固定位置上。然而，中國並不是這樣，中國的土地是國有的，政府完全可以在另一個地方重新徵地，打造一個全新的地段。

2000年前後，上海的“郊區”邊緣是徐家彙、中山公園，到了金橋，已經都是菜地。一直到二十一世紀初，唐鎮人民都不會自稱“上海寧”。而北京，那個年代剛剛在修三環，塵土飛揚尚且歷歷在目，過了三環，一般就是荒郊野嶺可以飆車的地方了。遠在四環外的清華北大，同學們進城需要坐一個多小時的公交。

2002年前後的寶安中心還是一片爛灘塗，現在房價已經10萬一平方，可見中國城市的地段變化之快。因此，歸納起來，在中國買房，如果資金不夠，住得好和漲得好，只能選一個。市中心地段成熟，當然住得好；次郊區配套利好不斷兌現，自然漲得好。所以如果大家問我2020年我買哪比較好，自住買市中心，投資買郊區，幾乎是一個標準答案。

關於融資的規劃

前兩天，一個讀者跟我說，他挺後悔，2015年大漲前夕沒有聽我的建議買房，現在手裡這麼點資金啥也幹不了，今年36歲。大部分人在這個年齡都有一套屬於自己的房子，自己的家，但是他現在仍然租房過日子。

他現在在公司做管理，每個月打卡工資1萬五，每個月最節省，只解決吃住問題，可以存1萬，兩年之後可以存款24萬，加上現有存款6萬，合計30萬，兩年後可以買一套總價在80萬左右的小兩房，首付在24萬，佣金加稅費4萬左右。

可是萬一兩年之後房價如果繼續漲，那買房的夢就泡湯了，還得存兩年，但是之後呢，誰又能保證房價不會變呢？萬一房價再漲的話，四年、六年也買不了房子啊！

所以，他認為當務之急就是最快速度湊齊首付款，找朋友或同事借吧，都沒有什麼錢，有錢的話都去買了房，大家都是年輕人，也沒什麼存款，父母親戚都是老家農村的，沒什麼錢，自己也不好意思找他們借錢。

房價飛漲，儲蓄有限，如何從銀行3到6個月時間低息融資30——100萬呢？授人與魚，不如授人與漁。今天我們逆向思考問題，站銀行的角度來看看銀行為何要借錢給我們，從而搞懂如何融資。

1 利益

銀行不是慈善家，是盈利機構，銀行借錢給你的根本原因就是為了“賺錢”。銀行的普通工作人員底薪也就4.5千一個月，他們每月收入1.5萬從何而來，銀行發的獎金、業績提成，都靠利率差來維持，銀行3年存款基準利率3.75% 銀行就靠貸款利率6%到10%減去存款利率，賺利息差來發獎金。也就是銀行以3.75%的成本攬收資金回來，然後以6-10%放貸出去，中間的利差就是銀行的利潤，銀行本質上是一個資金中介公司。銀

2 安全

任何經營都是把安全放在第一位，不管借款利益多誘惑，也要建立在本金安全的情況下。下面揭秘銀行判定安全的3個標準：

固定資產

俗話說：跑得了和尚跑不了廟，銀行在這塊也不能免俗，看房子、車子。很多人以為自己有幾本全款房產證，那拿去銀行辦卡，肯定是優質客戶，這樣想就大錯特錯了。全款房子、車子在銀行的系統裡面他們是無法辨認真假的，唯一可辨認的就是中國人民銀行系統裡的徵信記錄，所以有按揭記錄的按揭房/按揭車遠遠超過全款房/車。

工作

工作類別、職位，代表了你的消費還款能力。煤炭、鋼鐵、地產、金融、保險等，這些行業在銀行系統裡是高風險行業，從業人員一般禁貸。偶爾看在學歷或別的硬件條件勉強給點額度，放點款試試水。說到職位，有個木材公司老闆月收入10來萬的，申請卡時填了“工人”，收入3000元，銀行系統看到這個信息就想，一個普通工人，收入3000元，能花多少錢，給個5千1萬，夠他花幾個月了吧！在不知道不了解的情況下，首張卡5千就這麼下來了，所有銀行系統都是相同的，他去另外7家銀行辦卡時，別的銀行都參考已有額度，3千、8千、1萬的卡就這樣襲來，整個資質就廢了！後面他全部的卡都是超低額度的！工

徵信

銀行通過徵信的好壞，是否按時還款誠信來判斷借錢風險，這條大家基本都知道了，也不細說了，保護徵信要像報護我們的生命一樣珍惜。銀行貸款的原理通了，投其所好儘量滿足銀行要求，每月申請2~3張卡，好好使用，準時還款，愛惜徵信。

