現階段，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，房地產市場調控政策收緊，地產開發企業融資成本不斷提高。加之地方政府對產業發展的要求，開發商必須尋找更多資源背書、新的利潤增長點和業務亮點。這種情況下，避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為傳統房企的熱門首選。
產業地產本質上是以可預期的土地增值和地產銷售租賃來平衡現金流，並通過提供各種增值服務及產業投資的輕資產業務實現可持續發展，以良性的政企博弈為頂層框架的政治經濟學。
產業地產商做產城融合，除了研發辦公用房之外，還要有商業、公寓、酒店及住宅等配套。因此，其核心盈利模式主要包括物業銷售、物業租賃、增值服務、產業投資4種類型。通過適當比例的房地產開發及銷售，回籠資金，達到現金流平衡。此外，物業租賃、為入園企業提供創業輔導、IT諮詢、科創服務、金融服務、創業投資等增值服務以及通過直接投資、參股基金投資、管理基金投資等投資方式獲利亦是產業地產商的營利模式之一。
縣域經濟下產業地產面臨挑戰
產業地產是一個投入大、回報慢、週期長、風險大的行業，不像住宅地產可以高週轉。產業地產商在現金流上如果無法平衡前期巨大的投入，隨著開發的深入，很可能因資金鍊斷裂而功敗垂成。國內典型的某產業地產開發商，2002年開始在固安開發建設產業新城，在地方政府委託下對區域進行整體規劃開發及招商引資。2016年起，該公司開啟“固安產業新城模式”全國複製，計劃“三年內完成全國百城佈局”，並大舉進軍三四線城市。在地方產業招商引資及房地產滯銷等多方壓力影響下，公司資金缺口越來越大。2019年上半年，應收賬款高達408.08 億元，資金鍊已經顯現出搖搖欲墜的風險，而後不得不採取裁員、暫停項目、出售股權等應對之策。
是什麼帶來產業地產資金鍊風險？除了企業管理及融資等多方因素，無法依託地產反哺一級開發是重要原因，而這正與我國縣域經濟的現狀密切相關。
與我國一二線城市相比，三四線城市面臨著人才被虹吸，城市配套薄弱，產業集聚度低、缺乏區域特色等諸多問題。在棚改政策及大量農村人口進城等影響下，三四線城市的房地產市場出現了較快擴張。但是，在戶籍屏障消失、搶人大戰愈演愈烈下，面對資源更加豐富和集中的二線省會城市，三四線的中小型城市人口流失將更加嚴重，繼而帶來產業衰退、房地產剛性需求減少、房價回落等一系列效應。一旦房價不再上漲，目前透支的購房需求將在未來很長一段時間導致三四線城市房地產供需失衡，壓制房地產銷售。由於無法依靠房地產銷售和土地增值反哺土地一級開發，產業地產運營商的資金風險將陷入困境。同時在人才流失、產業招商受困、產業配套不足、運營能力有限、產業生態不完善等多重因素下，產業地產商依靠落地企業投資額帶來的服務收益將難以兌現。多種盈利渠道受阻下，產業地產模式在縣域很難走通。
產業地產劃重點
在產業孕育的土壤和基因都發生改變的縣域經濟下談“蘇州工業園的翻版” 、“下一個中關村”、 “張江高科技園區2.0版本”，猶如無源之水、無本之木，可複製幾率幾乎為零。結合產業園區的運營經驗及我國城市產業佈局特點，產業地產應有所為，且有所不為。
區域上貼合“都市圈與城市群”。 婚嫁講究門當戶對，產業地產的商業模式講究區域適配。中國指數研究院發現，城市化進程遵循城市→都市圈→城市群→大都市帶的階段性規律，城市群是城市化發展的高階表現。相較於縣域城市，都市圈和城市群人口規模大、綜合經濟實力強，是中國城市發展的主流趨勢。通過佈局產業地產項目，導入適宜的產業，將促進城市群內人才合理流動和聚集，助力城市群人口合理分佈，加速產城融合，進一步強化環都市圈的發展。
規劃上明確產業定位。為解決諸多產業地產項目產業定位趨同，缺乏特色，品牌影響力較弱等現狀問題。項目在運營前期需加強區域研究、產業分析，評估區域經濟基礎產業資源和科技實力，綜合考量運營方的產業拓展能力、招商引資能力和產業服務能力等，制定出與區域經濟基礎和資源現狀相宜的產業頂層規劃，方能有的放矢。
實操上強化招商和運營。為加速產業集群化發展，培育戰略新興產業發展增長極，招商和運營是關鍵。以市場化模式，聯合專業產業招商和運營機構，與政府攜手共同致力於對企業進行孵化、投資等產業配套、產業招商和產業服務。發揮政府扶持的政策驅動，利用專業機構的企業資源進行定向精準招商，通過搭建相關產業平臺，圍繞產業鏈、創新鏈、人才鏈，構建可持續發展的產業生態體系，最終實現產業集群發展。
西安三元產城顧問集團產業規劃研究中心，依託集團十多年來在業界以“產業改變城市”為使命、以“政府部門、園區管委會”為服務對象、以“招商落地、產業聚集”為核心能力所積累的豐富的產業規劃、產業招商、產業運營經驗，持續專注於產業諮詢的實戰性與產業發展規律研究，聚焦於細分產業的研究分析。
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