原创作者：李宇嘉
微信公众号：李宇嘉地产笔记
摘要：疫情蔓延，央行连续降准降息，预计4月LPR会跟着降。货币宽松2个月，银行资金充裕，压下来的放贷任务重，楼市投资客看到了机会，貌似2008年又来了。楼市弹性一向大的深圳，少部分人先知先觉，纾困中小微的经营贷，有的开始进入楼市了。有杠杆支持，买房动力强，深圳卖家提高挂牌价，二手房价格涨了。不过，整个珠三角静悄悄，广州楼市相对平稳。开发商层面，有的在抄底拿地，有的优惠卖房，有的在艰难生存。观望、悲观、乐观，相互交织，楼市众生相千奇百怪。
1. 降息、降准不止
3月27日，央行将7天逆回购利率由2.4%下调到2.2%，直白地说，就是降息，且一下子降了20个基点；4月3号，央行将超额准备金利率从0.72%调至0.35%，即下调银行存在央行超过存款准备金的资金利率；继3月16日降准之后，近期央行对中小银行，定向降准1个百分点。近期，频繁降准降息，力度非常大。
· 2020年2月3日，降息10基点
· 2019年11月18日，降息5个基点
· 再上一次降息，是4年前的2015年10月份，只降了10个点
· 12年来首次降低超额准备金率，且幅度远超2008年金融危机期间（当时从0.99%下调至0.72%）
所以，这一次宽松的力度，是近10年来最大，也是最频繁的。特别是，超额准备金利率下调，是在为继续下调市场利率、继续降息腾出空间，逼着银行将资金投出去，这是一个重大的信号，对楼市、股市等，都会有重大的影响。
2.4月的 LPR，将会跟着降
央行向银行借钱的利率降了，其他利率也下降，比如MLF。去年11月18日，央行下调OMO，半个月前的MLF，由3.30%降至2.25%；2月3日，央行将OMO由2.50%降至2.40%后，几乎半个月后的2月17日，MLF由3.25%降至3.15%
预计，随后的MLF也会下降，下降的幅度甚至会超过10个点。MLF下调了，LPR也会下调，包括大家关心的5年期LPR。
3月20日，新一期LPR没有降，原因是，当时海外疫情还未恶化。但3月27日，一个特殊的日子，发生了几件事情：
· 最担心的主战场——美国，确诊病例第一次超过中国；
· 20国集团领导人应对新冠肺炎特别峰会
· 国家重要会议，发出了重磅政策：1.引导贷款市场利率下行；2.有效扩大内需；3.信贷总量阶段性扩张；4.努力实现社会发展目标，确保全面建设小康社会
一方面，疫情冲击到就业和收入。现在，国内疫情控制住了，但旅游、娱乐、餐饮、教育等，复工复产慢，很多居民不敢出门，逼得城市父母官，直播下馆子、买书、逛街。
另一方面，海外疫情爆发，出口型企业没有订单或订单推后；内需型企业，原材料、零部件，很多也需要进口。这就导致，企业经营困难、现金流压力大，部分企业开始裁员。
讲了这么多，是想告诉大家，经济形势真的严峻了，企业也好、个人也好，开始变得悲观了，收入也下降了。这时候，贷款利率就得降了。所以，央行对银行降息、降准，希望银行对个人、企业也要降息。所以，估计4月20日新一期LPR发布时，1年期和5年期限LPR都会下降。
3.艰难的银行
央行降息，目的是落实国家提出的"信贷总量阶段性扩张，引导贷款利率下降"。什么意思呢？央行说的很清楚，我已给你降息了，接下来，我要你增加贷款，你也得降低贷款利率。
但说实话，现在银行也挺难的。
不久前，一位银行的朋友抱怨说，现在银行真得很弱势，存款被互联网金融、资管理财、保险抢走了，每家银行都要高息揽存；贷款呢，国家规定，每家银行的贷款，必须有一部分给中小微。除了要服务好中小微，现在还要降低利率，支持实体经济。但现在，实体也不太好。
3月20日，最新一期LPR数据发布，1年期和5年期LPR均未下降。这很意外，5年期LPR不下降，这很好理解，要控制资金流向楼市。问题是，疫情当下，中小微资金链紧张，嗷嗷待哺，2月以来，央行投放3万多亿资金，但针对实体的1年期LPR不降，怎么也说不过去。
根源在哪里？银行资金成本太高：存款理财化了，资金成本很高。说实在的，就现在的经济形势，发出去的贷款，有可能本息无回，银行不愿意放新的贷款！怎么办？央行只好降准、降息。3月16日、4月3日，不到一个月，连续两次降准；2月3日以来，降息无数，包括12年来首次降低超额准备金率，全方位降低银行成本。
但是，降息会利好地产和股市。回眸历史，2015-2017年降息，银行资金先流向股市，后来流向楼市。不过，这已在政策的预料范围内。疫情到现在，大家不再拿2003年的SARS比当下了，而是拿2008年的金融危机比。不降的话，中小微的资金链就断了。
而且，如果比作2008年的话，楼市前景可能也不妙，所以货币宽松，也有稳楼市的一点点"小心思"。不过，今日不同于往昔，别指望资金大规模地往楼市走。央行叫停"松杠杆"，违规放贷的银行被处罚等。只要资金控制住了，楼市形势，就在掌握中，这是上一轮房价失控的教训。
