最近，隨著LPR利率新政的推行，網上鋪天蓋地聊的都是這個話題。鑑於很多的大v動不動就讓所有按揭貸款的人都去選浮動LPR利率, 我就忍不住寫一下了。本來去年就開始寫這個LPR的分析文章了，寫了一半放就過年了。
2019年8月，央媽出了對LPR改革的政策細則：
這個細則翻譯出來，就是央媽出了一個選擇題。選A OR 選B.
A: 固定利率。之後的還貸利率都不變。
B: 轉換成LPR+ 加點，之前辦過按揭貸款手續的，都按照這個方式計算貸款利息。
而且，轉換時間是在2020年的3月1日到8月31日進行調整。這種選擇，一輩子只有一次機會，選定之後無法更改，選定離手。
原來的基準利率+上浮比例或打折比例=銀行通知切換合同時的最新LPR利率+加點數值（可以為負）。
舉例來說：
2019年，隔壁小王買房的貸款利率為基準利率上浮10%，實際還款利率為4.9%*(1+10%)=5.39%
如何轉換呢？
2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%，為了保持實際利率不變，加點幅度為5.39%-4.8%=0.59%, 那麼最新房貸利率=LPR+0.59% . 2020的房貸利率等於19年LPR+0.59%, 2021年房貸利率等於2020年LPR+0.59%. 以此類推。
如果隔壁老李是前幾年享受過房貸打折的人群，買房利率9折，實際利率是4.9%*0.9=4.41%。這個利率比2019年的基準利率4.8%要低，那麼加點幅度就是4.41%-4.8%= -0.39%（負值）。所以隔壁老李如果選擇浮動LPR，他2020年執行的利率水平為4.41%，在此之後的第一個定價日，老李的貸款利率為LPR-0.39%,依次類推。
最近看到很多的自媒體文章，一律叫人選浮動利率。應該去研究一下這個LPR的改革是怎麼回事，就想當然的比較西方低信貸利率政策，甚至期盼負利率。
如果是房貸30年週期，這個LPR利率到底會怎樣變化，長期來看，的確會有下行朝著低利率或零率的趨勢，但是中間的波動是如何變化的，會不會有加息週期，還真的不好說，這個新政影響的方方面面太多了，債券市場，銀行間交易市場，金融套利，還需要從長去研究。
如果回頭去看央媽去年那個公告，請注意細則裡的“改革”這兩個字。這個LPR信貸利率政策實際是會逐步講信貸的利率市場化的一個改革，要逐步跟央行脫鉤。“市場化”，大家品一品，特別是經過了這次新冠疫情看到的物資普漲，這就是市場化的力量。讓我也重新思考和評估市場化帶來的可能是什麼。
LPR市場化，就意味著這個信貸的利率政策會有上下波動的可能性，並不是只有簡單下行的趨勢。那麼，放在眾人面前的，就是對於自身條件的博弈了。
如何去考慮和衡量，我覺得有如下這些條件需要考慮：按揭利率、希望持有房產的年限、貸款餘額、個人未來的現金流能力。
1. 如果現在買房貸款的利率沒有打折，甚至利率上浮的，應該選浮動利率。
2. 如果貸款利率在9折及以下的，就應該多想想了。如果希望長持房產，那麼9折相對基準利率已經算是挺便宜的了，在未來的LPR利率說不定也有進入加息的階段，現在誰都說不定的。那麼可以想一下，買保險是什麼原理。選固定利率就是鎖死所有未來變動的風險，所以這個就是看個人的風險偏好了。
3. 還有一類人是貸款餘額不多的，這種就很容易算賬了，根據自己的條件，算算多久還完，浮動和固定的差別有多少，就很容易得出答案。
4. 對於短期的房產投資者，選浮動和固定都可以，實際差別並不大。
5. 最後一點，其實是隱形最關鍵的因素。面臨經濟長期的下行趨勢，未來的個人現金流水平如何，如果有比較好的賺錢能力，不擔心斷供，那麼以上的分析策略可以對號入座。不然未來利率上下浮動的時候，自己能不能扛過還貸週期，這是才要重點考慮的事情了。
在我國過去的幾十年，經濟一直都是持續向上發展的階段，根本沒有經歷過歐美那種週期轉變，突然下降是怎麼回事。看看我們隔壁的小兄弟香港就知道了，香港在2018年和2019年都有上調房貸利率的政策，2018年9月，香港有的銀行最優惠按揭貸款利率上調至5.125%，而中字頭的銀行也紛紛將按揭貸款利率上調到5%以上，比大陸現在的基準利率4.8%高出不少。
所以，波濤洶湧的大時代來了，不再有想當然那麼簡單的趨勢了，對大多數人來說，房子一直都是個人財產中的重要組成部分，還是自己多想想，多思考吧，根據自己家條件和能力，做出最有利於自己的選擇。
