深圳:發展面臨問題——地少人多密度大
人口大戶——總面積1997.47平方公里，截至2017年末，深圳常住人口1252.83萬人，其中戶籍人口434.72萬人，實際管理人口超過2000萬，城市化率100%；年輕人口淨增率高達22.53%，位居全國榜首。人口密度——深圳人口密度是北京和廣州的約4.5倍，是上海的1.5倍。但深圳面積為廣州的1/4、上海的1/3、北京的1/8。深圳是“北上廣深”中人口密度最高的城市，同時也是土地資源開發程度最高的城市——深圳國土開發強度已超50%，而國際警戒線為30%。
土地供應——深圳住房自有率僅34%，意味著有66%的人在深圳是租房居住，但是
深圳過高的國土開發強度又使得深圳幾乎沒有新增住房用地，人地矛盾逐漸凸顯
深圳特性——人口外溢
外來人口多，佔比66%，安家置業需求大
深圳新房成交均價已破5萬，10年間長了超5倍。惠州將承載更多深圳外溢人口
深圳市區土地面積已經不足以支撐為了發展需求，深圳為保持持續競爭力，
大量的勞動密集型企業將會隨著政策導向，東進轉移。
惠州將承載更多深圳外溢人口
深圳市區土地面積已經不足以支撐為了發展需求，深圳為保持持續競爭力，
大量的勞動密集型企業將會隨著政策導向，東進轉移。
深圳教育缺口
深圳教育局的數據顯示：
2016年公辦小學小一學位缺口將達到
4.63萬個
2018年公辦小學小一學位缺口將達到6.1
萬個，公辦初一學位缺口0.32萬個。
深圳向東，是城市發展的必然趨勢
每座國際大都市的發展史，都是一部向外發展的擴展史
“龍崗—坪山”由城市副中心升級為深
圳東部中心
重點完成交通建設、產業提升、公共服
務、城市發展等四大領域共13項重點任
務，其中“十三五”期間計劃投資5600
億元
惠陽、環大亞灣價值凸顯
港深後花園惠州將
迎來前所未有的飛速發展機遇
惠州緊鄰深圳廣州兩個國際大都市，連接世
界工廠東莞，靠近香港，土地儲備充足
擁有得天獨厚後山林湖海溫泉等生態資源，
被譽為一座集山江湖海於一身的國家森林城
市
空氣質量常年排在全國前三
惠州是粵港澳9城市唯一不限購的城市
1、得天獨厚的海灣優勢：230公里海岸線將
深圳與惠州—潮州—福建—浙江—上海
相連接，為提升對內貿易輸入、對外貿
易輸出的快捷性，需大力推進區域協同，
2、區域產業協同發展：華為、比亞迪、富士康、
中海油等輕重工業外移，深圳城市配套升級，
土地資源整合再開發，以深圳技術為依託、
惠州資源為基礎，打造新型工業模式。提高
產能效率、合理利用資源優勢
3、工作在深圳，生活在惠州：深圳住宅缺口約114萬
套，房子將會變得更加稀缺更加昂貴，未來只能通
過軌道交通向東發展連成的都市圈來解決人才問題，
龐大人流量只能流向關外龍崗、龍華、坪山等區，
以及臨深片區……
惠州也面臨發展問題—地大人少密度小
面積：11599平方公里
人口：477.70萬
GDP：4103億元
人均GDP：8.59萬元
所以惠州必將承當起深圳人口外溢的重任，而且惠州作為粵港澳大灣區最宜居的城市，也是大灣區打造的生態之城，必將吸引更多人來居住！
但是很多人進入了誤區，認為惠州買房，只要買到就是賺到，這是一個嚴重的誤區，惠州可以投資也可以居住，但是您還是必須瞭解惠州，不是惠州每一個地方都適合投資和居住
首選臨深片區——大亞灣西區（生活區），惠陽白雲新城區，南站新城區
大亞灣西區分生活區和工業區，剛需型客戶一定要選生活區，您如果選了工業區，您的居住品質肯定上不來，工業區以石化大道南北區分，以南為工業區，以北為生活區，工業區建議投資客，生活區投資和自助都可以。