近日，私募朋友咨询我，她手上有很多钱，是从银行来的，想投地产，但监管太严，怎么包装一下，绕道进入地产？可见，想进入楼市，也不容易。再说，大多数城市，楼市涨幅还能跑得过贷款等各项成本吗？
4.分化的开发商
现在，金融监管很严格，比如，投向地产的资金有比例控制，地产信托不能增长，楼市限贷严格执行，违规的银行，要处罚行长等。因此，降息后，很多资金还是会流到实体的。
当然，资金宽松了2个月了，天降大雨，万物受惠，稳楼市，也要资金。Wind 数据显示，1-2 月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%，仅次于 2018 年，为6年来次高。去年资金链紧张到断的某TOP20房企，近日拟发 120 亿元公司债券，这是这家公司自 2018 年以来首次境内融资。
后续，还有很多开发商会获得融资机会，甚至一些债务高或要倒下的开发商，这在2019年是不敢想的。楼市稳定，这是任务，一旦某开发商倒下，恐慌情绪，迅速传染。而且，各地控制疫情，开支太大，3月27号的重要会议，还要扩大财政赤字。所以，楼市稳定，已是共识：
一是稳楼市，这是任务；
二是稳定土地市场，多卖点地，抗疫、增加财政支出，都需要钱；
三是稳金融、稳银行，银行发出去的贷款不恶化，才有动力增加新贷款；
四是稳资产，给大家压惊。百姓70%的资产在楼市，楼市跌了，真不行。
有开发商就觉得，政府缺钱，一定会拿出好地块出售；货币宽松，未来楼市差不离。现在，是拿地的好时机。京沪穗杭等，确实出现好地块，甚至是地王。今年二季度，若疫情还在蔓延，估计救市政策将会转向楼市。
因此，有开发商开始涨价了，比如广州知识城去年的销量王——万科幸福誉，最近均价也卖到2.5万/平了，而去年底才卖到2.3-2.4万；增城的实地蔷薇花园，因新增学位，从3月24日起全线上涨4%。甚至，某开发商内部文件显示：从3月23日起，从化的项目全线涨2%。
很多开发商比较悲观，恒大要降债务、少拿地。据调研，很多开发商觉得，疫情让大家越来越悲观、收入下降，买楼欲望降低。所以，能卖赶快卖，优惠还是主流，大湾区城市外围很多项目，折扣优惠增加，一次性付款可打到9折。近日，佛山某项目，7.8折（先提价再折扣，实际应是8.5-9折）遭到疯抢。
不久前，恒大成都某项目，出现"万人摇"。这次，成都对中签率有划分，分拆迁、刚需、普通。普通类的摇号中签率里，最高的是25.5%，低的只有0.62%。笔者了解了一下，该项目是1-1.2万的精装房，"中央空调+地暖"，价格便宜，需求也真得很旺盛。可见，如果售价比周边房价低，有抄底心思的人很多。
5.热点城市，谨慎但不冒进
从近期市场来看，热点楼市开始回升了，比如3月份，深圳二手房成交量近8千套，超过去年12月的水平，尽管有延期网签的因素，但媒体渲染、明星楼盘带动、开发商拿地积极，刺激着楼市回升的预期。当下，银行的钱很充裕，有房小企业主，本来要卖房偿债，现在拿房子抵押，获得"经营贷"。问题是，整个城市复产效率不高，预期比较差，有的就投资楼市了。
注：数据来自于某金服平台
另外，有抵押物了，银行可能对贷款的实际用途没那么在意了。部分投资客就看到了机会，拿便宜的资金加杠杆，投资楼市。各方渲染下，市场回升了，加上有资金支撑，业主也开始上调价格了。根据贝壳统计，3月份深圳二手房挂牌价，已上调至7.2万，同比增长了18%。
北京、上海，挂牌价也上调了，但没深圳这么厉害，广州二手房价，甚至还在下跌。可见，资金在收缩防守，都市圈核心城市，像深圳这样的"小盘股"，还是被看好的。贝壳数据监测，截止到上周（23-29日），18个热点城市中10个城市成交量超过去年3月周均成交水平的80%，都是热点城市。
近期，我与业内交流，大家理性思考后，形成一个共识：疫情一定会过去的，对热点城市来说，基本面没有恶化，人口还在流入，未来要打造都市圈、搞新基建，利好的就是这些核心城市、都市圈。
疫情后，国家会更重视都市圈建设，这些热点城市，都是都市圈的核心，各项配套和设施，都会随着新基建、都市圈建设而旺起来。想一想，如果没有疫情，就没有货币宽松、降息等。既然核心城市的前景并不会随疫情而改变，现在银行容易贷款，房子有优惠，何不下手呢？
当然，当下的疫情，已对老百姓的就业和收入，造成了影响，只是这个影响正在滞后体现。如果全球疫情下半年还未控制住，全球供应链就断了，危机就发生了。像2008年，楼市也会有风险，很多2007年入市的炒家倒下了。现在，我国与全球的融合度，远比2008年要深的多，所以影响可能会有点大。
京沪深二手房市场，3月相比2月，新增客源量/新增房源量，分别从21.4降至13.1，16.0降至8.8，38.4降至8.7。乐观讲，因疫情影响推后挂牌，3月份集中挂牌；悲观地讲，疫情冲击到经营，民企或中小微卖房求生。笔者近期挂了一套广州的房子，半个月了也无人问津，中介电话都很少，租房的却有几个。所以，大家应该静观，保持谨慎，加强学习，不要太冒进。
