關勃：第一，從建設主體來看，由於舊基建裡的公路鐵路、水庫大壩、市政工程等等，這些普遍都是回報慢甚至不盈利的公共項目，所以很難引入社會資本，基本靠地方政府財政支出投資建設。
但是新基建裡的5G基站、數據中心、特高壓等領域，政府只是起了個政策引導作用，建設的主體並不是地方政府。例如5G基站，地方政府參與規劃，但是建設資金來源主要來自三大運營商；數據中心，資金來源主要是下游雲計算巨頭和部分IDC廠商；特高壓，資金來源主要是國家電網，並且國家電網去年就提出要引入社會資本參與特高壓投資建設。
總之，目前地方政府25萬億項目投資計劃中，可能只有2.5萬億用於新基建，但這部分資金只是起到引導作用，是整個國內新基建的冰山一角。
第二，從經濟效益上來講，相比舊基建而言，新基建不僅僅強調投資，更加強調補足相關領域的短板，更好地拉動下游的新消費、帶動新經濟。
例如5G基站的建設，雖然對於運營商來說回報就是收收流量費，但是對於國家來說，能夠加速帶動5G下游新經濟，包括雲經濟、車聯網等等。
再比如特高壓的建設，最終目的是為了解決國內能源結構的不平衡，解決新能源消納的問題，可以帶動整個上游風電光伏、下游新能源汽車、儲能產業發展。
總之，新基建補足的是下游新經濟的產業鏈短板，帶動的產業鏈經濟效益不是基建投資本身可以衡量的。去年棚改規模減半，並且貨幣化安置比例大幅下降。在“住房不抄”的總基調下，高層近期會議提出“加快改造城鎮老舊小區”。“舊改”的目的是接棒“棚改”。
那麼“舊改”投資機會又有哪些呢？
01政策背景
以老舊小區改造為重點的改善城鎮居住環境項目是重點民生工程，也是當前穩投資和擴內需的有效方式。隨著我國城鎮化進程的不斷推進，城市居民對城市居住環境、管理服務的要求也不斷提升。
舊改由於“既保民生，又穩投資，同時拉動內需”的特點，決定了國家層面將加快推動其發展。中央層面推進試點擴容，並推動地方加快政策落地和多元化金融支持。
在穩增長的目標之下，舊改接力棚改是我國城市發展的必然趨勢。在舊改興起之前，棚戶區改造一直是我國保障性安居工程的重點民生工程。我國保障性安居工程在摸索中逐漸形成了保障性住房（公租房、廉租房等）、棚戶區改造、農村危房改造等三大體系，2019年老舊小區改造也被納入該體系。
中央和地方政府都進行了大量探索，並在棚戶區改造和城鎮老舊小區改造的過程中積累了豐富的規劃建設、融資支持經驗。
圖：舊改與混改對比
從政策、融資、市場規模等比較來看，老舊小區改造與棚戶區改造存在諸多不同。2008年以來，我國保障性安居工程的政策重點經歷了2008-2012年的保障性住房、2013-2018年的棚戶區改造等不同政策階段。從政策和市場比較來看，認為2019年是老舊小區改造啟動的元年，而2020年將是實現大規模擴散的關鍵之年。
02老樹新芽
舊改並不是什麼新鮮事，18、19年已進入政府工作報告，為何這次格外關注？
首先，這次首次明確投資額翻倍：國常會確定加大城鎮老舊小區改造力度，要求今年改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近 700 萬戶，比去年增加一倍。
其次，舊改首次納入專項債。今年3月份，專項債新規明確要求，2020 年專項債不得用於土地儲備、棚改等與房地產相關領域，新增了應急醫療救治設施、公共衛生設施、城鎮老舊小區改造等領域項目。
據初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，若改造期為五年，每年可新增投資約8000億元。舊改投資有效彌補棚改減半導致的資金缺口。
今年是棚改最後一年，預計只需完成5年計劃的5%就可收官，投資拉動有限。未來五年，將有“舊改”來支撐地產鏈的投資和消費。雖然從總體規模來說，棚改5年拉動投資總計約12.9萬億，而舊改規模大概4-5萬億，小於棚改。但舊改建設週期短於棚改，只需要半年左右，對於GDP直接拉動更快速。
03投資機會
2020年4月14日，國常會確定加大城鎮老舊小區改造力度，要求今年改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。按9.5萬元最高戶均改造投資估算，今年舊改市場規模約6650億元，同比翻番。
老舊小區改造主要對應四類核心改造需求，相關產業迎來新一輪潛在增量，市場邏輯演繹大概率沿此方向走。
圖：舊改效果——煥然一新
① 基本類：水電氣路管道及牆面翻新、加裝電梯、安防設施、房屋修繕；【老舊小區改造提振防水/保溫/塗料/管材需求，利好細分領域龍頭；加裝電梯推動需求放量】
② 提升類：配建停車場、體育設施；
③ 完善類：社區服務、物業服務；
④ 戶內改造：輕工、家電。【加速翻新需求釋放，拉動千億家居消費市場】
受益股票池，整理如下：
防水：東方雨虹、科順股份
塗料：亞士創能、三棵樹
管材：永高股份
減水劑：蘇博特、紅牆股份、壘知集團
工程機械：三一重工、恆立液壓
水泥：海螺水泥、華新水泥
電梯：康力電梯
本文由北京中和應泰財務顧問有限公司上海分公司 投資顧問 關勃（執業編號：A0150614050001）編輯整理。內容僅供教學參考，不構成投資建議。股市有風險，投資需謹慎。
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