具體操作

購房預算決定了你買房的選擇範圍，資金越少，選擇範圍越窄，越難買到筍盤。那麼如何融資，擴大選擇範圍呢？

第一種：滿地打滾。

怎麼樣向銀行借首付才能不影響後續按揭？以別人的名義。男女朋友在沒有結婚前，怎麼才能知道他對你情比金堅？用他的名義辦信用貸/信用卡，然後支持你買房，這才是值得託付的人。

人脈圈子裡一定要有公務員/事業單位/五百強企業的朋友，他們每一個都身背至少100萬的循環授信額度，如果有這些朋友，一定要多多結交，曉之以理動之以情誘之以利，將情商從每一個毛孔迸發出來，讓他們在關鍵時刻為你買房資金添磚加瓦。

第二種：賣房置換。

普遍的做法，無甚可說，僅談一點——下家辦貸款順利與否決定了你的首付何時到位，首套房票何時有資格，主動權不在自己手上。

第三種：裂變抵押貸款。

用這種方案的是真的勇士和智者，一步早，步步早，買到的房產不換房，而是把房產的金融屬性充分運用的淋漓盡致，用於再次購房房產的首付和現金流。需注意三點：

1.如果抵押貸款和按揭貸款在同一個家庭名下辦理，放款後用於首付，會上徵信，算負債，並可能會被當成首付貸，影響按揭貸款的審批，所以同樣需要過橋資金。

2.放款後，即使打時間差，在未上徵信前，辦理按揭，但是同一個家庭下的房產產調會有抵押記錄，同樣會被算作負債。

3.只有抵押貸款和按揭貸款不在同一個家庭名下分別辦理，才能抵押貸款放款後直接辦理按揭貸款，比如夫妻一方抵押，一方淨身出戶辦按揭，又比如老人接力貸，只查詢老人名下房產記錄，徵信記錄可以打時間差，儘快辦理沒問題。

二次抵押裂變資金：2016年，銀行的二次抵押紛紛出場，目前已有多家銀行推出產品，利率從4.9-7.25%不等。

但是與抵押貸款相比，二次抵押並不那麼大眾化，對於想用未結清房產再次抵押出首付的人們來說，先評估下自己房產的淨值和還款年限，是否符合各家銀行的要求。另外，想做二次抵押的朋友，也要確保名下的房產不用去名更名，對於那些需要騰出房票的朋友，這種方式也並不適用。

再次，企業主更加適合辦理二次抵押，目前多家銀行二押都對企業主開放，而且對於收入流水並沒有太高要求。這也就給我們一個啟示，每一位工薪族都可以註冊一家殼公司（最好用多核），但也不能亂用，記住只要以企業主身份辦過貸款/信用貸/信用卡，此單位即會出現在徵信報告上，下一次貸款時想再以工薪族身份辦理，解釋起來非常麻煩。

第四種：信用貸。

1.授信額度類的可以提早審批，批的越多越好，利用隨借隨還的功能，但是辦按揭貸款前如果負債過高，最好提前還清一部分。

2.非授信額度類千萬別在按揭貸款前放款，放款後想提前還清都沒辦法，會被認為是首付貸。

3.即使申請了授信額度類的信用貸，也要慎重使用，最好相互交叉過橋使用。

4.非授信額度的信用貸被很多貸款顧問們說成是不上徵信的信用貸，這是一個誤會，只不過他們在徵信報告中算信用卡分期，不算在貸款負債裡面，很多按揭銀行並沒有計算他們的負債而已。

5.2016年，信用貸像野草一樣大肆生長，很多工薪族沒有京滬深的投資資格，就把目光投向了各大省會等強二線城市，這些城市一般住宅的首付也就是一兩個信用貸的額度。當然，這樣買房肯定是不對的，我們要大大地譴責他們。

順道講一下房票，前幾天有一位會員問我為什麼你們可以不斷買買買，難道不限購麼？

其實我身邊很多朋友一直在杭州、南京、蘇州、無錫，深圳、廣州、東莞，找人幫忙同時代繳社保，幾個城市輪著買，不用落戶，也不用結婚，限購直接就破了。這些人2010年就在多個城市同時交社保了，現在房票多得很。社保不全國聯網，多交也沒人理你，國家社保缺額嚴重，正盼著大家多交呢。

深圳上漲之後，上海浦東的碧雲尊邸豪宅樓盤認籌，結果也排出長長的隊伍。看來一線城市已經相繼回暖了，大概180天，二三線城市的房價可能摁不住，一想到這些我就不免有點擔憂。

財富增長從來不是靠工資收入賺出來的，而是靠資產增值得來的。

19閱讀