惠陽白雲新城區和南站新城區都是政府規劃的區域，地鐵14號線是一定通惠陽的，所以大家記住，您要選地鐵口，肯定關注這兩個區域，投資價值會更高，雖然現在地鐵14號線沒有修建，但是政府規劃，人口達到，修建是指日可待，不要等地鐵在建您在選擇買房，那時候就太晚了。南站新城首選南站附近，高鐵站的選擇是沒有錯的。
惠城區都是適合居住，但是離深圳還是比較遠，如果您的工作在惠州，惠城區的居住肯定是首選，比較偏遠的博羅鎮隆這些區域就不建議。
為什麼在惠州買房還有坑呢？
區域選擇性很重要，惠州所有樓盤都打著地鐵口物業，您到底是否瞭解地鐵14號線，16號線，1號線的規劃呢？這些什麼時候可以開通呢？到底是不是隻是規劃呢？選擇開發商很重要，我說的上面幾個區域都可以考慮，但是一定要考慮樓盤開發商，不然您就真的跳進坑裡了！
選擇樓盤：首選品牌開發商，品牌開發商建造質量，品質，環境毋庸置疑，現場可以看得到，物業一定要選擇好物業的樓盤，對於後期生活品質以及房子轉賣有很大幫助，如果小開發商的確位置很好，您可以考慮。不是所有樓盤都是地鐵口物業的，所以一定要慎重！
一、惠州投資，區域篩選的2條最核心標準
（1）離深圳遠近
深圳面積小人口多產業強房價貴，對周邊城市的發展帶動和房價輻射作用非常大。對於房產投資來說，惠州最大的價值不在於它自身的發展，而是臨深受到深圳發展紅利的輻射。
惠州當前自身發展一般，所以只能說是哪裡越靠近深圳，哪裡就越有投資價值。但惠州那麼大，不可能任何一個地方都靠近深圳。所以，投資惠州第一個標準就是要選靠近深圳的片區。
（2）有無地鐵規劃，尤其是與深圳有無地鐵直連
城市與城市之間的連接方式有很多種，高速、高鐵和地鐵。但是對於投資房產而言，地鐵的價值一定是最大的。因為這是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵的人流，地鐵人流才是最有效的購房人群。
我們投資惠州，不僅靠考慮房價漲幅的問題，更要考慮未來轉手的問題。只有那些與深圳有地鐵相連的區域，才會是深圳剛需客外溢可能性最大的區域。所以，投資惠州的標準，在靠近深圳的基礎上，還要靠近地鐵，尤其是靠近與深圳直連的地鐵。
帶著這兩條標準，我們再來分析下惠州各區域的價值。
二、惠州各區價值分析
從南到北、從西到東，惠州總共有：惠陽、大亞灣、惠東、仲愷、惠城、博羅、龍門7大區域。接下來，我們就按這個順序來逐個分析。
1.惠陽區
惠陽曾經很大，追溯到上世紀50年代，整個東莞甚至是深圳基本都歸屬於惠陽管轄，後來經過多次分割和行政級別變動才形成現在的惠陽區，面積小了行政級別也低了。
雖說是惠州的一個區，但是這個區比較特別，它的區中心離惠州城中心是有一段距離的。它是惠州最靠深圳的區域之一，直接與深圳東部的坪山和龍崗兩個區相連，到深圳福田通勤距離也就50多公里。
惠州7個縣區中，惠陽的經濟並不顯眼，去年GDP485億，產業自然也不強。但惠陽卻是最多深圳人來買房的區域，為什麼？因為這裡是典型的深圳人的睡城。
要做睡城，首先你的交通必須要方便，而惠陽的交通是整個惠州最好最完善的。首先看高速，惠州連接深圳的4條高速都從惠陽經過；其次高鐵惠州南站，到深圳北站只需25分鐘，不會比在深圳坐地鐵上班慢；
最重要的是地鐵，惠州當前沒有通地鐵，但是深圳主動要把14號線延伸到惠陽，雖然惠州段現在改為由惠州自己上交審批，但我認為審批確定只是時間問題。這條14號線的價值對於惠陽來說甚至比高鐵還重要，40多分鐘就能到福田中心。
