提要
據廣州中原研究發展部監測，今年五一假期廣州一手住宅開盤或加推個盤20個，合計2004套單位。
推盤量比去年五一減少7個，總推貨量較往年減少35%，但對比去年十一推貨盤量明顯增加。
去年由於大灣區利好落地，土拍火爆帶動房企扎堆五一推貨；
而2020年由於一季度存在疫情影響這一客觀因素，開發商推貨節奏更加“個性化”更加分散；對於今年廣州五一推盤詳細分析，且看本篇解讀。
2020年五一假期一手開盤/加推預測明細
整體推貨特徵
疫情穩定後，房企推貨節奏把控更“個性化”
2016-2020年五一/十一黃金週一手住宅開盤/加推情況
對比2019年五一，今年呈現出“盤、貨量雙雙減少”的特徵，廣州中原研究發展部認為主要原因有二：
一.疫情後房企追趕業績，三月起“搶跑”，部分大盤五一順銷
由於今年一季度存在疫情影響這一客觀因素，1月末至3月初成交處於“急凍”狀態，市場原本期待的“三月小陽春”未能出現。
因此自疫情控制進入穩定期起（3月中），不少開發商便採取“推貨+以價換量”模式，以彌補一季度損失；
市內熱門板塊如荔灣廣鋼、增城朱村、黃埔知識城、南沙金洲等大盤普遍集中在3-4月推貨並促銷吸客，因此五一多為順銷狀態。
2020年3月中至4月部分搶跑大盤情況一覽
二.2019年上半年利好“扎堆”市場“上暖下涼”，2020年則“循序漸進”穩中復甦
2019年廣州新房成交出現歷史罕見的“上半年成交量高於下半年”的現象，其重要原因便是去年年初市場利好“扎堆”出臺——大灣區規劃落地、土地市場火熱以及2017年以來加大供應宅地陸續轉化為住宅，刺激去年五一成為近4年推貨量最大的樓市節點。
但2019年樓市亦以“五一”為分水嶺。3-5月成交一路高歌，五一前夕，高層會議重申“房住不炒”；
五一過後，住建部對佛山、蘇州等樓市過熱城市“亮黃牌”警告，向市場釋放“嚴管不懈”的信號，同時加強對房企融資方式監管。
下半年起，廣州陸續出現土地流拍、中止出讓的現象，市場成交量隨之轉涼。相比之下，2020年五一則表現出“循序漸進”態勢，綜合3-4月房企搶跑心態，今年市場表現或更加穩健。
區域推貨特徵分析
東、南強勢，增城、黃埔等四區“旗鼓相當”
2016-2020年五一/十一主力推貨區域一覽
今年五一推新區域呈現出“東、南強勢”的格局。
其中受近年商住地猛增刺激，增城依然佔據全市20%的新貨供應量，該區五一期間增城累計有3盤400套單位推出。
除增城外，黃埔、南沙、番禺供應能力相對充足，均超過300套/區。
其中較值得關注的為白雲區，作為市區“貨倉”，白雲新房今年將進入集中入市期，其中江高板塊全新盤中鐵諾德·閱瀧4月下旬獲批貨量超200套，預計部分將於五一入市。
作為白雲北部“新興”板塊入市的首盤，其定價、產品、市場接受頗受關注，預計年內人和板塊時代龍湖雲來、保利鍾落潭項目等全新盤將悉數入市，白雲供應重心將呈現“北移”趨勢。
2020年五一假期各區推新結構情況（單位：套）
板塊推貨特徵分析
市橋西全新盤入市對壘，知識城、永和貨量足
今年五一較值得關注的板塊為番禺市橋西。該板塊五一預計有200套新貨推出，僅次於知識城推貨量且與增城永和“旗鼓相當”。
市橋西龍光天璞、大華·紫悅府兩個主力項目均為去年4月出讓地塊，其成交樓面價高達2.6萬元/㎡。
雖然目前項目售價尚未公佈，但按照傳統方式估算其售價需接近5萬元/㎡才存在較充足盈利空間。
針對當前仍處於“待發展”階段且配套有待完善的市橋西板塊，買家接受程度值得關注。
此外，東部主要依靠黃埔知識城、增城永和供貨，兩大板塊將有超過500套單位推出。
2020年五一假期推貨板塊情況一覽
前景預判
五一為2020年樓市首次“大考”，對全年走勢判斷具有重要意義
廣州中原研究發展部認為，今年五一/五月市場成績單具有 “特殊意義”——可更準確判斷當前買家入市意欲，為各大開發商未來操盤策略作參考。
雖然3月疫情穩定後市場成交走出一波連升態勢，但進入4月以來，受清明假期、開發商優惠力度收窄等因素影響，部分區域復甦速度有所放緩，周成交出現回調；
而五一/五月各價格段、各區產品供應相對充足，通過其成交表現即可更客觀、準確判斷當前買家心態，對市場而言實屬一次“大考驗”，同時對全年走勢判斷具有重要意義。
就當前供求雙方情況而言，雖然今年五一推新量不及去年，但綜合節前開發商供貨態度以及買家積極性，今年五一市場環境將比去年十一有明顯改善，加上一季度積壓的購置需求釋放，五月成交在3、4月基礎上進一步復甦的可能性較高。
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