惠陽最有價值的板塊有兩個，白雲新城板塊和南站新城板塊。
白雲新城板塊一方面是緊挨深圳坪山，另一方面是有14號地鐵線經過。作為14號線進入惠陽的第一站，它離深圳14號線終點站的距離也不過2公里。換句話說，即使14號不延伸到惠陽，它也能享受得到深圳段的地鐵。
南站新城板塊，指的是圍繞著惠州南站的區域。這裡雖然離深圳相對白雲新城要遠一些，但是14號地鐵線在這裡也有站點，也就是說這裡是高鐵站和地鐵站的交匯點，價值不言而喻。
所以，作為離深圳最近，同時又有深圳地鐵延伸的區域惠陽，是投資惠州最值得關注的區域。而其中，區域內的白雲新城板塊、惠州南站板塊是最值得投資的板塊。
2.大亞灣
大亞灣實際上就在惠陽的南面，和惠陽在位置上就是一南一北的關係。所以在離深圳的距離上，大家差不多，大亞灣也是緊挨著深圳坪山區。和惠陽不同的是，大亞灣靠海，擁有濱海度假資源，所以也會有濱海度假項目。
從經濟總量來看，大亞灣GDP505億，但是整個大亞灣的人口也只有20萬，實際上就是4%的人口，卻創造了全市13%的GDP，從這一點來看大亞灣的經濟創造能力還是很強的。
在產業方面，大亞灣有個特殊的產業，石油化工產業。石化產業是大亞灣的支柱產業，這裡有國內最大的中外合資項目：中海石化和荷蘭殼牌合資的中海殼牌石化項目，總投資1678億元，相當於整個惠州半年的GDP。在石化產業帶動下，惠州港也成為了廣東重要的物流港口，與香港、深圳的港口一起組成華南大型主樞紐港群。
交通方面，大亞灣與深圳相連主要是靠惠深沿海高速。同時，深圳地鐵16號線也會延伸到大亞灣，在大亞灣有3個站點。16號線雖然不能直達深圳市中心，但是可以直達深圳東進戰略的最重要兩個地方，龍崗大運中心和坪山中心。同時，在大運站可以換乘深圳3號線或者14號線，無論到深圳羅湖或者福田都很方便。
大亞灣買房大致可以劃分為3個板塊：西區、澳頭和濱海區。
大亞灣西區是最靠近深圳的板塊，而且也是深圳地鐵16號線惠州段所在地，萬達廣場也在這個片區而且已經開業，不管在地段上還是在整體配套上，都是不錯的。這個版塊的價值類似於惠陽的白雲板塊。這裡有幾個項目和深圳真的就是一路隔，房價都已經去到1.9萬/㎡，可以說是惠州最貴的項目。當然，因為嚴格限價的原因，整個板塊的均價大概在1.4萬/㎡左右。
澳頭板塊位於大亞灣中部，離深圳相對已經不是那麼近了，而且也沒有和深圳地鐵直接相連的規劃。所謂的靠海，實際上就是臭水塘。海水又髒又臭，整個水面都是黑乎乎的，也沒有沙灘，所以這個片區的海對於買房來說是沒有意義的，靠近這樣的海連旅遊都談不上，更不用說旅居了。看到這裡一大片一大片的房子，庫存太大了，我就在想是誰給你們勇氣竟然敢買這裡的房子。大亞灣中心區離石化區太近，一般不建議選擇！
最後一個大亞灣板塊，大亞灣濱海版塊，這裡才能算是真正的靠海。但是要注意大亞灣石化區就是在濱海區隔壁，綿延5公里。當然，石化區一定是會有汙染的，項目離得近的話不管對空氣還是景觀肯定會有一定影響。所以大家如果在大亞灣濱海區買房，一定不要太靠近石化區。同時，該板塊屬於旅居度假板塊，對項目的素質標準要求要更高，所以一定要選對項目！
一般濱海項目建議選擇惠東區域，星河山海半島，富力灣，巽寮灣一些項目大亞灣三個板塊，澳頭是完全不用考慮的，濱海度假板塊項目，一定要挑最好的項目來買，真正好項目不會太多，最有投資價值的就是大亞灣西區板塊（萬達商圈，比亞迪工業區，燦邦商圈）。
3.惠東縣
相對惠陽、大亞灣，惠東離深圳就不算近了，通勤距離要90公里以上，這裡的房產最大的價值就是因為它有海。
惠東2018年的全年GDP有652億，排在惠州第三，但主要都是靠低端製造業。製鞋就是惠東的特色產業，GDP的一半都是來自制鞋業（305億）。
如果要投資惠東，完全不用看市區，唯一可以考慮的就只有它的海灣：巽寮灣和雙月灣。實際上從高鐵站的安排都看得出來，惠東高鐵站不是設置在惠東縣城的市中心，而是設置在靠近海灣的地方，很明顯這個高鐵站的安排是符合人流密度的，因為大家去惠東大部分都是衝著去海邊度假。
所以惠東的核心賣點也只有旅居度假，這些度假項目集中在北部灣區、巽寮灣和雙月灣3個灣區板塊。
北部灣區和剛才說的大亞灣濱海區是同一片海岸線，這裡是惠東三大灣區板塊中離深圳距離最近的，一個是在物理路程上相對近，一個是這裡離惠東高鐵站也最近。也就是說，交通上要比另外兩個灣區更方便。
巽寮灣，這裡是當前整個惠州旅遊熱點，一到週末全是遊客，人群會比較雜亂，整個度假環境不是那麼幽靜。更重要的是，通往巽寮灣一般都要經過濱海跨海大橋，但是這座橋週末經常堵車，在交通上肯定就比不上北部灣區了。
雙月灣，真正靠外海的灣區，海景很開闊，從景觀來說是三大灣區中最好的。但是這裡不僅要經過塞車的跨海大橋，而經過大橋之後還要走一大段並不是那麼好走的國道。與深圳羅湖區的開車距離都要130公里，2個半小時，交通上是個硬傷。
關於惠東三大灣區，大家都靠海，雖然雙月灣的海景資源要比另外兩個灣區更勝一籌，但是因為交通上的硬傷拖了價值的後腿。
所以最終結合交通和海景相互平衡，得出的投資價值排序是：北部灣區＞巽寮灣＞雙月灣，買惠東一定是首選北部灣區。
4.仲愷高新區
仲愷高新區是惠州的一個高新技術開發區，在惠州城區南部，惠陽區北部。離深圳中心區80多公里，軌道交通上有城軌仲愷站，但這條軌道是惠莞輕軌，通向東莞而沒有連接深圳，所以實際上仲愷和深圳的交通聯繫上很弱，已經不能算是臨深片區。
作為惠州的高新區，仲愷的產業優勢是很明顯的，作為惠州企業最集中、創新資源最豐富的區，專利申請和授權連續7年全市第一。國內電視龍頭TCL最大生產基地就在這裡，去年光TCL一家生產的彩電就有近2400萬臺，其中近六成銷往國外市場。
總的來說，對於房產投資而言，雖然仲愷有一定的產業優勢，但是這個優勢不足以彌補它離深圳的距離遠，交通上不緊密這個短板，所以不做投資的考慮。
5、惠城區
是惠州的主城區，這裡離深圳中心區的距離已經去到90多公里，至少2個小時的通勤時間，屬於惠州最不靠深圳的幾個區之一了。城區有開通輕軌可以直達東莞，但連接深圳的高鐵站也就是贛深高鐵經過的惠州北站，暫時還在施工，預計2021年才能開通。
作為惠州核心區，惠城區的GDP自然排在第一位，數額為718億，但是實際上惠州幾個區域除了最北的龍門縣發展最差之外，其餘都在500億GDP以上，大家之間的差距並不會非常大。
當然，作為老城區，惠州的醫療、教育和商業配套是整個惠州所有片區最好的，但是對於在惠州進行房產投資，最核心的價值是你離深圳的遠近、有沒有地鐵直通深圳，而不管你是不是主城區。所以，惠城區絕對不是首選，只能作為一個補充考慮。
惠城買房，大致可分為四個板塊：金山湖片區、江北片區、西湖片區、水口片區。
金山湖是惠州這兩年投資最熱的高端居住區，是未來整個惠州的居住中心，價格也是惠州最貴的，去到1.7-1.8萬/㎡，而且這裡的銷售非常囂張說沒有關係的話你很難買得到。
江北片區是屬於惠州城區CBD片區，當前惠州的企業總部聚集地，城市地標也在這邊，地段價值最高。
西湖片區和水口片區屬於老城區，城市面貌相對比較破舊
投資價值排序是江北片區＞金山湖＞水口片區＞西湖片區。
